不動産の売却

不動産査定サービス：今年がピーク！？不動産価格に影響を与える5つとは

2019年 03月 04日

2012年以降、日本のマンションの価格水準は急上昇しており、2020年の東京オリンピックで市場価格がピークに達すると予測されています。本稿では、日本における投資不動産の評価額に影響を与える主な要因について概説します。

こちらの情報が日本で投資不動産の購入を検討している方々や、売却を考えている現在の物件所有者の皆様にもお役立ていただければと思います。

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下のグラフは日本不動産研究所が発表した、新築マンションの価格予測を示しています。東京23区のマンション価格は、2019年以降低下すると予想されています。

一般財団法人日本不動産研究所が発表したデータ

現在、日本の多くの人々は、不動産の「価格暴落」を懸念しており、彼らの不動産の迅速な売却を検討しています。

しかし、同じ市場条件が全国の不動産に適用されるわけではありません。

不動産によっては、それが将来の資産形成に有利につながると感じるかもしれません。また、不動産の特定の状態・条件によっては、市場全体が上がるか下がるかにかかわらず、その価値は上がるかもしれません。

日本の外国人が購入した不動産の合計購入金額の割合。都市未来研究所の調査に基づく表

あなたが売却を検討しているとき、しっかりと市場の状況を把握し検討することが重要です。上のチャートは、日本経済新聞（2018年1月6日）のデータに基づいています。日本の不動産の購入金額と外国人の購入割合が記されています。こちらに注目すると、外国人が日本の不動産を購入する割合は年々増加傾向にあり、2017年には日本の不動産の約24％が外国人によって購入されています。こちらの数字は、今後将来的にも上昇すると予想されます。

不動産の売却を検討する際には、このような現在の市場状況と将来の市場動向を特定することが重要です。また、以下の説明にあるように、あなたが所有する不動産の個々の条件を事前に考慮することも重要です。

日本の投資不動産の評価額に影響する5つのこと

住宅用不動産と投資用不動産の評価方法は異なります。以下の説明は投資用不動産に適用されます。

利回り
空室率
築年数
ロケーション
メンテナンス履歴

1.利回り、収益率

投資不動産の場合、不動産の純収益をその想定利回りで割って価格を計算するのが一般的です。計算方法としては、物件から得ることができる収益率に基づいて物件の値が求められます。

たとえば、1000万円でアパートを購入し、月額10万円で賃貸するとします。この場合、1年で得られる利益は120万円（10万x 12ヶ月）なので、利回りは12％になります。この利回りは純利回りと呼ばれます。

ただし、純利回りは収益の指標ではありません。年間家賃収入から費用を差し引く必要があります。賃貸管理については、固定資産税、管理費、管理会社に支払われるべき修理費、火災保険料および住宅ローン利子などの様々な費用が費用とみなされます。したがって、実際の利益（純利益）はこれらの費用を差し引いて計算されます。

周辺地域の類似物件の利回りを参照して、評価に使用される利回りを取得するのが一般的です。まとめると、利回りを決定することが投資不動産の価値を評価する上で最も重要なポイントです。

2.空室率

投資不動産の価値を評価するときは、部屋が満室かどうかも知ることが重要です。

上記の評価方法（利回りに基づく価格の計算）では、一棟物件の場合利回りは建物が満室の場合であると仮定しているため、多くの空室がある場合は意味がありません。したがって、売り出し時期にかかわらず、なるべく空室が少なくなるよう建物が運営されていることが重要です。空室率を下げるには、必要なメンテナンスや修理をすべて行うなど適切に管理し、空室対策をしっかり行うことが重要です。

物件が駅から離れていたり、場所があまり良くない場合は、鑑定時に不利になることがあります。ただし、建物が満室になっている場合は、高い評価が得られる可能性が高いです。このように、可能な限り高い評価をサポートするために建物を適切に管理するのは所有者次第になります。

3.築年数

上記の評価方法では、賃貸料は投資不動産の価格の尺度であるため、審査時の賃料は評価において重要です。家賃水準に影響を与えるさまざまな要因があります。そのうちの1つは、建物が建設された年です。

上のグラフを見ると、建てられた年とともに家賃レベルが下がっていることがわかります。特に建設されてから10年目までの減少率が急勾配であることに注意してください。その後はもっと緩やかになります。このようなデータに基づき、現在および将来の販売価格を予測することが可能です。

4：物件の場所

居住用不動産の場合と同様に、場所の利便性および物件の実際の住みやすさに関して注目すると、多くの人々は便利で快適な生活環境を望んでいる傾向があります。販売価格は、利便性の高い物件のほうが高い傾向があります。

以下の点は、物件の立地の望ましさに影響を与える代表的な項目です。

駅から徒歩10分以内の場所にあります。
コンビニ、銀行、病院などの施設が近くにあります。
周辺には競合する建物はほとんどありません。
低騒音/優れたセキュリティ

5：修理、メンテナンス履歴

修理歴は、建物の構造と設備に関する建設記録です。不動産を収益的に売るためには、将来の潜在的な買い手に提示するために修理やメンテナンスの履歴を追跡する必要があります。建物が修理された直後の販売価格は、高くなる傾向があります。

不動産を売却する際、その物件が建てられた年数は重要な要素の１つです。かなりの築年数が経っている不動産を売ることは、一般的に困難です。ただし、建物を適切に保守および修理すれば、許容可能な価格でそれを販売できる可能性が高くなります。特に、単身のアパートや建物全体の場合、購入者は修理履歴を提示してほしいとよく言われるようです。