この記事は、「日本で空き家を購入するシリーズ」の一部です。
当社が開催している人気の不動産オンラインセミナー（ウェビナー）シリーズでは、参加者は最後に質疑応答ができます。最近のセミナーでは、以下のような空き家に関する質問が寄せられました。
セミナー参加者からの質問：空き家を購入したが、住まなくなったので所有権を放棄していいのか？
簡単な答えは「いいえ」です。これは明白に思えるかもしれませんが、答えが「いいえ」である理由の背後にある理由は議論する価値があります。
なぜならこれらの理由があるからです。
- あなたの所有権の公開記録があります
- あなたがそれを放棄するかどうかに関係なく、不動産に対する税金を支払う責任があります
- 財産の放棄に関連する安全上の問題
以下では、これらの点について簡単に説明していきます。
不動産登記
不動産登記は、日本の土地や建物の所有権を公に明らかにすることを目的とした記録システムのことです。
空き家の購入など、不動産の購入を完了する際には、所有権の譲渡を登記し、所有権が譲渡されたことを証明する必要があります。また、新しい建物が建てられたとき、不動産の所有者が亡くなったとき、住宅ローンの返済が終わったときなど、登記または登記の変更が必要な状況もあります。
国内の不動産または土地の各部分の記録が登記簿に残ります。登記簿を見ると、土地や建物の所有権がどのように変化したか、所有権を制限する住宅ローンや家賃などがあるかどうかがわかります。
不動産の登記簿は、3つの主要な部分に分かれています。
ここでは空き家に関連する項目のみを簡単に説明していきます。実際に空き家を購入する前に、事前に知っておくことは大事なことです。
- 不動産の基本情報
- 場所、建物番号、構造、床面積、登録日などを含む
- 所有権に関連する権利
- 所有者の名前と住所
- 取得の日付と原因（販売、購入、継承など）
- ローンの支払いの遅れによる土地または財産の差し押さえ履歴など
- 所有権に関連するもの以外の権利
- 住宅ローン、地上権など、所有権に関連する権利以外の権利に関する情報
- この項目該当する権利がある場合、土地または建物の使用が制限される場合があります
- したがって、不動産を購入する前に、この項目をチェックして、他にどのような権利が登録されているかを確認することが重要です。これらの権利は、購入後の土地または資産の使用方法を制限する可能性があるためです。
法務局の地方事務所では、誰でも土地または財産の登録簿のコピーを入手できます。オンラインで入手することも可能です。
不動産登録簿のコピーの例。出典：法務省
登記のしかた
契約書に署名して不動産の代金を支払ったとしても、不動産登記簿に所有権の譲渡を登録しない限り、第三者に所有権を主張することはできません。同じ物件を複数の人に売る悪意のある売り手の例があります。この場合、あなたが行う前に誰かが登記を完了すると、あなたは所有権を失います。このため、ほとんどの売買取引では、支払いが売り手に譲渡されるときに所有権の譲渡を登記するのが一般的です。
登録税
不動産登録簿に取引を記録するための異なる登録料があります。
購入者は通常、これらの登録免許税記録税を支払う責任があります。
販売時に所有権の譲渡の登記に必要な登録免許税は次のとおりです。
- 土地：評価額の1.5％（2023年3月31日までに登録された場合）
- 建物：評価値の2％ですが、特定の条件を満たす住宅用不動産の場合は0.3％の割引率があります。
- 床面積50平方メートル以上の個人用住宅
- 所有していた家の場合、過去25年間（または木造の場合は過去20年間）以上前に建てられた家
- 中古住宅の場合、特定の耐震基準を満たす住宅
司法書士への手数料
司法書士とは、不動産登記、商業登録で買主の代わりに手続きを行う、日本の法律専門家です。
自分で不動産登記簿を調べたり、自分で不動産登記をしたりすることも可能ですが、不動産取引を行う際には司法書士を利用することを強くお勧めします。司法書士は、不動産の登録における潜在的な問題を探し、あなたの所有権を適切に記録するようサポートしてくれます。
司法書士の手数料は、国の地域および取引を処理する特定の事務所によって異なります。物件の不動産業者が司法書士を紹介してくれるケースもあります。
したがって、新築物件、中古住宅、空き家のいずれを購入する場合でも、不動産購入の費用を見積もる際には、司法書士の手数料を考慮に入れておく必要があります。
このように不動産を購入することには、様々なプロセスが必要です。所有権の登記に関連して、購入者として負担する税金と手数料もあります。
物件を購入して登記すると、その記録が公開されます。物件から引っ越しして住まなくなったとしても、所有権の記録は抹消されません。
税金
その不動産に住んでいるいないに関わらず、不動産（固定資産）税や都市計画税など、それに関連する税金を支払う責任があります。正確な金額は地域によって異なり、建物や敷地面積の特性によっても異なります。
固定資産税 と都市計画税 は1月1日の不動産の所有者に毎年課税されています。
固定資産税の税率は、「固定資産税ブック」に示すように、物件の値の1.4％ などの資産について、及び都市計画税の税率は、0.3％です。
これらの税金は両方とも、4月、7月、12月、および翌2月に四半期ごとに地方自治体に支払う必要があります。都市計画税は、日本の都市計画法に基づき、指定都市計画地域に所在する物件にのみ適用されます。
税金の請求書を無視すると、引き続き催促が行われ、支払いが遅れた場合は罰金が課せられます。
詳細なガイドについてはこの記事を参照してください：日本の固定資産税のガイド
空き家に関連する安全上の問題
放棄された、またはその他の方法でしっかりと管理されていない不動産は、近隣への治安悪化や安全性の欠如につながる可能性があります。生い茂った雑草などは、敷地内だけでなく、周辺の家にも害虫や悪臭発生の蔓延につながる可能性があります。廃屋も火災の危険性があり、近隣の家での侵入犯罪の増加につながる可能性があります。
こういった問題が全国で顕在化しているので、地方自治体は身元がしっかりとした購入者への空き家の販売を促進しています。
空き家になってしまった場合はどうすればいいのか？
日本で不動産を相続したり、住む予定もなく維持したくない空き家はどうすればいいのでしょうか？この質問に対する答えは、いくつかあります。例えば、販売用に登記し、ホームシェアリングやその他のビジネスとして貸し出すことなどがあります。
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日本での不動産購入に関する、よくある質問
外国人は日本で不動産を購入できますか？
はい。国籍や出身国に関係なく、日本で不動産を購入できます。日本で不動産を購入するための居住要件もありません。居住外国人としての資金の確保はより複雑です。資金調達に関する情報については、「日本で外国人として住宅ローンを取得するための基本要件」を参照してください。
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Sources:
- Nippon.com, On senior population of Japan, March 22, 2018 (English)
- Ministry of Finance (Japanese)
Lead photo: Shirakawago, Gifu, via iStock 459365799 Credit:ksbank