2019年の不動産市場、7つのトレンドとイベント

2018年は、年を表すために選ばれた漢字は、国を襲った多数の自然災害を強調するための「災害」の(災)でした。2019年がどうなるかはまだ誰にもわかりませんが、次の7つの傾向と出来事が特に2019年の日本の不動産市場を形成すると思われます。

2019年の上位7つのトレンド

  1. 近い将来も続くと思われる歴史的に低い金利
  2. 世界経済の減速から逆風に直面する経済。円高?
  3. 消費税率が10%に引き上げ
  4. 東京2020年オリンピックおよび再開発プロジェクトによる建設ブーム
  5. インバウンド観光事業の継続的な成長
  6. 継続的な人口減少と労働力不足
  7. 日本が入国管理規則を変更するにつれての国際化

プラス、日本の新天皇の即位

トレンド1:歴史的な低金利はまだ続く可能性があります

日本銀行総裁黒田治彦 画像:ファイル写真

12月に国会で話した日本銀行総裁の黒田春彦氏は、短期金利の引き上げの可能性を否定し、中央銀行は成長を支えるために大規模な景気刺激策を維持しなければならないと述べた。インフレ率は日銀の2%目標には程遠い。

2016年1月に日本銀行がマイナス金利政策を開始した2006年以来、10年物国債金利は低下していた。その年の7月に金利はマイナスの領域に入り、2016年12月以来ゼロを少し超えている。
日本の企業と消費者は、歴史的に低い借入金利の恩恵を受けてきました。

借入金利が低いと、これが不動産購入の資金調達の機会になります。

2018年12月、みずほ、三井住友、リソナのような主要な国立銀行が提供する住宅ローンの変動金利は平均約0.525%で、平均金利は1.315%から1.790%の間で35年固定金利が提供されていました。

生涯にわたる資金調達コストが低いため、特に他の国々での借入コストと比較して、日本で不動産を購入するのに適した時期です。

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トレンド2:世界経済の減速による、逆風に直面する経済

半導体プロセッサ 画像:ファイル写真

今朝のジャパントゥデイで報じられたように、日本経済は活気づいています。それは、失業率が低く、企業収益が過去最高を記録したことで、すでに戦後最長の拡大期を迎えたと考えられます。しかし、足りない部分は賃金の伸びです。

半導体や液晶ディスプレイなどのスマートフォンに使用される部品の需要が減速しているため、輸出も減少しています。円高が続くと、日本製品の価格競争力は低下します。そして、これまで見てきたように、世界の株式市場が下落すると、円高になる傾向があります。

不動産購入への円の為替レートの影響

主要通貨に対する円の為替レートは、もちろん、日本で不動産を購入しようとしている海外のバイヤーに影響を与えます。円高の度合いによっては、海外の投資家が日本の住宅不動産が今年の買い、持ち株、売却のいずれであるかを判断する際に重要な要素となる可能性があります。2019年がどうなるか見てみましょう。

トレンド3:消費増税

日本のスーパー 画像:ファイル写真

消費税は10月に8%から10%に引き上げられる予定です。消費税が最後に引き上げられたとき(2014年)、消費者は家計支出を抑制したため、基礎となるインフレはゼロに近くなりました。

同じ過ちを犯さないと決心した政府は、需要を浮揚させるために数兆円相当の景気刺激策を導入します。住宅購入者に対するインセンティブには、住宅ローン控除の3年間の延長が含まれます。

増税をしても大きな混乱にはならないというのが政府の予測のようです。

住宅購入者に対する税制上の優遇措置と還元政策

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トレンド4:2020年オリンピック、再開発プロジェクトによる建設ブーム

東京都心区の建設 2018年7月17日。画像:産経

東京は2020年のオリンピックに向けて本格的な建設ブームを経験しました。

これは市内の数多くの再開発プロジェクトに加えて行われ、そのうちのいくつかはオリンピック競技の後になるまで完成しないでしょう。日比谷、虎ノ門、東京駅周辺、日本橋、品川、  渋谷、芝浦、有楽町、西新宿で主要な再開発プロジェクトが進行中です。

不動産市場への影響

しかし、不動産市場への影響はすでに明らかです。

日本の土地の平均価格は下落の26年連続に終止符を入れ、0.1%の前年比上昇しました。全国的に、主な成長ドライバーはホテルや商店の熱狂的な建設を促進するインバウンド観光ブームでした。2018年標準地価調査の詳細な分析は、日本の地価が27年ぶりに上昇することを見てください。

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トレンド5:インバウンド観光事業の継続的成長

日本の観光客。画像:ファイル写真

ここ数年で日本へのインバウンド観光客の数は急増しています。政府は2020年に4,000万人のインバウンド訪問者を目標としており、最後のオリンピック選手が東京を去った後でさえも、日本は経済成長を推進するために観光支出(特に大都市以外の地域)への期待を固めている。

日本へのインバウンド観光客数の推移。出典:JNTO

上記の#5で述べたように、観光業の成長が26年連続の地価下落から日本を牽引する主な要因でした。

2019年ラグビーワールドカップ

2019年秋に、日本は全国で12の競技会場で、2019年ラグビーワールドカップを開催します。開催都市には、ゲームに伴うと見込まれる観光支出に対する高い期待があります。

その間、街中で全国的に、インバウンドのツーリストフレンドリーホテルやシェアハウスへの投資が爆発的に増えています。

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トレンド6:継続的な人口減少

介護福祉士に介護されている高齢者。画像:ファイル写真

2017年の日本の人口はなんと394,373人減少しました。同じ年に生まれた赤ちゃんの数は946,060人(新生児が100万人を下回った2年目)と1899年に記録が残されて以来最低のレベルに下がりました。高齢化による日本の死亡者数は、戦後最高の130万人に達した。

政府は、日本人の数は2060年までに約1億2,700万人から約8,700万人に減少すると予測されており、そのうち40%近くが65歳以上になると予測しています。

日本社会に対する長期的な影響は劇的なものになる可能性があります。

政府は医療と介護にもっと資金を費やす必要があるでしょう。高齢者の世話をするのに十分な若者がいないことは言うまでもありませんが、労働力は課税ベースとともに縮小しています。その結果、経済が停滞する可能性があります。

すでに明らかになっているのは、日本周辺の多くの小都市や町の空洞化と深刻な労働力不足です。

空き家問題:820万戸の空き家

総務省によると、 2013年には約8.2百万の空き家がありました。2018年には、この数はおそらく1000万を超えました。さらに、一部のシンクタンクは、2033年までに全日本の住宅の30%以上が放棄され空室になると予測しています。

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深刻な労働力不足

日本はすでに幅広い産業で深刻な労働力不足に直面しています。詳しくはこちらをご覧ください。日本は2025年までに50万人の労働者受け入れへ

これが、今年4月に実施される新しい特定スキルビザの背後にある推進力です。

トレンド7:日本が移民規則を変更したことによる国際化

ここ数年で、東京と大阪のいくつかの地域の人口の国際化はすでに明らかになっています。近年コンビニエンスストアを訪れたことがある人なら誰でもわかるように、ほとんどすべてのスタッフが中国、韓国、またはベトナムから来た若い人たちです。

日本の特定の地域や近隣地域の国際化は、より多くの外国人居住者を見続け、実際、今年から加速し始めます。

日本の特定技術ビザ:4月に発効する新しい入国管理制度

4月には、日本は、低技能労働者への日本の移民政策における重大な変化と、直面している深刻な労働力不足の公認を表す2つの新しいビザステータスの実施を開始する予定です。

この新しい政策の下で、日本は今後5年間でアジア8カ国から345,000人以上の外国人労働者を受け入れるでしょう。

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イベント:日本の新天皇の即位

画像:ウィキメディア

日本の現天皇は2019年4月30日に退位される予定です。これが平成の終わりを意味し、同時に皇太子の新天皇の即位となります。

10日間の祝日

それに伴い、歴史的な10日の休日(4月27日から5月6日まで)が予定されています。