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憧れ!気になるタワーマンション。購入のリスクとは?

タワーマンションは、日本の都市景観の象徴的な建物であり、住宅購入者に人気がありますが、タワーマンションの購入を将来考えている人へ、タワマン購入のリスクがいくつかあるので見ていきましょう。

高層マンションは、日本語では「タワーマンション」と呼ばれています。最初の「タワーマンション」は1971年に日本で建設されました。現在、日本で販売されている5戸に1戸がタワーマンションです。 2000年から2018年にかけて、1,096戸の高層マンションが建設され、その約80%が東京と関西に集中しています。 2000年以前に建設されたものを含め、2018年末現在、東京およびその他35都道府県の1,289戸の高層マンションは333,789戸があります。これは東京カンテイによる報告によるものです。

災害対策

高層マンション(一般的に60メートル以上または20階以上)に住んでいるときに考慮すべき最初の問題の1つは、大きな地震が発生した場合の災害への備えです。地上数十メートルであっても、地震で揺れます。実際、高層階にある部屋は、低層階にある部屋に比べて大きく揺れます。日本には世界をリードする地震建築基準法があります(日本の地震建築基準法と技術を参照してください)が、例えば2011年3月11日の新宿高層ビル地区で明らかなように、地震を軽減させる技術を備えた建物でさえ、大きな地震で大きく揺れます(9.1マグニチュードの地震)。新しい建物は構造的には健全かもしれませんが、依然として多くの問題が発生する可能性があります。

台風後の停電

日本のすべての高層マンションに共通する問題の1つは、電力系統の設計です。簡潔に言えば、建物全体に電力を供給するためには、2〜3階分のスペース、電力分配器などを収容する広い場所が必要です。電気機器用のスペースを確保するため、ほとんどの場合建物の地下エリアに設計されています。

例えば、台風が来て地下室に水が浸水すると、大きな問題になります。建物内の電気系統が影響を受けると、エレベーターが停止し、水が使えなくなり、トイレの水洗も停止します。対応策として、非常用の水とトイレを高層ビルの各フロアに移動しているビルがありますが、これらは例外です。

昨年10月の台風19号による豪雨により、一部の高層マンション(特に川崎の武蔵小杉駅近くの47階建てのマンション)で地下の電気供給エリアに水が浸水し、停電が発生しました。上層階の居住者も孤立する危険がありました。

台風による浸水被害を受けて、国土省は、2020年3月末までにタワーマンションの新しい災害準備ルールを発行する計画だと発表しました。

修理に伴う出費

自然災害で被害を受けたタワーマンションの居住者については、実際の嵐が過ぎた後の回復作業がまだあります。建物を修理するために、通常の場合、所有者は、修理のために支払う特別な予算の支出に同意する必要があります。予算が承認されるには、少なくとも75%の所有者が同意する必要があります。

これは、特に低層階の所有者の利益が最上階の所有者と一致しないため、和解するのには大きな障害となり得ます。下層階の所有者の多くは、最上階の所有者に対して「特別予算」と見なされる金額を支払うことを嫌います。それは、最上階の住宅の価格が高いため、これらの所有者は低層の所有者よりも多く支払うべきだと感じているからです。ただし、通常、修理費用は居住者の専有部分の面積に基づいて各所有者に割り当てられます。想像できるように、修繕費用について議論する際に、住民の間では多くの紛争が起こり得る事が考えられます。

そして、災害が発生したかどうかに関係なく発生する費用もあります。マンションは、 12〜15年ごとに必要に応じて大規模な修繕をする必要があります。大規模な修復の費用を支払うために、マンションの組合は準備金を集めます。しかし、国土交通省によると、2018年の時点で、タワーマンションの全建物の28%以上で準備金が不足しており、40%が毎月の管理手数料で遅延が発生しています。

タワーマンションへの入居を検討している場合は、マンションの組合の修繕積立金や管理費の残高を確認してください。そして、新しい住居の長期的な価値を保護するために、将来一緒に協力しなければいけないかもしれないので、可能な限りの建物内の他の所有者の身元を確認すると良いでしょう。

Lead photo: Tower mansion by Satomi Abe via Flickr