外国人として日本で住宅ローンを取得する

By Jeff Wynkoop

あなたが外国人でも居住状況や職歴、そして年収に応じて、日本で不動産を購入するための資金調達が可能です。

以下は、金融機関が外国人に貸している不動産ローンの申請に必要なビザのステータスと要件、借りられる金額、およびその他の住宅ローンの申請時に考慮すべき問題の概要です。

在留資格と年収の条件:

  1. 永住ビザを持つ外国人もしくは日本人と結婚している: 
    1. 収入の証明が必要になります(源泉徴収票など、gensenchōshū-hyo)と、同じ会社で数年間の実務経験が必要になります
  2. 日本に居住し、その国で長期の実務経験を持つ、または永住ビザを持つ配偶者がいる: 
    1. 収入の証明が必要です(源泉徴収票など)と職務経歴書など。
  3. 非居住外国人
    1. 日本で貸し手を見つけるのは非常に難しいでしょうが、ケースバイケースであなたと取引する人もいます。
    2. あなたが中国国籍であるならば、他の要因の中でもとりわけ、東京の中国銀行と新生銀行(香港居住者のために)は、家の購入のための資金を提供するかもしれません。

団体信用生命保険

一般的に、申請者は、ローンの全額を返済する時点で75歳未満でなければなりません。

借り手はまた、団体信用生命保険の資格を得ることができなければなりません。団体信用生命保険は、借り手が長期的な病気や死亡から保護され、借入金の全額返済が妨げられることを防ぐための特別な保険契約です。住宅ローンの種類によっては、この種の保険の購入が多くの貸し手にとって必須です。多くの場合、実際の保険料は借り手の毎月の支払額に含まれています。

必要な日本語レベル

資金調達文書は日本語で実行されるので、日本語が堪能な方が有利です。英語の翻訳も情報提供のみを目的として提供されている場合があります。

どの銀行から借りるか

ほとんどの場合、外国人にとっては外国の銀行よりも日本の銀行から資金を調達することはより困難です。

小規模の銀行や地方自治体の信用組合は、大手の銀行よりも柔軟性があります。

日本では外国人を扱う主要な大手銀行は現在、スルガ銀行、新生銀行、中国銀行、およびSMBC Prestiaです。

オーストラリア国立銀行はかつて日本で住宅融資を行っていましたが、現在ここでは活動していません。

住宅ローンの市場は比較的頻繁に変化しますが、投資を検討している将来の借り手も同様に市場に新しい貸し手があるかどうかを確認する必要があります。

いくら借りられるか

中古の一戸建て住宅を購入するための資金調達を探しているとき、日本の銀行は主に建物の価値をほとんど考慮することなく、土地の価値の評価に基づいて資金を提供しています。

その理由は、日本の新築住宅は、いったん占有されると比較的短期間で公開市場で価値を失い、実際、日本の大半の戸建て住宅は建てられてから30〜35年以内に解体されるためです。

あなたが土地とその土地の家を買うのであれば、これは資金調達があなたの総費用の一部しかカバーしないことを意味します。

東京では、土地の価値は通常、購入価格の70%から85%の間(他の要因の中でも特に建物の年齢によって異なります)を占めるため、購入者は自己負担の現金で準備する必要があります。購入価格の少なくとも20%-35%、ローンの前払い金、および購入時の各種諸費用(税金や代理人手数料など)をカバーするため手持ち金が必要になります。

ローン担保の貸し手の担保権(住宅ローン)を登録するための別料金もあります。銀行による不動産の評価によっては、ローンから購入価格の合計の85%以上を得ることができますが、状況に応じて個別に異なります。

まずは貸し手に相談してみましょう

世界中のどこででも不動産を購入するのと同様に、不動産を提供する前に貸し手と話をすることをお勧めします。

通常の場合、売買契約書に基づいて、購入金額の全額を支払う前に売り手と買い手の間において資金の移動などがあります。

ローンの早期返済

何年も前には、借り手が追加料金やその他の違約金を支払うことなく早期に返済することは可能でした。

しかし、貸し手は彼らの投資の利回りを失うので、ペナルティなしに早期返済(kuriage bensai、繰り上げ弁済)をあまり好みません。つまり、彼らは借り手がそうでなければ支払っていたであろう長年の利子を失います。ほとんどの銀行は現在、早期返済を制限するか、早期返済を行う借り手に追加料金を請求するため、これはローンを実行する前に確認することをお勧めします。

Jeff Wynkoopは、「日本の不動産投資における法的問題」の著者です。

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