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日本の住宅ローン:変動か固定か?『5年ルール』とは?

By Jeff Wynkoop

日本の住宅ローン金利は歴史的に低く、金利が近いうちに上がるとは借り手の大半は思っていません。2019年4月の会合で、日本銀行は、少なくとも2020年春までは、現在の低金利環境を維持することを期待していると発表しました。

変動金利の住宅ローンを選択する人が過去最高に

低金利は住宅ローン市場において、見せかけの低下をもたらしました。2018年4月から9月にかけて、全期間を変動金利ローンを選択したひとが57%に達しました。一方で、全期間固定金利は、全新規借入人の20%未満でした。残りの割合は、様々な期間の固定条件付きローンとそれに続く変動金利期間で構成されています。10年前、最初の10年の固定期間でその後変動金利を採用するタイプがもっとも人気でしたが、現在では当てはまりません。

Flat 35ローンの主要金利は2019年5月の時点で1.29%で、一部のメガバンクが長期顧客向け変動金利住宅ローンに対して優先顧客に提供しているレートの2倍以上です(最低は0.525%)。0.525%の変動ローンは1.29%の固定ローンよりはるかに安いように思えるかもしれませんが、金利が変わったとき、変動金利ローンであなたの住宅ローンのコストを追跡することは困難です。この難しさの理由はいわゆる「5年ルール」です。

5年ルールとは何ですか?

5年ルールは、金利が変更された後5年間、銀行は借り手に対して同じ月額支払額を維持するという銀行のルールです。125%ルールもあります。これにより、一部の銀行では、過去5年間の毎月の支払額の125%までに制限することができます。重要なのは、借り手を「助け」、毎月の支払い金額の突然の変動から保護することです。

銀行はこれにどのように対応しているのでしょうか?金利が上がるが、毎月の支払いが上がらない場合、どうなりますか。貸し手は、元本を返済するために割り当てられる毎月の支払額を減らし、利子を返済する時期を増やすことによってこれを補います。このように、銀行はローン元金の返済に時間がかかるようにすることで、変動金利住宅ローンの期間を延長することができます。そして、毎月の支払額は金利が上昇した後も何年も変わらないので、借り手が気付くのが難しくなります。この5年規則を廃止した金融機関もありますが、これは異なる銀行で、変動金利と固定金利の住宅ローンを申請して比較するときに尋ねることが非常に重要です。

しかし、銀行によっては借り手の損害を無視することを好むという、もう1つの「5年」規則もあります。理想的には、総貸付元本が借り手の税引後給与の5年を超えないようにする規則です。ボーナスを加味します。代わりに、借り手と貸し手は、希望する毎月の支払いから逆算するときに、過度に高い変動ローン金額を正当化することができます(たとえば、35年間0.525%で10万円の毎月の支払いは、38.35百万円のローン元本額に相当します)。不動産価格が高騰し続けているため、借り手に可能な限り借りさせて、夢の家を買うよう説得するのは悪意のあるセールスマンにとっては簡単なことかもしれません。しかし、金利が将来上昇すると、彼らの新しい住宅ローンの総コストは、当初よりも多くなっている可能性があります。

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