By Erik Oskamp
部屋を借りている賃借人が家賃を払えない場合、家主にはどのような選択肢があるのでしょか？
法的手続き
賃借人が家賃を払わないとき、裁判所に行くしかないです。
日本語が話せない場合、国外に住んでいる場合、または手続きを自分で行う時間がない場合は、弁護士を雇う必要があります。おおよその手数料は25万円からです。賃借人は、一般的に法廷に来る必要があります。
一般的に、家賃が3ヶ月以上滞納されている場合、裁判所は事件として扱い始めます。
それから事務処理が始まります。毎月裁判所にて調停がありますが、もっと遅れる可能性があります。入居者は数ヶ月支払いを猶予してもらうこともできます。また入居者は、オーナーにメンテナンスの問題について要求を投げかけることもできます。彼は調停を依頼することができます。賃借人が現れている限り、裁判所が立ち退き通知を出すのに約4〜6ヶ月かかります。賃借人が遅延などの行為をする場合9-12ヶ月続くことがあります。あなたの弁護士がミスを犯した場合、最初からあなたの訴訟を始めなければならないでしょう。そして、例えば勝手に鍵を交換したり、電気ガスなどの公共設備を遮断したりして、借用者に嫌がらせをした場合は、おそらく負けるでしょう。
立ち退きプロセス
しかし、たとえ裁判所が立ち退きの通知を出したとしても、それは入居者が直ちに家を空にすることを強制されるという意味ではありません。
まず、裁判所が任命した交渉担当者が、立ち退きの手続きについて話し合うために貸借人に連絡します。賃借人が協力しない場合、交渉担当者はドアを開けるために裁判所が任命した錠屋を雇うでしょう。このプロセス2か月ほどかかります。
立ち退きの日には、10以上の人々が実際の立ち退きを実行するようになるでしょう。その後、借主の荷物は裁判所が指定した倉庫会社によって保管される必要があります。保管会社は、所有者として支払いをする必要があります。それが正式に放棄されたと宣言されるまで、家主はもう1、2か月の間部屋に立ち入ることができません。家主は借主の残置物を自分で使うか拾、それを捨てることができます。その決断を下す前に部屋の中を見ることはできないので、価値のあるものがあるかどうかはわかりません。立ち退きプロセス全体の諸費用は通常約50万円程度かかります。
一言で言えば、日本では平均的な立ち退きは1年かかり、100万円近くかかるでしょう。入居者から何かを取り出すこともほとんど不可能です。結論：家主として、あなたは最後の手段として裁判所を使うべきです。
保証会社
裁判所で滞納している入居者に対処するのが困難であることは、家主が賃貸人に保証人の会社による支援を要求する主な理由です。
保証人会社は借家人が彼らの家賃を払わないというリスクを負うことになります。賃貸人が債務不履行になった場合、保証会社は家賃を家主に支払い、その後賃貸人からそれを回収しようとします。
保証会社は本質的に家賃回収代理店です。
賃借人を受け入れる前に、保証会社は入居者の信用格付けを確認します。日本には適切な国家標準のクレジットスコアリングシステムがないので、そのようなクレジットチェックは家主によって行うことはできません。安定した仕事をしていない人、外国人、起業家、高齢者は時々拒絶されます。入居者が保証会社によって引き受けられない場合、家主は裁判制度に対処しなければならないというリスクを負うことになります。
家賃の回収
しかし、多くの借家人は保証会社によってサポートされています。そして借家人が賃貸料で滞納しているとき、私たちは（財産管理会社として）すぐに保証会社に連絡します。これはなるべく早く、もしくは遅くても10日以内に行われなければなりません。さもなければ保証会社は家主の主張を受け入れ難くなってしまいます。
借家人に保証人がいない場合は、まず電話で連絡します。彼が謝罪していて、本当にお金がないのであれば、私たちは今よりも家賃の低いアパートを紹介します。
ただし、実際に賃借人が家賃の支払いを避けようとしている場合は、親戚、緊急連絡先、および可能であれば彼らの職場に連絡します。それが合理的な議論につながらないならば、我々はドアをノックして、通知を残します。公式には、あなたは公に通知を残すことを許可されていません。しかし時々、手紙が他の居住者にも目にとまるようにメールボックスから突き出て残っているならば、人々は恥ずかしくなり支払いに応じる場合もあります。
鍵を勝手に変更したり、インフラを停止したり、部屋への立ち入りを強制したりすることは違法です。
しかし、家主として警察署に電話してしばらくの間は借り手から連絡がなかったと言ってもいいし、警察官があなたの前で同行してドアを開けるように同伴してもらうのは構いません。
もしも入居者がアパートを空き家状態にしてしまった場合、あなたは滞納した家賃を取り戻すことはできませんが、煩わしい立ち退きプロセスを避けることができるかもしれません。入居者がまだ住んでいる場合は、裁判所命令の立ち退きが家主としてのあなたの唯一の選択肢になります。
著者：Erik Oskamp
Erik Oskampは2004年に来日し、初日に住宅ローンを申請しました。2ヵ月以内に彼は東京の最初の物件、白金の3ベッドルームの家を買いました。2005年までに彼は最初の投資不動産を買いました。この過程で、オスカンプ氏は日本の不動産市場における透明性の欠如に遭遇したため、統計分析を支援するためのコンピュータモデルの構築を進めました。2006年までに、彼はShirokaneの家で60％の利益で彼の最初のキャピタルゲインを実現することができました。
多くの友人や同僚が情報を求め始めたとき、彼は外国人が日本市場を扱うのを助けることに特化した不動産会社の必要性を認識しました。
彼は2007年9月に当社を始めました。彼は2009年初めの暗闇の中でより多くの不動産を購入することで金融危機を乗り越えました。
オスカンプ氏は会社を始める前は、ニューヨーク、ロンドン、東京のクレディスイス、シティバンク、UBS、バークレイズなどの企業、およびアムステルダム在住のアムステルダムで15年以上に渡りファイナンスに従事していました。バークレイズでの最後のポジションでは、スワップトレーダーの円利回り曲線をモデル化し、定量分析者として働いていました。
オスカンプ氏はマニラと東京の間を往復する日々で、5人の娘がいます。彼は現在、日本に24の施設を所有していますが、彼が住んでいるアパートは賃貸です。
Akasaka Real Estate
akasaka real estateは、外国人が東京で不動産を購入するのを支援することに重点を置いています。その他のサービスには、資産管理、資金調達の手助け、およびリノベーションの手配などがあります。
詳細はホームページにてご確認ください。
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