日本の住宅市場が直面している主な問題

By Jeff Wynkoop

米国や英国の市場と比較したときに、日本の住宅市場で最も顕著な違いの一つは、新築住宅販売の重要性です。通常中古住宅での取引は、米国と英国では約10対1で新築住宅の売り上げを上回っていますが、日本では状況はほぼ正反対です。国土交通省によると、2013年の日本の全住宅販売の85.3%が新築住宅の販売でした。

新築販売の促進の背景

日本政府は、新しい土地開発、新しい建物の設計および建設などから得られるより大きなマクロ経済効果から利益を得るために、長い間、既存の住宅の市場よりも新しい住宅の市場を促進してきました。

さらに、第二次世界大戦の終わりには、都市住宅の不足のために政府が新築を支援することが不可欠でした。この不足は1945年から1980年まで続き、この期間の人口増加率はほぼ63%でした。住宅の継続的な不足はまた、田舎から都市部への若者の流入、2世代および3世代以上の日本の家族の崩壊により確立した核家族などの社会的傾向によっても悪化しています。

このように、さまざまな理由から、日本の住宅は過去70年間で「安定して丈夫」よりも「早くて安価」であることが重視される傾向になると言えます。

富の喪失と放棄された家

それにもかかわらず、現在の不動産市場は経済において莫大な量の浪費を引き起こし、平均的な住宅購入者にとって顕著な富の喪失を引き起こしているという認識が高まっています。これは20 – 25年以上続いています。

放棄され、老朽化した家の数の増加は、この方針のもう一つの副作用です。日本の長期的な人口減少を考慮して、政府は2006年に将来の政府の政策は(量よりもむしろ)住宅の質の促進に焦点を当てるべきであると公認し、2010年に政府は正式に中古市場の規模を倍増するという目標を発表しました。

スクラップ・アンド・ビルド

新しい住宅の価値が急速に失われると認識しているため、長年にわたり開発者は品質を長期にわたって維持する住宅を建てる動機をほとんど持っていませんでした。

自分の家を設計し、建てたい人は、設計の決定が再販価値にどのように影響するかを心配せずに、自分の家を自分の好みに合わせて設計して建てることが一般的になりました。

東京の高層ビルでさえも、建築敷地の土地はプロジェクト全体の価値の80%であることが多いため、日本の建物の価値と比較して土地の価値が非常に高いこと理解しておくことは重要です。自分の家を設計し、建設したい人にとって、通常最も困難なハードルは、正しい土地を見つけて取得することです。

市場の問題とは?

  • どのようにして建築者にその価値が長く続くような住宅の建設を奨励させるべきか。
  • どのようにして中古住宅の販売を促進していくべきか。
  • 中古住宅の将来の購入者が家が良い買い物であるという安心感を得るために、既存の物件をどのように改装して再評価することができるか。
  • 中古市場も盛んになるような税務、評価面などの修正案はないのか。
  • 売却する新築住宅の総数を減らしながら、不動産開発業者と日本の建設業界はどのように好調を維持すべきか。

Photo: Houses in Miyakojima Ward, Osaka

Photo Credit: m-louis .® via Flickr