日本でマンションを購入するときに聞くべき事

By Jeff Wynkoop

この記事では、日本でのマンション購入に関する問題について説明します。不動産の購入プロセスについては、日本の住宅購入の手引きを参照してください。

マンションは建物の一部であるため、一戸建て住宅を購入することとは異なります。マンションの管理組は、建物の共用部分の管理と全体としての資産の運営の法的責任があります。良い管理組合は管理体制が整っており、継続的に建物の管理をしています。

マンション規約とは、建物内のすべての共同所有者の権利と義務を示しているルールです。規約の内容の中には必須のものもありますが、中には管理組合の投票によって変更されるものもあります。例えば、日本のマンション法によると、管理組合の会合は少なくとも年に1回開催されなければなりません。

例外はあるものの、管理組合の投票では、所有者全員の少なくとも50%、及び所有者の全専有面積の少なくとも50%の所有権を保持する共同所有者のいずれかが同意する必要があります。マンションの所有者は、建物ごとの私有地の相対的なサイズだけでなく、財産ごとの所有権に基づいて投票権を持っています。これは、所有者が、建物の総占有面積の50%以上を所有している1人以上の共同所有者の行動を阻止するために、投票できることを意味し、権力の分散を可能にしています。

マンション維持に関わる諸費用と問題

以下は、日本でマンションを購入する際に注意すべき手数料と問題です。

修繕積立資金

ほとんどの場合、購入者が修繕等に支払う必要がある特別な1回払いの支払いがあります。東京圏では通常約400,000円ですが、正確な金額は建物の古さ、1 坪 あたりのマンションの面積(1坪は3.31平方メートル)など、さまざまな要因によって異なります。大規模な改修が必要になった時点で、すでに貯蓄されたお金があるように、マンションは定期的な修繕積立金を持っています。改装が決定された時点で、共同所有者全員に追加料金がかかる場合があります。

管理手数料

管理費は、建物の大きさや築年数などにもよりますが、通常月額10,000〜20,000円ですが、時とともに変わることがあります。より高価な物件はより高い管理手数料を持っています。手数料は所有者ごとに支払われるので、あなたの売り手が譲渡時に滞納などで全て支払われていない場合、あなたはその債務の責任を負うことがあります。管理費(および修理準備金)の額は、建物内のマンションの相対的な規模によって異なります。より大きな部屋の所有者はより高い料金を支払う必要があります。

修繕積立金

平均は月額5,000円から15,000円ですが、時間の経過とともに変わる可能性があり、より高価な施設ではより高いコストがかかります。古い建物の場合、これらの金額はもっと大きくなる可能性があります(大きな改装に備えて)。手数料は共同所有者ごとに支払われるため、販売者に債務がある場合、購入時に予期せぬ責任を負う可能性があります。

注意すべきその他の問題

  • 管理組合の会合や議事録は日本語の場合が多く、日本語が理解できない場合は理解が難しいかもしれません。不在の所有者はの会合に参加するために、代理人を任命する必要があるかもしれません。
  • 築古のマンションを買うならば、近い将来、建物の取り壊しや大規模な修繕が行われる可能性があるかもしれません。これは管理組合の多数決の投票で決定されますが、承認のための投票の割合は通常の多数決の規則よりも高くなっています。一部の共同所有者が完全な解体と再建のために支払う追加のお金を持っていないときは進展しづらくなり、膠着状態になる可能性があります。
  • 原則として、南向きのコンドミニアムは最も日光が当たるため、より価値があります。また、上層階のコンドミニアムは、街を一望できる可能性があるため、より価値があります。低層階のコンドミニアムは犯罪の影響を受けやすく、街頭騒音の影響を受けやすくなります。
  • 建物が新しく建築されたときに、建物が満室になったときにのみ変更するように、異常に低い管理費と修理準備金を設定することを好むディベロッパーもいます。通常、建築物が古くなるほど、手数料は徐々に上がりますが、管理会社では手数料の変更を要求することができます。

購入前に確認すべき事項

以下は考慮すべき他の問題と質問です。

  • 過去数年間の規約および管理組合の議事録を確認する
  • 駐車スペースは含まれていますか?追加料金はかかりますか?
  • 公共設備は別々マンション毎に計測されますか?
  • 個別のトランクルームはありますか?追加料金はかかりますか?
  • 主な修繕は予定されていますか?
  • 建物の保険契約を確認し、共通の分野に保険がかけられていることを確認してください
  • 積立金の現在の残高はいくらですか。管理組合は特別な融資を受けていますか。詳細については、管理組合の損益計算書および貸借対照表のコピーを確認してください。
  • 物件の長期設備投資計画を確認してください(長期修繕計画書chouki keikakusho)
  • 規約はペットを許可しますか?
  • 販売者は過去の管理手数料/修繕積立金を支払っていますか?建物内の他の共同所有者は全員支払い済みですか?
  • 部屋の広さは均一か、それとも小さすぎて使いづらいですか。歪な間取り図(キッチンを通る戸口など)はありますか。
  • 建物は埋め立て地にありますか。管理組合は将来、建物を建て直すことを法的に許可されるのでしょうか、それとも何らかの法的制限がありますか?(既存不適格:建築当時の建築基準法に基づいて合法的であった建物でも、法律の変更により、現在は再建築することができない、または建築の制限がかかる場合があります。)
  • 隣人は騒々しいですか?近くに高速道路はありますか?
  • エレベーターは何台ありますか?非常用エレベーターはありますか?
  • 建物の周りに対するあなたの権利は何ですか?
  • 建物は地震に耐えるように設計されていますか?
  • 建物にはジム、プール、またはコンシェルジュサービスがありますか。(必要な場合)

迅速な購入決定を促すために買い手に強引に買わせようとするいくつかの不動産業者が日本にあります。エージェントが「興味を持っている他のバイヤーがいる」などのことを言って、あなたに購入を促すことを試みる場合、おそらく他のエージェントと議論することを考えるべきです。新しい住居を買うことは大きな投資です。時間をかけて、自分に合った決断をしてください。

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