前回の記事で、国土交通省によると2013年には全国に８２００万件の空き家があったと述べました。これは、住宅全体の約13.5％であり、過去最高の数字です。
最近の報告によると、日本制作投資銀行（DBJ）は全国に約21万人の民家が空家状態であると報告しています。国の人口が減少し続けているので、ますますこれらの伝統的なスタイルの家が劣化し、最終的には解体されるようになっています。
古民家、資産としての可能性
DBJの報告によれば、古民家は解体されるのではなく、地域活性化の中心的存在として重要な資産となり得るということです。民間企業などが改装を先導し、ホテルや短期レンタル、あるいは観光客が体験できる伝統的な日本の食物や工芸について学ぶことができるレストランや文化センターとして再利用することを提案しています。
この種の戦略は、大工、木材、その他の建設関連のサービスや物資の需要を生み出すことで、地域経済を1兆8000億円に刺激する可能性があります。DBJによると、日本の観光目的として、古民家が外国人観光客に認識されつつあります。適切に処理されていると、古民家はより多くのインバウンド（海外）観光客を引き寄せることができ、年間約380億円の資産を生み出す可能性があります。DBJは、この市場規模を支えるには約7,400古民家が必要だと予想しています。
古民家を再利用することは、建物自体をユニークな文化財として維持するという重要な目的と、それらを改修し維持することに関わる伝統的な木工技能にも役立つ事に繋がります。
ハイリターン
DBJは、改装されていない評価額が比較的低いという理由だけで、改装中の古民家の収益が潜在的に高いと示唆しています。DBJの報告書は、古い家に投資する理由として観光の可能性と賃貸収入を強調していますが、転売も選択肢です。
例えば、ブルームバーグは富士山の近くの精進湖付近で、リノベーションをして転売に成功した外国人を紹介しています。日本に来る外国人について報告しました。記事によると（2012年から）、築150〜200年の民家で、尖った屋根を持つ伝統的な家は、5〜600万円（今日の為替レートでは約4万〜4万8000ドル）で購入しました。そこからリノベーションして５００万かかりましたが、最終的には1500から1800万円の価格で売れたので50％から80％の総利回りで転売できたという事です。
賃貸収入のための投資に関しては、ブルームバーグは、2008年に約18万ドルの初期投資で京都の町家（伝統的なタウンハウス）を改装した外国人カップルの例を挙げます。彼らは家をうまく借すことができました。一年で800万円もの賃貸収入があり、ざっと試算するとそれは約20％のリターンになります。
資金調達
しかしながら、住宅の評価額が比較的低い評価額のため、資金調達は古民家を購入する際の最大の問題の1つです。例えば、ある銀行が70％の貸付対価値の比率を承認した場合、銀行はその不動産の価値の70％を超えて貸すことはなく、借り手は残りの30％を出資しなければなりません。
一部の銀行は、古い家を改装することへの関心の高まりを見せてています。例えば、京都信金は、京都の伝統的なタウンハウスを改装するためのローン商品を提供していますが、明らかに、資金は投資のためではなく、所有者が住む家を改装するために使用されています。
京都の漁村の取り組み
日本のある町では、歴史的建造物の改装とプロジェクトへの資金調達方法に革新的なアプローチで取り組みました。
京都府北部に位置する伊根町は、舟屋と呼ばれる独特の建造物で有名な漁村（人口2,306人）です。約230の船屋敷に囲まれており、それぞれに1階にボートと漁具用のドックがあり、2階に居住スペースがあります。ほとんどの家は明治から昭和初期の間に建てられました。船屋は政府によって「伝統的建造物の保存にとって重要な地区」として指定されています。
ミシュラングリーンガイドは、2つ星を獲得するのに十分に値すると考えています。それは、この地域を訪れる観光客を増やすことにつながりましたが、日本全体を襲った高齢化や人口減少から脱出していません。それどころか、ますます船屋は減っています。
その遺産を守り、地元の経済を活性化させるために、町は一部の船屋を短期のレンタルや小売店として改装することにしました。改装済みの家屋の上層階には、キッチン、バスルーム、温泉浴槽などの小さなアパートがあります。お一人様一泊12,000円で、最大2名様までご利用いただけます。1階のドックはコーヒーショップに変わりつつあり、そこで観光客は地元で作られた和菓子を試飲することができます。
クラウドファンディング
このプロジェクトの興味深い点は、マイクロバンクを通じて独立系音楽家を促進するプラットフォームである京都銀行とMusic Securities（ミュージックセキュリティーズ）によって行われた最初のクラウドファンディングプロジェクトの1つとして、クラウドファンディングを通じて資金を供給されたことです。プロジェクト目標は、改装工事のために840万円を集めることでした。1口当たり2万円で一般に提供されていた投資単位はすぐに回収され、町はすぐにその資金目標に到達しました。
日本全国の公務員らが地域活性化のモデルケースとして訪れ、古民家の可能性を探り、その価値が無駄にならぬようにしています。
Sources (in Japanese): Development Bank of Japan, Bloomberg, Suumo Journal, Ine Town Homepage, Kyoto Shinkin Bank
Photos is of funaya in Ine Town, Kyoto. Photo Credit: Hiroaki Kaneko