日本で家を買う

今年の東京の住宅価格に影響する要因は?- PART 1

By Jeff Wynkoop

これは、今年の東京の住宅価格に影響を与える主な要因に関する2部構成の一部の記事になります。

  1. 黒田バズーカ
  2. ロケーションと物件の3つのレベル分け
  3. 駅近の重要性
  4. オリンピック効果
  5. 消費税効果

1.黒田バズーカ

東京の住宅市場は、黒田バズーカ効果により住宅価格が歪められて以来、大きな変化を遂げてきました。金利水準が人々に与える影響を要約すると:35年間にわたる3000万円の住宅ローンの1%の固定金利では、月払いは約85,000円に相当します。固定金利が1%ではなく3%で、他のすべての要素が同じ場合、支払いは月額約115,000円になります。

月額85,000円の人の多くは、月額費用30,000円を支払う余裕がありません。これは、ローンの全期間にわたって1,300万円の増加に相当します。銀行もそれらの人たちに対して3%のローンの条件を良しとしていません。言い換えれば、黒田効果によって引き起こされた超低金利により、以前は手に入らなかったであろう不動産ができました。金利がこの低いままである期間は誰の推測でもあり、これが数年前に住宅ローンの市場が反転した主な理由であり、新しい固定金利ローンの数は現在、新しい変動金利ローンの数を超えています。1970年代半ばの変動金利住宅ローンは、日本では大流行していましたが、もはや流行ではなくなりつつあります。

2.ロケーション別、3つの物件のレベル分け

おそらく、日本の住宅市場(新築マンション、中古マンション、戸建住宅を含む)について理解する最も重要なことは、あなたがどこの物件を探しているにしても、物件のロケーションによって3つの物件のレベルに分けられるということです。

市場全体の約10%から15%を占める不動産は、住宅価値が変わらないか、近い将来価値があがるかもしれない可能性が最も高い近隣地域にあります。これは、日本の主要な人口動態の変化の来るべき波とは関係ありませんが、この変化は3部構成の物件クラスの傾向を悪化させる可能性が最も高いと予想されます。

中間クラスの物件(市場の約70%)での最も可能性の高いシナリオは、その場所などにより予測可能な将来にわたって価値が徐々に低下することである物件です。残りのカテゴリ(15%〜20%市場)は、値が既に急激に低下し、底値が見えない物件です。幸いなことに、これらの不動産は現在ほとんど誰も買おうとしていない地域にあります。もちろん、不動産が年間1%または4%の下落をするかどうかには大きな違いがありますが、上記の3つのカテゴリーがあるということを気に留めておくことは、新しい場所を購入しようとするときに重要になるでしょう。

3.駅近の重要性

最寄りの駅からの距離は、毎年ますます重要になっています。5年前、中古マンションの場合、駅から徒歩で1分歩くごとに、東京の7つの主要な区で1平方メートルあたり約8,000円の価格が下がりました。最近では、同じ市場での歩行距離の1分ごとでは、1平方メートルあたり16,000円の価格下落になっています。

4.オリンピック効果

この言葉は、2020年のオリンピックまで東京では住宅価格が上昇し、大会が終わった後に下落し始めるということです。ただし、日本のような高度先進国では、全体的な市場価格に大きな影響を与えるとは予想されていませんが、オリンピック会場の近くは他の地域よりも影響が大きくなります。たとえば、2012年のロンドンオリンピックを考えてみましょう。英国政府の見解では、オリンピックはロンドンの住宅価格に顕著な影響を及ぼさなかったといいます。将来の買い手は、需要の短期的な変動ではなく、住宅価格の主な要因が国および地方の経済ファンダメンタルズと価格動向、ならびに長期的な人口動態の変化であることを念頭に置く必要があります。

5.消費税効果

日本の消費税は今年の10月に8%から10%に引き上げられる予定です。消費税の増加は、需要に影響を与える可能性が高いため、短期的な価格変動に影響します。ただし、その影響は2014年の消費税5%から8%へのステップアップよりも少ないと予想されます。さらに、買い手は、この増税の効果は、発効日が近づくにつれておそらくより顕著になることに留意する必要があります。

第二部では、中古と新築の比較、人気の新築エリアについて掲載します。

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