Tokyo Kanteiは、2014年の「所得倍率」の調査結果を発表しました。この調査では、平均年収と日本の主要市場における新築分譲マンションと平均中古マンションの平均価格を比較しています。
重要なことは、日本の平均収入では家の取得はますます厳しくなっているということです。
また、注目すべきは、2014年の東京都心の新築分譲マンションの所得倍率が1990年の不動産バブル以来の最高水準に達したことです。
新築マンションは、特に手頃感がない
2014年に新築分譲マンションの年収倍率は7.17倍となり、5年連続で倍増した。
新築分譲マンションの所得倍率は、70平方メートル(約753平方フィート)の平均価格を、平均所得で割ることによって計算されます。
例えば、2014年のマンション平均価格は30,690,000円(現在の為替レートで約247,600ドル)を、平均年収4,280,000円(約34,500ドル)= 7.17で除算したものになります。
倍数が低いほど、家を購入するのがより手頃であるということになる。
2013年の日本全体の所得倍率は6.59であり、これは2014年に倍増した058(8.8%増)を意味している。
2014年には、10.98で京都の新築が最も高かった。栃木県は4.89で最も低いかった。
大都市(10.61)とその周辺(埼玉(9.24)、千葉(8.44)、神奈川(10.11))は、
東京では、2013年の9.79倍から2014年には10.61倍に増加し、8.3%の増加となりました。
東京都の平均所得は631万円から6,29万円に減少し、新築マンションの平均価格は6174万円から6290万円に増加した。
基本的に東京の平均所得は減少しており、一方で新しいマンションは平均価格も上昇している。
日本のほとんどの市場で新しい家を買おうとしている平均的所得水準の人にとって、このニュースはあまり良くありません。以下の都道府県では年収倍率が減少しました:岩手(7.10)、茨城(5.89)、栃木(4.89)、群馬(6.10)、山梨(5.38)、奈良(6.47)、高知県(5.05)、鹿児島県(7.02)
中古市場でも年収倍率は加速している
2014年には、中古市場の所得倍増も全国的に増加した。これは2010年以降明らかになった傾向であると、東京カンテイは指摘する。
日本全体の所得倍数は、中古マンション(築10年と定義)の場合は、0.34(7.4%増)から4.92倍(4.92倍)に増加した。この数値は、全国の中古平均価格(21,010,000円)を平均国民所得(4,270,000円)で割ったものです。
所得倍数で測定される2014年の最も手頃感のない市場は、東京で、7.61倍(新築の場合は10.61)となりました。
中古の2014年の最も手頃な年収倍率は、香川県であり、年収倍数はわずか3.27であった。
他の国の数字と比較してみよう
では、これらの数字と世界市場を比べてみましょう。
The Median Multipleは、都市の年収倍率と地方の数字とで比較することを推奨しています。
これは、住宅価格の中央値を、毎年の世帯総収入の中央値で割ることによって計算される。
この方法論は平均価格と所得を使った東京カンテイとは異なりますが、日本の手頃な価格の住宅がどれくらいの規模であるかという一般的な考え方を得るためには、有用です。
Demographia International Housing Affordability Surveyによると、
– 5.1以上の中央値倍数は、「絶対に購入不可能な市場」を示している。
– 4.1から5.0までの中央値倍数は、「重度に購入不可能」市場であり、
– 3.1から4.0までの「中央値の倍数」は、「やや購入不可能」市場であり、
– 3.0以下の中央値倍数は、「手頃な価格」の市場を示す
2015年の調査では、Demographia International Housing Affordabilityが
「2年連続で、3.6で米国は主要な都市の中で最も手頃な価格の住宅でした。カナダ(4.3)アイルランド(4.3)日本(4.4)、英国(4.7)、シンガポール(5.0)は、
3つの国際市場は、5.1倍以上の中央値倍数を伴い、とても手が届かない水準にありました。これには中国(香港)が含まれ、中央値は17.0、ニュージーランドは8.2、オーストラリアは6.4でした 。
どのような方法論であれ、我々が見る方法論では、日本の全体的な倍数または年収倍率は、平均的年収水準な人にとって手頃な価格の市場とは言えません。
これは、他の多くの先進国と比較して、日本の比較的低い住宅所有率によって裏付けられています。日本の総務省によると、2013年には日本全体の住宅所有率は61.9%であった。東京ではその割合は特に高く、わずか46.2%です。
Wikipediaによると、シンガポール(90.3%)、中国(90.0%)、オーストラリア(67.0%)、米国(67.5%)など、先進国の平均住宅所有率は日本より高い傾向があります。しかし、香港の割合は51.0%(2014年)と驚くほど低い。ドイツとスイスの住宅所有率もそれぞれ53.5%と44.0%と低い。
いくつかの国際的な不動産投資家は、特に高価な都市部での賃貸で得られる不動産所得のポイントとして、日本の比較的低い住宅所有率を指摘している。
Sources: Tokyo Kantei press release (Japanese), Financial Sense, SUUMO (Japanese), Wikipedia
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