不動産経済研究所（REEI）は、奈良県、和歌山県、京都県、大阪県、兵庫県、滋賀県からなる関西地方の新築マンション市場における供給と価格の動向に関する2021年の予測を発表した。
以下は関西レポートからの重要なポイントです。
東京首都圏レポートについては、以下を参照してください。東京アパート市場予測：2021年に注目すべき傾向
関西地域の供給は29.5％増加すると予測
REEIは、関西の開発不動産会社がこの地域で約18,000戸のマンションを販売する予定であり、これは前年比29.5％になると予測しています。このパーセンテージの上昇は、東京の首都圏の成長予測（約31％）と一致します。
関西の予測も2019年を上回る新たな供給水準をもたらすだろう。奈良県を除く関西のすべての地域で供給が増加すると予測されている。
関西地域全体での2020年の新築マンションの供給は、2019年比23.0％減の約13,900戸と推定されている。政府の緊急宣言と多くの開発者が選んだ事業の減速によるものである。関西の2020年当初の予測は約17,000戸でした。首都圏では、2020年の供給量の減少は関西の21.9％よりわずかに低いと推定されています。
今後も成長が見込まれる大阪市内のタワマ開発
REEIは、特定の分野で次のことを予測しています。
- 近年、開発者は大阪市の高層開発に一貫して注力してきました。この傾向は今後も続くと予想されます。
- 個人投資家に人気のワンルームマンションの供給は2020年に急減した。この市場セグメントの弱さは2021年上半期まで見込まれる。
- 近年供給が減少傾向にある京都市では、2021年に開発者が中規模物件を市場に投入することが見込まれています。京都市以外の京都府でも供給が見込まれます。今年は大幅に増加します。
- 兵庫県では、今年は中規模から大規模の開発品の供給が増えると見込まれます。神戸市では、特に高層「タワー」マンションの供給も増加すると見込まれます。
関西エリア別供給予測
- 関西県・市別の供給予測：
- 大阪市：6,200戸（前年比+ 10.3％）
- 大阪府（大阪府を除く）：4,000戸（+ 18.0％）
- 神戸：1,700戸（+ 38.2％）
- 兵庫県（神戸を除く）：3,000戸（+ 96.1％）
- 京都市：1,300戸（+ 54.8％）
- 京都府（京都市を除く）：700戸（+ 311.8％）
- 奈良県：400戸（-16.7％）
- 滋賀県：600戸（+ 3.4％）
- 和歌山県：200戸（+ 42.9％）
- 関西地域合計：18,000戸（+ 29.5％）
平均価格
関西全体の2020年の平均販売価格は42,490,000円（412,000米ドル）で、前年比で約9.9％上昇しました。滋賀県と和歌山県を除くすべての地域で平均価格が上昇した。
2020年1月から11月までの地域別の平均販売価格の内訳は次のとおりです。
- 大阪市：42,260,000円（前年比+ 14.9％）
- 大阪府（大阪府を除く）：44,610,000円（+ 7.6％）
- 神戸：38,940,000円（+ 8.8％）
- 兵庫県（神戸を除く）：47,180,000円（+ 0.9％）
- 京都市：39,640,000円（+ 12.3％）
- 京都府（京都市を除く）：32,960,000円（+ 4.6％）
- 奈良県：42,480,000円（+ 10.7％）
- 滋賀県：38,090,000円（-0.3％）
- 和歌山県：36,460,000円（-15.7％）
- 関西地方の平均販売価格：42,490,000円（+ 9.9％）
平方メートル別の平均価格
- 大阪市：854,000円（前年比6.1％増）
- 大阪府（大阪府を除く）：617,000円（+ 7.9％）
- 神戸：628,000円（-2.9％）
- 兵庫県（神戸を除く）：649,000円（+ 2.9％）
- 京都市：758,000円（+ 11.8％）
- 京都府（京都市を除く）：474,000円（+ 5.8％）
- 奈良県：572,000円（+ 14.4％）
- 滋賀県：527,000円（+ 2.1％）
- 和歌山県：496,000円（-13.3％）
- 関西地方の1平方メートルあたりの平均販売価格：698,000円（+ 2.6％）
2020年1月〜11月の1平方メートル当たりの平均価格は698,000円（前年同期比2.6％増）となり、8年連続の成長となりました。
在庫の蓄積に関する懸念（ただし、需要は停滞しています）
REEIの報告によると、2020年1月から10月にかけて着工した建設は、前年比1.9％増の21,460戸で、11月末の在庫は3,229戸に達した。これは、2019年の同時期と比較して在庫が48.5％増加したことを示しています。これにより、供給過剰の懸念が生じています。
ただし、関西全体の「完成在庫」は、1,241戸（前年比+ 13.0％）と比較的低い水準にとどまっている。完成在庫とは、販売契約時に既に完全に建てられているマンションを指します。買い手はすぐにマンションに引っ越すことができます。これは、買い手が実際に建設が完了する約1年前にアパートを購入する契約を結び、入居を待たなければならない通常の新築の販売方法とは対照的です。
昨年5月に非常事態宣言が解除されて以来、東京と関西の両方において、特に自宅で仕事ができるマンションにすぐに引っ越す必要のある労働者や家族の間で需要が高まっています。
2021年に注目すべきトレンド
- 関西の平均販売価格は今年も上昇を続けると予想されます。
- 首都圏と同様に、ますます多くの家族が郊外に移動することが予想されます。
- 市内中心部の高価格が続くため、少なくとも短期的には、都市周辺の供給が増加する傾向があります。
- 在宅勤務への強い需要により、より広々とした居住空間への需要が高まることが見込まれます。
- 都心部ではホテル開発業者との競争が激化しており、マンション開発用地の購入が活発化しています。
- 2020年1月から11月までの関西のマンション開発業社数は71社に減少した（2019年同時期の80社と比較して）。
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Source: Real Estate Economic Institute press release, December 21, 2020 (in Japanese)
Lead photo: Osaka skyline, via iStock