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住宅の固定資産税の負担、2021年度から増額へ

日本で所有する不動産に対する固定資産税は、東京オリンピックの建築資材などの高騰により、2021年に増加する可能性が非常に高い。これは、総務省が不動産の価値を推定するために使用する方法で算出されたものであり、日本の住宅所有者に課される2つの主要な年間税(固定資産税と都市計画 )を計算するための基礎を形成します。

日経新聞によると、現在延期されている東京オリンピックに関連する大規模なインフラ建設に起因する資材コストの上昇は、来年から一部の住宅所有者を襲うことになると報じています。

たとえば、東京23区の5階建ての57平方メートルの新築マンションの所有者に課せられる固定資産税と都市計画税の合計は、今年の約62,000円(576ドル)で、来年度から上昇すると約67,000円になり、約8.1%の増加が見込まれます。

新型コロナウイルスの影響を相殺するために政府が多数の「緊急支援対策措置」と個人への支援策を実施したとしても、人々が増大する財政負担に直面する場合があるかもしれません。

固定資産税と都市計画税とは?

固定資産税と都市計画税は、建物や土地に市町村レベルで課される地方税です。

固定資産税率は、当該資産の「固定資産税帳」 に記載されている資産価値の1.4%であり、都市計画税率は0.3%です。

これらの税金はどちらも、四半期ごとに4月、7月、12月、および翌年2月に地方自治体に支払われます。都市計画税は、特定のエリアに住む人が所有する物件に課される税です。物件が指定された都市計画区域にない場合、都市計画税は課税されません。また、実際の税率は自治体によって若干異なる場合があります。一部の自治体は、都市計画税を徴収しない区域もあります。

高い資材コストが固定資産税に与える影響

総務省は、建物の資産価値を評価する基準を3年ごとに見直しています。2021年1月1日の時点で所有されている個人および企業が所有する建物に請求される不動産および都市計画の税額は、2019年7月現在の建築材料および労働コストの実際の価格に基づく資産価値に基づいています。

昨年7月を振り返ると、首都圏の開発者の多くは、2020年の東京オリンピックプロジェクト、ホテル開発、または予想される「オリンピック効果」を活用するための住宅団地の契約の真っ只中にありました。

オリンピック効果の予測できなかった結果の1つは、建築材料と労働力の高騰でした。たとえば、住宅の床に使用される石1平方メートルあたりの評価額は、現在の評価額と比較して8%以上増加します。建物に使用されている鋼の1トン(1,000-kg)あたりの評価額は、2021年の課税評価では20%増加すると推定されています。

日経は、新しい(2019年7月)評価基準を使用して、特定のケースで固定資産税および都市計画税の税負担がどのように増加するかを大まかに分析しました。1つのケース(東京23区にある57平方メートルの新築マンションの場合)については、すでに上記で説明しています。以下にいくつかの他の例を示します。

  • 東京都23区にある7階建ての新築マンションの40平方メートルのアパート:不動産と都市計画の現在の合計税額は約48,000円です。来年は51,000円(6.3%増)となる見込み。
  • 新築2階建て戸建て住宅(延床面積82.48平方メートル):現在の不動産・都市計画総合税額は約72,000円。来年は77,000円(6.9%増)となる見込み
  • 新しく建てられた標準的な2階建ての家(総床面積106平方メートル):現在の不動産と都市計画の合計は約88,000円です。来年は9万円(+ 2.3%)に増えると見ている。

「課税標準額」は、建物全体を対象に算出していますが、使用する建材、使用量、延床面積等により変動します。たとえば、木造建築は鉄筋コンクリートよりも安価です。しかし、高層ビルは鉄骨が必要になる傾向があり、個々の所有者の税負担が増える傾向があります。「課税標準額」も古い建物ほど低くなる傾向がありますが、2019年7月現在のより高い材料費と人件費が税務評価の目的ですべての物件に適用されるため、日経は既存の住宅物件でも「課税標準額」が増えるところがあると推定しています。

固定資産税および都市計画税も、固定資産が占有する土地に対して課税されます。総務省は現在、土地の評価基準を見直しています。2021年に地方自治体によって評価されたように、地価が大幅に下がらない場合、「課税標準額」の建物部分は予想される増税の矢面に立つことになります。

中小企業および個人事業主の税控除有り、個人は対象外

この記事(日本における個人、住宅所有者、および中小企業向けのコロナウイルスの減税措置)で詳述されているように、コロナウイルスのために財政難に直面し、償却可能な資産(機械など)または不動産(たとえば、事務所、工場、および店舗)は、2021会計年度の固定資産税および都市計画税を免除されます(50%〜100%)。

この免除は個人が所有する住宅では利用できません。そのため、給与所得者(個人事業主を通じて住宅を購入しなかった者)は政府から援助を得ることができません。


Source: Nikkei newspaper, May 23, 2020 (in Japanese)

Lead image: Big construction crane working in big construction site in Tokyo, iStock


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