空き家を購入する前に気をつけること

By Jeff Wynkoop

空き家を買ってそれをリノベーションして快適に暮らすことは、都会に住む人の憧れでもあります。都心に暮らすほとんどの人は、限られた予算の中で中古住宅を購入することを検討しています。さらに余裕のある予算から選ぶには、地方にある空き家も視野に入れることによって、選択肢が広がります。空き家情報は、「家いちば」などで検索すると手頃な空き家の情報が入手できます。日本は自然豊かで美しい国であり、田舎に移住することは、都会に住む人にとって非常に魅力的です。

空き家掲示板:家いちば

近年増え続ける空き家の数、その数は1000万!?

総務省によると、2013年にはおよそ820万の空き家があった。今日では2018年にこの数字が1000万を超える可能性があると言われる。さらに、シンクタンクによると、2033年までに日本の全家庭の30%以上が放棄され、空き家になると予測されています。地域によっては、将来的に隣人に一生会わないということが、より一般的になるこでしょう。

空き家購入の3つの主要なリスク

2018年2月の新しいマンションの平均費用は、東京都市部では6128万円、不動産経済研究所によると7223万円になると、この急成長を続ける住宅供給にますます変化が及ぶとあります。しかし、一方では、日本での空き家を買うことのリスクは何かという疑問を招いていきます。

一般的に、空き家には主に3つの問題があります。一つ目は、物件の取得に関連しています。たとえば、良い場所にある放棄された家屋が合理的に良い状態にあると思われるとします。あなたが所有者を見つけることができない場合、どのようにして購入したらいいのでしょうか。日本では、法務局に所有権の移転を申告する必要はないので、正当な所有者が誰であるかを知る必要があります。固定資産税の記録を見ることはできますが、それは所有者が死亡してもはや支払いをしていないときには役立ちません。売り手がいない場合、どのように買い手になれますか?残念ながら、誰も買えずにそして、その物件は空いて放棄されたままとなるのです。

第2の主な問題は、不動産の実際の状態です。構造が非常に荒廃しているため、簡単な改装や改装でさえ十分ではないことがよくあります。主な物理的な問題は、(1)空気の循環が不十分であるという問題と、(2)漏れや水回りとの関係(時には検出されないことがある)の2つのカテゴリに分けることができます。最初の問題はカビや結露の問題につながりますが、2番目の問題は建物の全機能を破壊する原因となります。日本のトイレを改装するための平均費用は約630,000JPY(国土交通省の2011年報告書によると)になると、ほぼすべての改修に伴う大きな費用がかかります。

最後の問題は、家に放置された残置物です。それは、前所有者に属する家具、ラジオ、本、テレビ、植物、庭園道具、彫像、道具などを取り除き処分するために相当の時間、費用、労力を要することがあります。人によっては、あなたが考えることができるものをすべて残しています。

購入の前に気をつけること

プラス面では、空き家で本当の掘り出し物を見つけることができるかもしれません。それは理想的かもしれません。あなたが空いている家を買収して改築するという余計な努力を惜しみなくかければ、それは価値があるかもしれません。そして、ある人にとっては、あなたが望む通りのリフォームを望むように自分の居住地を設計する稀な機会は、空き家を買う価値の一つです。

空き家の改装を希望する方々には、地方自治体の補助金の様々なものがあることに注意してください。例えば、豊島区では、特定の条件が満たされれば、改装工事に100,000円、200,000円の補助金を支給しています。購入を真剣に検討している場合は、最寄りの市町村に問い合わせてみてください。

フラット35住宅ローンは使えるのか?

1981年5月31日に以前に建設されたものについては、フラット35の住宅ローンを得るために耐震基準適合証明書を入手する必要があります。それは、現在有効な日本の耐震法に適合していることを証明しています。これは、改築/再建を経て建築物を最初に点検しコード化しなければならないことを意味し、これはかなりコストがかかることがあります。

また、耐震基準適合証明書も入手する必要があります。これは不動産取得税の有益な税務上の取扱いを受けるため、20年または25年以上のマンションで取得します。

税金控除を受けることができますか?

一般的には、25年までの住宅のみが、日本の個人税に関する住宅ローン利息控除の申請に使用できます。25年以上の場合、控除の対象となるためには2つの条件があります。一つは、既存の不動産所有者のための保険(不動産売却瑕疵保険)に加入していること。しかし、そのような保険に加入するには、5年以下の期間にリノベーションを行う必要があります。もう一つは、耐震基準適合証明書を取得していること。これは、改築/再建を経て建築物を最初に点検しコード化しなければならないことを意味し、これはかなりコストがかかることがあります。

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