家は買うべきか、貸りるべきか?

これまで、家やアパートを買うことは借りるよりも優れていると考えられてきました。「家賃は単にお金を浪費しているだけ」という一般的な理由があるのは、住宅ローンでは資本を構築しているという前提があるからです。

長期的な資産を構築することができるので、家を買うことは未だ根強い人気があります。しかも日本は世界で最も低い金利水準にあります。

「家を買うべきか、借りるべきか?」

簡単な方法は、コストを列挙し、それらを利益と比較することです。

代理店手数料:日本の標準手数料は3.24%プラス64,800円です。

司法書士の手数料と登録税:これは約60〜150,000円に1.5%をプラスした金額です(融資の場合は0.4%、住宅ローンの場合はそれ以下)。

印紙税:これには約1万〜8万円かかります。

不動産取得税:これは地方自治体が毎年必要とする予算に応じて変わりますが、0.5%から1%の間の支払いを期待します。

年間所得税:1.4%の固定資産税と0.3%の都市計画税で構成されていますが、これは主たる住宅では減額できます。

合計:これは通常、取引コストのちょうど約7%以上になります。

家を買うのにかかる費用の例:

購入価格:60,000,000円
抵当:50,000,000円
ローン条件:30%@ 1%利息
合計取引コスト:4,200,000円
月額住宅ローン:〜160,000 円

当初16万円の支払いから40,000円〜40,000円が利子、12万円が住宅ローンを返済します。これは毎年約140万の純資産価値を構築できており、約3年後(4.2 / 1.4 = 3)にイコールに戻すことができます。

しかし、不動産を所有して居住することは以下のコストも伴います。
年間所得税:上記で言及されたこれら固定税率は、毎年支払います。
メンテナンス費用と建築費:何かが壊れたときは、修理または交換するのはあなたの責任です。(漏水蛇口、エアコン、窓、温水暖房器、外装、エレベータまたは屋根の修理など)

上記の例に戻ると、年間費用は600〜800,000円になります。そうするとイーブンになるには5〜6年増加することになります。さらに、家を売るには取引コストが片道3〜4%必要になり、往復費用は約630万円になります。

言い換えれば、「家賃は川に捨てるようなもの、少なくとも住宅ローンで資本をつくっています」という声明のためには、少なくとも7年または8年以上住む必要があります。(6.3 / 0.8 = 7.9)

その他の考慮事項:

土地と構造物の価値は増減するでしょうか?不動産は、少なくとも長期的にはその価値を保持する傾向がありますが、これは保証されていません。

機会費用はどうですか?代わりに、他の投資に前払いを入れるとすると、いくらですか?

会社で家賃補助がある場合は、賃貸の方が安くなるかもしれません。住宅ローンを取得すると年間何十万円も消えてしまうことを意味します。

もし所有している物件を賃貸に貸す場合、金利は上がるでしょうか?賃貸利回りは住宅ローン、税金、維持費をカバーしますか?空室対策はどうですか?

自宅所有の無形の利益は何かありますか?この記事ではいくつかの数字を集めましたが、定量できないメリットは何ですか?

予想通り、「買うべきか賃貸するべきか」という単純な答えはありません。家の所有に関わる税額控除もあります。その影響は不動産や住宅所有者の税務状況に依存しますが、国内不動産の結果として支払われる税金はあらゆる種類の控除額を上回ると見なされるべきです。税務署は、受け取った以上の報酬を取ることはできないのですから。

 

Author: Andrew Meredith. Andrew Meredith is an American living in Tokyo, and is a Partner at Tyton Capital Advisors.

This article was originally published on Japan Today and is re-published here with permission.

Photo: Tea house on the Kodai-ji Temple grounds in the Gion section of Kyoto.

Photo Credit: John Weiss