住宅ローンの固定金利と変動金利。どちらがいいのか?

日本で住宅ローンを利用する際には、判断に困ることがたくさんあります。そのため、これらの決定が毎月のローン支払いに及ぼす影響と、返済額全体(ローン総額)への影響を理解する必要があります。この記事の目的は、人生において大きな買い物を行う際に知っておくべきポイントを説明することです。

固定金利、変動金利、または両方?

ほとんどの民間の金融機関は、(1)固定金利住宅ローン、(2)変動金利住宅ローン、(3)固定金利期間および変動金利期間を有するミックス住宅ローンのプランがあります。

日本で最も普及している住宅ローンは、5年、7年、10年の固定期間があり、残りの期間(通常20〜30年)が変動金利のミックスローンです。それにもかかわらず、ローンが固定金利から変動金利に切り替わった時点で、借り手は残り​​の期間の金利を固定金利で固定することを選択することができます。

通常の場合、固定金利ローンの初期の金利は純粋に変動する金利よりも高くなります。その理由は、銀行が固定金利のローンを提供している時点では、一定期間に目安の金利が上昇し、ローン返済が難しくなってしまうリスクがあるからです。ミックスローンと比較する場合、原則として固定利息期間が短いほど、初期金利は低くなります。

変動金利の仕組み

変動金利ローンまたはミックスローンは、金利が変動するもので、金利は6ヵ月ごとに更新されます。しかし、日本のほとんどの銀行は、住宅ローンの月額返済額を5年に1回しか変更しません。したがって、変動金利が上昇すると、一定期間、借り手は、毎月の支払額の変更をしないが、ローンの存続期間にわたって返済される総額が増加するということです。

2つの返済方法

日本の住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

元金均等返済

元金均等返済(CAMローン)では、借り手の月額総額は、最初に毎月の借入金の元本を返済するために適用される一定額を計算することによって決定されます。利息は、残高の月次貸出残高をもとに計算され、借り手の毎月の支払総額を計算するために一定の元本返済に加算されます。

元利均等返済

元金均等返済(CPMローン)の場合、借り手の月額支払い額はローン期間中毎月一定であり、ローンの最初の年の間に返済される金額の大部分は元金ではなく利息の払い戻しに割り当てられます。

CAMとCPMローンの比較

これは、CAMローン(金利が一定であると仮定した場合)、(1)借り手の月額支払いの実際の金額が時間とともに変化し、借り手の利息総額融資の生活を通じて貸し手に支払うことは、同じ金額と期間のCPMローンの場合よりもずっと少なくなります。

CPMローンは、借り手にとってより高価ですが(支払利息総額が高いため)、CPMローンの利点は、同じ金額と期間のCAMローンの最初の月額支払いよりも毎月の支払い金額が低いことです。借り手の月額支払い額は借入期間にわたって変動しません(金利が一定であれば)。

CAMローンは通常、ローン期間の開始時に比較的高い月々の返済額を必要とするため、多くの場合、借り手は毎月のCPMローン支払いを受けることができますが、CAMローンの資格を得るには十分な収入が必要になります。

日本のほとんどの住宅ローンは、CPMローンを選ぶことが多いとされていますが、CAMローンを提供する民間金融機関もいくつかあります。

フラット35は、ほとんどの民間銀行が提供し、日本住宅金融庁(「JHFA」、米国のファニーメイまたはカナダの住宅ローンと同様の準政府機関)によって後援された35年の公的住宅公社)は、CAMローンまたはCPMローンとして構成することができ、雇用主の住宅ローンプログラム(いわゆる財形融資)を通じて提供される住宅ローンは、CAMローンまたはCPMローンを選択することもできます。

住宅ローンの主な受付窓口

日本の主要な住宅ローンは、民間銀行、地方信用金庫、フラット35(またはフラット50)を提供する民間銀行が取り扱っています。

まずは相談してみよう

借り手の多くは、より柔軟な返済計画と金利オプションを選択できるため、銀行や信用組合から個別にアレンジされた返済方法を選択しており、気になる方はお近くの支店などでご相談されてみてもいいでしょう。また、各銀行などのホームページにも借入金や返済額をシミュレーションできるサイトがあるので、確認してみるのもいいでしょう。

さらに、民間銀行や信用組合は、ローンの組み替えなどは比較的柔軟性が高い傾向にありますが、最初の審査過程は完了までに時間がかかり、厳格に審査が行われます。キャンペーンなどを通じて、特別な金利を実施することも時々あります。気になる方は、各金融機関のホームページを定期的にチェックしましょう。

フラット35

フラット35は35年間の期間中固定金利ローンでなければなりません。一般的に、個人所得の低い借り手はフラット35ローンの対象となる可能性がありますが、JHFAがそのようなローンに対して設定した条件はかなり厳格であり、例外的な状況は事実上存在しません。また、フラット35ローンは民間金融機関を通じて提供されるため、フラット35ローンの実際の金利や各種ローン金額は貸し手によって大きく異なる可能性があります。

最近、フラット35の年間利率が上昇し始めています。2017年1月の基本料金は1.12%で、2016年12月から0.22%増加しています。2017年1月のフラット50融資の基本料金は1.58%で、前月より0.02%増加しています。フラット35の貸出基準率は0.9%と過去最低を記録した時は、借り手が他金融機関から一気にフラット35に切り替わりました。しかしながら、フラット35融資の申請件数は、2016年8月の14,000件を超えるピークから、2016年11月には約11,000件に減少しました。

審査基準

貸し手が借り手の評価に応じて、より優遇された金利で貸付を行うことがあります。これは、優遇金利(英語では優先レート)または引下げ金利(英語では割引率)と呼ばれます。

国土交通省の2016年の報告書によると、金融機関は主に、(1)返済される時点の年齢、(2)彼らの健康状態、 (3)融資される資産の評価が審査基準になります。興味深いことに、借り手の所得水準は、日本の住宅ローン貸付業者の上位3つの基準の1つではありません。

住宅ローンに関連する生命保険

長期的な病気や死亡の際に、住宅ローンが全額返済になる特別な保険契約があることに留意してください。これは団体信用生命保険と呼ばれ、この保険料は借り手の月額支払いに含まれますが、別途支払いが必要な場合もあります。

 

編集者注記:  外国人として、日本の銀行から住宅ローンを取得するための特別な記事があります。日本で外国人として住宅ローンを取得するための基本的な要件については、こちらの記事をご覧ください  。