By David Imme, Tokyu Housing Lease
あなたがもしも日本の不動産への投資を考えているのなら(あるいはすでに不動産を所有しているのなら)、この記事が役立つでしょう。
投資目的で日本で不動産を購入し、毎月の家賃収入のためにそれを貸し出したいと思っています。ほとんどの場合、これはいわゆるサブリース契約を結んでいる資産運用会社を通じて行われます。つまり、所有者としてのあなたと不動産運用会社(PM)との間に最初の契約があり、PMと入居者との間に2番目の契約があります。
ここでもし、不動産を貸し出してから数年後、不動産を売るのに良い時期になるだろうと決心したとしましょう。不動産会社との契約は半年毎に更新され、不動産の市場価格はかなり高い状況です。
あなたがしなければならないのは、不動産会社との契約を終了することだけです。そして、適切な価格で不動産を売ることができるはずです。
さて、あなたはサブリース契約を終了することを選択しました、そうなると入居者の方は契約終了後に引っ越さなくてもいいのでしょうか?
実際にはそうではありません。前述の2番目の契約を覚えていますか?この合意は不動産会社と入居者の間のものですが、最終的には所有者としてのあなたと借手としての入居者の関係は残ります。
入居者からは、家賃を所有者に直接支払うのか、会社を介して支払うのかは関係ありません。入居者にとって重要なのは、彼らが署名した賃貸契約だけです。
日本における典型的な賃貸契約と入居者の権利
日本での賃貸契約は通常2年間です。最初の2年間の期間の経過後に契約を更新または終了する権利があります。それがここで重要なポイントです。
入居した後は、お部屋を適切に維持し、期日通りに家賃を支払う限り、日本の法律が入居者に有利に働きます。礼金、敷金、代理店手数料、保証人、保険など、日本での非常に高い引越費用を考えると、これは公正にしか思えません。
不動産所有者としての権利と選択肢
所有者の視点に戻って見ましょう:定期的な賃貸借契約は1ヶ月の事前通知で入居者によって終了させることができますが、たとえあなたが将来自分でその部屋を使用したいとしても、簡単には終了されません。所有者は入居者にこのような提案を打診することができます(「引っ越し費用やそれに付随する追加料金をこちらが負担するので、れからxxヶ月で引っ越してください。」など)。しかしながら結論は入居者次第です。
他には選択肢はありませんか?新しい入居者の開始前に、定期借家契約を設定する可能性について考えて見ましょう。有期契約の条件は、3年が多く、通常のリース契約の場合のように、更新する権利を入居者が持っているのではなく、契約に記載されている内容に基づいて、入居者は契約期間の終了時に退去する必要があります。
しかし、入居者側から見れば、通常の契約よりも魅力的には映らないでしょう。そのような条件に同意する人の数は限られているので、市場で競争力を持つために家賃を引き下げることもあるかもしれません。
オーナーチェンジ
もう一つの方法があります:不動産を売りたい場合、あなたには2つの選択肢があります:現在の入居者がアパートを離れるまで待って退去後に売るか、所有者を変更してから不動産を売るかのどちらかです。
これは可能であり、通常はオーナーチェンジと呼ばれます。新しい所有者は、入居者を「含む」不動産を購入します。新たに入居者募集は必要ないので、新しい所有者にとってはかなりのことのように思えるかもしれませんが、一方で新しい所有者は以前に合意された賃貸料で現在のテナント契約を継承します。賃貸料の増加に関しても、この法律は入居者側にあります。所有者は提案をすることしかできず、入居者はこの増加額を拒否することができます。
物件の売却に関しては、実際には賃貸料に基づいて価格が計算されるため、賃貸物件ではない物件に比べて販売価格が低くなります。
要約すると、不動産を貸し出す前に、自分の物件の将来の計画に基づく選択肢を事前に考えておくことが大事にになります。
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