日本买房

日本购屋指南

原文:Jeff Wynkoop  2017年8月31日

在大多数情况下,日本购买房产的过程与购买其他国家的房地产非常相似。然而,实际的过程可能是不透明和耗时的,尤其是当您不擅长说或读日文时更是如此。

在本指南中,我们将购买过程分为八个简单步骤。在接下来的几周内,我们将发布关於每一步的详细文章。

如果身为外国人的您想在日本购买房屋或投资房产,您可能会遇到的第一个问题是,外国人是否真的可以在这里购买房地产。

外国人可以在日本买房吗?

在日本针对外国人购买房地产并没有特殊的法律限制,外国人只需在购买不动产後20天内向日本银行提供书面通知。

在日本不需拥有公民身份或居留签证就可以买房,然而,在日本购买物业也不能使购买者因此获得日本居留签证。如果你没有日本永久居留签证丶也没有与日本公民结婚或是从未在日本有过工作经历,那麽您将很难在日本当地找到资金来购买日本房地产。

土地所有权不受限制

与许多其他亚洲国家和夏威夷的一些地区不同,土地所有权不受限制(例如,您要求99年的地面租赁来取代土地的全部所有权)。

日本购屋指南

第1步:研究地产和融资方案

任何想要购买住宅的人的第一步都是先研究各种选择,确定优先事项并确定预算。

您需要考虑是否要购买新的或二手住宅,公寓或独栋住宅,当您的预算和时间允许时,甚至可以购买一块土地并自己建造房屋。 我们将在後续文章中介绍各个选项的优缺点。

你能负担多少钱?

整体来说,日本的银行为借贷人提供的融资金额需低於个人年收入的25%,此外,购屋人还须负担约所购入房产6%至7%的购屋税。欲了解税务问题的更多信息,请参阅:日本房地产税金指南

如果您请房产代理人为您仲介购买房产,您必须支付购买价格3%的仲介费(佣金)丶60,000日元再加上消费税(目前为购买价格的8%)。请参阅以下文章:在日本购买房地产的成本:购买费用以及税费细目

常驻外国人居住者的融资选择

有部分日本银行向日本的外国人提供贷款,若您有永久居留身份或与日本公民结婚,则您最有可能获得贷款银行的青睐。此外,某些银行还借贷给在日本有长期工作签证或是配偶有日本永久居留签证的外国人。 请参阅这篇文章: 外国人在日本如何申请住宅贷款,进一步了解您借贷所需文件以及哪些银行对外国人提供借贷服务。

如果您并非日本居住者,那麽在日本找到借贷银行将非常困难,但仍有些银行可能会根据不同个案的具体情况来进行借贷。

首先请先收集有关融资来源潜力的相关信息,日本的私人银行和地方信用合作社提供绝大部分住房贷款。请参阅以下指南以获取更多信息:外国人在日本如何申请住宅贷款日本住房抵押贷款指南

接下来需要决定要选择固定或可变利率贷款,固定利率指的是您在每个还款期限内每月支付固定金额,目前固定利率贷款在日本非常受欢迎,因为目前利率处於历史最低点。请参阅这篇文章以了解更多关於日本住房抵押贷款利率之相关信息在日本可以申请到住房抵押贷款的最高利率是多少?

第2步:查看和比较各家借贷银行的属性做出选择

一旦你决定了你想要的房产的预算,是时候真正购买屋了。首先您可在您理想的购屋区域中寻找类似的物件,并找出这些物件近期的销售价格。日本的国土交通省土地建设产业局提供一个网页,可帮助您搜寻各类房产的交易价格,而当地房地产经纪人也是十分重要的资讯来源,此外,您还可以使用Real Estate Japan的搜寻网页博客查看类似房产的价格趋势及日本购屋的相关资讯并进而搜寻您心目中理想的物件。

最重要的,就是实地到现场看屋。对於购买房地产,没有什麽比第一手看到各种不同属性丶不同格局的房产更实际了,您可以藉由现场看屋实际感受到哪些房产细节才是您本身最在意的,多方看屋将有助於您学习如何更有效地比较各种房产的属性与优劣。

步骤3:完成填写购买意向书并获得贷款预先批准

购买新的公寓或房屋

如果您正在购买新的公寓或房屋,您需要填写由开发商或房地产公司提供的购买申请书(购入申込书)。对於全新的物业房产,房地产公司会根据所收到的申请数量来进行抽选,所以请记住,即使申请後,您的购买申请也可能不被接受。

当您的申请不被接受时购买申请费将会返还给您,申请费通常在20,000日元至100,000日元之间。而如果您的申请被接受,这笔钱将被纳入签署购买协议时所支付的保证金。

如果您正在考虑购买公寓,请参阅:在日本购买公寓时所需提出的相关提问

购买二手住宅

如果您要购买二手住宅,您可能需要向卖家提交意向书(买付证明书)。使用意向书的理由是通知卖方您正在认真考虑购买该房产。意向书中有很多可能的内容,但其真正目的是作为谈判的起点。我们将在後续文章中介绍典型意向书中的关键内容。

保证金/保证金

保证金(手付金)是买方支付给卖方的保证金,以证明买方的购买诚意。它通常是总购买价格的5-10%,一般在交易完成时纳入总购买价格的一部分。

获得贷款预先审核

在您提交意向书或申请书的同时,您需要通过与借贷银行的会谈来开始贷款预先批准(或预先审核)流程。此时,您需要提交以下材料的资料的影本:(1)您的护照和日本当地驾驶执照等身份证明文件;(2)最近的健康证明;(3)您的全年所得税收据(源泉徴収票)。

第四步:获得并审阅重要事项说明书

重要事项说明书重要事项説明书 )是指卖方代理人所准备的法律说明文件,其中应包含买方所应知道的所有重要信息以利买方做出明智的购买决定。

“重要事项说明书”样本。

根据日本的法律,这是一份书面文件,必须在买方签署购买协议之前交付给买方(并且进行口头说明),说明页面通常约20到100页,之所以需要另外进行口头说明主要是为了确保买家在签订具有法律约束力的购买协议之前获得足够的信息以减少买卖双方之间产生争议的情况。在後续文章中我们将介绍重要事项说明书的实际内容。

步骤5:执行购买协议并完成贷款申请

签署购买协议

一旦您对重要事项说明书的解释内容感到满意,那就是签署购买协议的时候了。您应该确保购买协议包含您与卖方达成协议的所有事宜。

税金所须注意的事项

如果您的购屋将在年中进行,您需要确保卖方承诺支付他该年度拥有该房产天数比例的固定资产税和都市计划税。或者,您可以将购买价格直接扣除卖方所需支付的税金金额。

有关更多税务问题的相关信息,请参阅:日本房地产税金指南

印章丶印鉴(いんかん

为了签署具有法律效力的日本协议,您需要以日文字符印上您姓名的印章,并在当地的区政府办公室以您的名义合法注册该印章为您的印鉴。

用於签属官方文件的印鉴示例。

支付保证金

您还需要支付保证金(如果在填写购买意向书时支付了部分金额,保证金可扣除该金额并支付馀额)以作为买方与卖方签订有法律约束力合同的交换条件。

完成贷款申请

在签署购买协议时,如果您已经通过贷款预先筛选的流程,并需要透过融资来支付全部购屋价格,则您需要正式提出贷款申请。正式的贷款申请流程可能比较繁琐,需要花费大量的时间。平均而言,完成贷款申请大约需要两个月的时间。

第六步:执行贷款文件并进行房产的最终检查

当银行完成您的申请并批准您的贷款时,您必须签署日文的贷款文件。在日本,贷款协议和贷款抵押(银行拥有房产作为贷款抵押的权利)通常列於同一合同(金銭消费贷借契约兼抵当権设定契约)。贷款利息通常不会在这一天开始累计,而是在您实际收到贷款款项时(称为放款日),而这同时也买家对该房产进行最後检查的时间,以确保一切都按计划进行。一旦购买价格的所有馀额支付给卖家,将很难与卖家进行进一步的交涉,这将是最後的一次,您可在完成交易之前获得卖方的承诺。

第七步:贷款放款丶支付购买价格的馀额并进行房产所有人的变更

通常会与卖方和贷款银行的代表会举行正式会议,以完成购买房产的手续。

您还需要一位经过卖方授权的代书(司法书士)代表卖方进行合法的注册手续。代书就是负责代表卖方完成与买方合法注册房产所有权登记的人员,并代表买方确保该房产没有最後一刻的贷款抵押或第三方的贷款抵押,已确认该房产之产权的完整性。

在後续文章中,我们将更深入地讨论这一步骤,其中包括:

获得贷款放款并进行房产所有权登记

接收钥匙和入房产持有证明书

第8步:获得房产转移并入住

最後,您终於准备好入住并开始享受您的新房产。不要忘记在进入你家之後的一年内在日本申报税收(确定申告),如此你可以从您的个人税中获得贷款扣除额。後续文章中,我们将讨论日本的房产的贷款扣除额。

我们将发布後续文章,并详细介绍上述每个步骤。