日本买房

在日本购买房地产的成本:购买费用以及税费细目

著者:Jeff Wynkoop

购买日本房产之前,首先需要的是,您对自己的支付能力进行一次的估算,并了解在购买过程中会产生什么样的成本。

通常在购买二手房产时,房主通常希望三个月以内完成交易(从收预付款到交付钥匙),因此在提出要求时,您的手头需要拥有大量现金用于支付杂项费用等。不过要注意的是,以下要介绍的费用仅为估算值,具体价格取决于您与卖家的协议内容以及其他因素。

签订购买契约或销售契约时需要支付:预付定金(在大多数情况下为购买价格的10%),杂项费用(约为购买价格的1.7%)

在交付钥匙时需要支付:购买价格的剩余金额(购买价格减去首付),杂项费用(约为购买价格的6-10%)

购买后1 – 2年:支付房地产购置税(视房产而定)

房地产购置税

税收的通知将在交易完成后的6 -18个月内,由该日本县政府发出。

在满足某些法律条件(即1982年以后建造的二手住宅,总面积为50-240平方米等)的情况下,可以实施特殊减税,但日本各个县内适用的减税法律条件有所不同。此外,为了获得减税,一些县需要在购买后的法定时间范围内,通知新的房产所有者,因此您应事先与当地房地产公司或县政府税务局等进行核实。

消费税

消费税不适用的情况

如果二手房的卖家是个人,则不会对交易征收消费税。土地购买价格也不征收消费税。

消费税适用的情况

但是,对代理费需要征收消费税的,如果房产公司在转让之前已经翻新了房产,您则可能需要消费税来支付翻新费用。

对于土地上的建筑物和其他类型的交易,都应支付消费税。另外还应支付合法的书面费用,这些费用通常是用于记录房地产登记册中的建筑物或土地的所有权转移的登记。此外,消费税通常作为贷款发放时的一部分收益,但具体情况因贷款人而异。

签订购买契约时的成本

在执行购买契约或销售契约时支付的首付金额通常为10%,但具体金额取决于买方和卖方之间的协议。

如果该物件是一个需求量很大的高端物件,卖方可能会要求超过10%作为首付款。预付定金通常是购买价格的第一布,其他余额一般是在在交易结束时(即,在交付钥匙时)结束。

一般典型的情况是,如果买方在签署合同之后取消交易,买方将损失预付定金,如果卖方在交付前取消交易,卖方必须向买方支付两倍的预付款金额。

购买和销售协议上的印花税

金额根据购买价格而有所不同,但是,如果私人出售二手房,价格在1000至5000万日元(以及其他条件下)至10,000日元,则会减少。即使购买价格为9900万日元的房产,在满足其他特别印花税减免的条件时,印花税仅为30,000日元。

代理费

一般是购买价格的3.24%,64,800JPY(法定上限)。

代理费的一半通常在签订购买和销售契约时支付,余额在交付时支付。

支付成本或结算成本

由于通常卖家希望将购买价格的余额直接支付到个人银行账户,如果您获得贷款,您应该与贷方核实,看看贷方是否同意将部分抵押贷款收益直接转入卖家。此外,偶尔卖方将要求支付三个分期的购买价格(合同时的一部分,满足其他条件的部分,以及结束时的余额)。

收到贷款后的所有权转移等的杂项费用

一旦银行批准了贷款金额,您将签署一份名为金銭消费贷借契约书(罗马音:kinsen shouhitaishaku keiyakusho)的贷款契约。另外所签署的贷款契约的原件征收印花税。截至到这篇文章撰写时,市场的杂项采购费用通常等是购买价格的6-13%,具体取决于房产本身的情况,抵押贷款的数额等。在对物件进行实际检查并且与贷方讨论贷款细节后估算这些成本才会更有效率。

贷款契约的印花税

税额取决于贷款本金的金额。如果贷款在10到5千万日元之间,税率则为2万日元。

记录成本

司法书士在房地产转移前,会核实登记册内容,并记录贷款人的抵押和所有权转移给买家的服务费。在日语中还有单独的登录免许税(罗马音:touroku menkyozei)。

其他杂项费用

例如管理费,贷款担保人费,火险保险费,团体信用人寿保险(日语:団体信用生命保険,罗马音:dantai shin’yo seimei hoken )。具体的杂项费用取决于贷款类型和贷方。

代理费

通常,代理费的后半部分会随着代理契约到期时结束。如果您是直接从房地产公司购买的话,通常没有单独的代理费或中介费。

城市规划税和固定资产税

所有者自每年1月1日起将要支付这些税收。除了购买价格之外,通常卖家会要求买家向他们支付税款,新的所有者拥有该物业后天数与税款相对应。如果是公寓,可能需要额外预付管理费,维修储备金等。

在日本购买或者持有房产时的税收其他的详细说明,请参阅:日本不动产税金指南