日本买房

在日本购买房地产的成本:购买费用以及税费细目

着者:Jeff Wynkoop

购买日本房产之前,首先需要的是,您对自己的支付能力进行一次的估算,并了解在购买过程中会产生什麽样的费用。

通常在购买二手房产时,房主通常希望三个月以内完成交易(从收预付款到交付钥匙),因此在提出买屋要求时,您的手头需要拥有大量现金用於支付杂项费用等。不过要注意的是,以下要介绍的费用仅为估算,具体价格取决於您与卖家的协议内容以及其他因素。

签订购买契约或销售契约时需要支付预付手付金(首付款/订金,在大多数情况下为购买价格的10%),杂项费用(约为购买价格的1.7%

在交屋(交付钥匙)时需要支付购买价格的剩馀金额(购买价格减去首付款/订金),杂项费用(约为购买价格的6~10%

购屋後1 ~ 2年:支付房地产取得税(视房产而定)

房地产取得税

缴税通知会在购屋交易完成後的6~18个月内,由该日本各县市政府发出。金额根据房屋大小和所在地区有所不同。

在满足某些法律条件(即1982年以後建造的二手住宅,总面积为50~240平方米等)的情况下,可以实施特殊减税,但日本各个县市内适用的减税法律条件有所不同。此外,为了获得减税,一些县市需要在购买後的法定时间范围内,由新房产所有者声明申告,因此您应事先与当地房地产公司或县市政府税务局等进行核实 。

消费税

消费税不适用的情况

如果二手房产的卖家是个人,则不会对交易徵收消费税。土地购买价格也不徵收消费税。

消费税适用的情况

但是,对仲介代理费需要徵收消费税的,如果房产公司在转让之前已经翻新了房产,您则可能需要消费税来支付翻新费用。

对於土地上的建筑物和其他类型的交易,都应支付消费税。另外还应支付合法的书面费用,这些费用通常是用於记录房地产登记册中的建筑物或土地的所有权转移的登记。此外,消费税通常作为贷款发放时的一部分收益,但具体情况因贷款人而异。

签订房屋购买契约时支付的费用

在执行购买契约或销售契约时支付的首付金额通常为10%,但具体金额取决於买方和卖方之间的协议。

如果该物件是一个需求量很大的高档物件,卖方可能会要求超过10%作为首付款。预付定金通常是购买价格的第一布,其他馀额一般是在在交易结束时(即,在交付钥匙时)结束。

一般典型的情况是,如果买方在签署合同之後取消交易,买方将损失首付款,如果卖方在交付前取消交易,卖方必须向买方支付两倍的首付款金额。

购买和买卖契约书的印花税

金额根据购买价格而有所不同,但是,如果私人出售二手房,价格在1000至5000万日元(以及其他条件下)至10,000日元,则会减少。即使购买价格为9900万日元的房产,在满足其他特别印花税减免的条件时,印花税仅为30,000日元。

仲介代理费

仲介手数料的计算,根据宅地建物取引业法之规定,计算如下:

  • 房产买卖价格(未含消费税)200万日元以下的部分:5% +消费税
  • 房产买卖价格(未含消费税)200万日元以上~400万日元以下的部分:4% +消费税
  • 房产买卖价格(未含消费税)400万日元以上的部分:3% +消费税

计算范例:

范例1) 1000万日元的「土地」,仲介手续费为「38.88万日元」。

① 200万日元以下的部分:200万日元 × 5% = 10万日元

② 200万日元以上~400万日元以下的部分:200万日元 × 4% = 8万日元

③ 400万日元以上的部分:600万日元 × 3% = 18万日元

(①+②+③)× 消费税%=38.88万日元

范例2) 4980万日元的「独栋住宅」,仲介手续费为「1,642,800日元」。

  • 土地价格:35,000,000日元
  • 房屋价格:14,800,000日元(未加税房价:13,703,703日元)

① 200万日元以下的部分:2,000,000日元 × 5% = 100,000日元

② 200万日元以上~400万日元以下的部分:2,000,000日元 × 4% = 80.000日元

③ 400万日元以上的部分:44,703,703日元 × 3% = 1,341111日元

(①+②+③)× 消费税%=1,642,800日元

简化的仲介费计算公式

由於上述计算式相当复杂,一般会将计算公法简化为以下公式,方便记忆:

((未含消费税)房产买卖价格 × 3% + 6万日元)+ 消费税=仲介手数料

范例2)的4980万日元独栋住宅之仲介费:
((35,000,000+13,703,703) × 0.03 + 60,000)× 1.08 = 1,642,800

*关於消费税:购买房屋,需加消费税。购买土地,则不需要消费税。若同时购买土地和房屋(例如透天厝),房价计算为「土地价格 + 未含税的房屋价格」

*截至2019年9月,消费税为8%。

通常在签订购买和销售契约时支付仲介代理费的一半,馀额在交屋时支付。

契约成立或完成交易时需支付的费用

由於通常卖家希望将购买价格的馀额直接支付到个人银行帐户,如果您获得贷款,您应该与贷方核实,看看贷方是否同意将部分抵押贷款收益直接转入卖家。此外,偶尔卖方将要求支付三个分期的购买价格(合同时的一部分丶满足其他条件的部分丶以及结束时的馀额)。

收到贷款後的所有权转移等的杂项费用

一旦银行批准了贷款金额,您将签署一份名为金銭消费贷借契约书(罗马音:kinsen shouhitaishaku keiyakusho)的贷款契约。另外所签署的贷款契约的原件徵收印花税。截至到这篇文章撰写时,市场的杂项采购费用通常等是购买价格的6~13%,具体取决於房产本身的情况,抵押贷款的数额等。在对物件进行实际检查并且与贷方讨论贷款细节後估算这些成本才会更有效率。

贷款契约的印花税

税额取决於贷款本金的金额。如果贷款在10到5千万日元之间,税率则为2万日元。请参阅:日本不动产相关税金指南

登记费用

司法书士在房地产转移前,会核实登记册内容,并记录贷款人的抵押和所有权转移给买家的服务费。在日语中还有单独的登録免许税(罗马音:touroku menkyozei)。

其他杂项费用

例如管理费丶贷款担保人费丶火险保险费丶团体信用人寿保险(日语:団体信用生命保険,罗马音:dantai shin’yo seimei hoken )。具体的杂项费用取决於贷款类型和贷方。

仲介代理费馀额

通常,仲介代理费的後半馀额会在契约成立时支付。如果您是直接从房地产公司购买的话,通常没有拆开的代理费或仲介费。

都市计画税和固定资产税

所有者自每年1月1日起将要支付这些税收。除了购买价格之外,通常卖家会要求买家向他们支付新所有者拥有该物业後天数与税款相对应的税款。在日本购买或者持有房产时的税收其他的详细说明,请参阅:日本不动产相关税金指南

大楼管理费丶修缮储备金

如果是公寓,可能需要向大楼管理委员会额外支付大楼管理费修缮储备金等。请参阅:日本的管理费:共益费和修缮积立金

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