日本买房

日本不动产税金指南

作者:Jeff Wynkoop

这篇文章我们将要介绍在日本购买不动产时,需要支付的税金说明。

我们已尽可能提供准确和完整资讯,但如果您有意购买日本不动产,也请您一定要事前先谘询专家。

要注意的是,以下文章仅适用於直接购买日本不动产,与购买投资信托证券会有所不同。

此外,下面要介绍的税率也有各种例外和减额,由於篇幅有限,这些特例就不放在我们今天的文章里面。

消费税

原则上,日本法律规定购物时必须支付消费税消費税;shouhizei建筑物买卖时需要支付消费税,土地买卖则不需要。

在日本,建筑物的所有权和土地的所有权,个别享有独自的法律权利。这意味着,当土地和建筑物一起转卖的时候,消费税只需按照建筑物的购买价格支付。

因此房屋买卖时,卖方有责支付消费税(目前税率为买价的8%)给税务机关,通常买方同意支付卖方购买价格以及消费税额。

居住权

日本不动产的卖主不论是否住在日本,又或者不论是否拥有日本所得税法中的“常设机构(恒久的施設;Permanent Establishment)” ,都有义务支付日本的消费税。

不过,不符合日本消费税目的“纳税企业”的外国卖主和/或日本卖主[“课税对象”(消費稅課稅事業者;shouhizei kazeijigyou)通常是指在开业的前两年期间,总收入超过1000万日元以上的个人或团体],则不需支付消费税。

固定资产税丶都市计画税

固定资产税固定資産税;koteishisanzei市计画税都市計画税toshi keikakuzei,通称“固都税是向每年1月1日当天拥有不动产的所有者(纳税义务人)徵收的税金。

根据“固定资产课税台帐固定資産課税台帳koteishisan kazeidaichou) ”示,固定资产税的税额是该不动产的固定资产税评价额(课税标准额)× 1.4%(标准税率)。都市计画税的税额则是固定资产税评价额(课税标准额)× 0.3%(上限税率)

这两项税金分别是将每年4月丶7月丶12月和次年2月做为一个年度的四期。纳税义务人必须按照纳税通知书指定日期,一次或分四期缴税给当局政府。不过要注意的是,都市计画税仅适用於位在日本区域法中规定的指定都市计画区(都市計画区域;toshi keikaku kuiki)内的不动产。

中途转移

当不动产售出时,根据买主开始拥有该不动产的期间,通常卖主可以要求买主按照日数比例支付当年度的固定资产税和都市计画税(例如,2018年7月1日是购入日,买主则必须承担本年度2018年7月1日之後的固定资产税和都市计画税)。

因此,在7月1日购入不动产的买主,则必须支付购买价格丶相关消费税额,以及相当於全年度1/2的固定资产税额和都市计画税额给卖主。

三大课税项目:不动产取得税登録许可印花税

除了消费税丶固定资产税丶都市计画税,买主还需要承担以下税金。

1.不动产取得税不動産取得税;fudousan shutokuzei

不动产取得税是指,无论土地和/或建筑物是否有登记於不动产登记簿(toukibo),也无关购买价格丶建设价格等,土地和/或建筑物所有权的转移丶赠与丶新建(或增建)时,买主(取得者)必须缴纳的税金。和上述的固定资产税和都市计画税一样,依照该不动产在固定资产课税台帐所示的固定资产税评价额(课税标准额)来计算不动产取得税的金额。

根据“固定资产课税台帐”所示,不动产取得税的税额为固定资产税评价额(课税标准额)× 4%(标准税率)。

税率减轻制度

直到2021年3月31日之前(由2018年再延长三年),土地和/或住宅的所有权转移丶赠与丶新建(或增建)的情况,可享优惠税率3%特例(住宅以外的建筑物为4%税率)。各地方政府的规定会有些许出入,详细须洽各地方政府主税局。

此外,住宅用土地的情况,固定资产税评价额(课税标准额)可享50%的减额。应该注意的是,信托受益人的利益转移不受此税的限制,尽管现有不动产有重大改建或扩建皆是。

2.登记许可税登録免許税;touroku menkyozei

登记土地或建筑物的所有权丶转移以及其他法律权利(如抵押权)时,保存所有权或转让登记时都必须缴纳登记许可税

“登录”在这里指的是,注册该不动产的法律权利关系资料於地方税务局所管理的官方不动产登记簿(toukibo)。这是为了公告之後所有者(和一般民众),该不动产的地址丶所有者姓名丶权利关系等资料。

税额的计算方法

税额根据固定资产课税台帐所示的固定资产税评价额(课税标准额)计算。算法类似不动产取得税,税率因登记类型而异。

所有权登记

新建不动产的所有权保存登记所有権の保存登記;shoyuuken no hozon touki)的税额是固定资产税评价额(课税标准额)× 0.4%。此後的所有权转移登记所有権の移転登記;shoyuuken no iten touki)税额是固定资产税评价额(课税标准额)× 2.0%

抵押贷款设定登记

抵押贷款设定登记抵当権の設定登記;teitouken no settei touki),税额的计算方法依据融资贷款金额计算,税额为贷款额(债权额)× 0.4%

税率减轻制度

根据2017年的税制改正直到2019年3月31日之前,土地的所有权转移登记的税率减轻为 1.5%的税率减轻丶抵押贷款设定登记的税率减轻为 0.3%。一般住宅的所有权保存登记的税率减轻为0.15%丶所有权转移登记的税率减轻为0.3%丶抵押贷款设定登记的税率减轻为0.1%

此外,根据2018年的税制改正,直到2020年3月31日之前,优良住宅的所有权保存登记的税率减轻为0.1%丶所有权转移登记的税率减轻为,公寓住宅0.1%丶独栋建住宅为0.2%

3.印花税印紙税;inshizei

印花税一般包含在各种不动产文件中,例如购买或出售土地和/或建筑物的买卖合约丶制定“地上权”合约(“地上权”类似一般法治国家中“地役权” )丶土地租赁合约丶以及和建设公司签订的建设承揽合约等。

每份攸关商业交易的合约中都必须有贴上印纸作为课税凭证。根据合约记载金额的不同,印花税额也相对不等。

例如,不动产买卖合约的印花税基准是合约上的金额(购买金额)。购买金额介於1千万至5千万日元之间的印花税是2万日元。购买金额介於5亿至10亿日元之间的印花税则是20万日元。

印花税也有税率减轻制度,直到2020年3月31日之前(由2018年再延长两年)的买卖合约,购买金额介於1千万至5千万日元之间的印花税减轻为1万日元。购买金额介於5亿和10亿日元之间的印花税减轻为16万日元。

虽然撰写契约书的一方有责任支付印花税(类似由寄件人承担邮资),不过在实际交易中,由谁负担这个金额则根据当事人双方协商来决定。

另外,有一个特殊土地持有税特別土地保有稅;tokubetsu tochi hoyuuzei),自2003年以来就没有生效了。

所得税源泉徵收税

非居住者和外国法人公司,若没有日本居住权或日本所得税法中的“常设机构(Permanent Establishment)”的话,通常是不需要支付日本的所得税所得税;shotokuzei)。

尽管如此,非居住者在某些条件下而“在日本有收入“的话,也会被徵收所得税。例如出售或出租名下的日本不动产。

对於一般日本公司,透过不动产买卖获益的时後,公司将会被徵收所得税。对於日本拥有常设机构的外国法人,所适用的法人税率会根据其设施种类的不同而所有差异(在日本有三种类型)。

让渡所得税譲渡所得税;jouto shotoku zei,对於日本没有常设机构的非居住者,售出(让渡)不动产的所得税率,根据他是外国公司还是外国个人卖主而有所不同。不过,具体来说取决於他持有不动产的时间长短,所得税额是课税让渡所得金额 × 15%(持有五年以下为“短期让渡所得”)或者课税让渡所得金额 × 30%(持有五年以上称“长期让渡所得”)。

此外,非居住者在让渡名下日本不动产时,原则上需要缴纳源泉徵收税源泉徴収税;gensenchoushuuzei),一般为买主支付给卖主金额的10.21%。但实际是否课税丶课税金额可能因卖方所在地(以及例如买主身份等其他因素)而有所不同,原因是日本的税制与世界各国的不同。

对於持有日本不动产的国外个人业主,需要理解的是:

1)不论是否拥有日本的在留资格,处置名下日本的不动产时就需要缴纳让渡所得税和源泉徵收税。

2)租金收入在汇往国外前必须先缴纳预扣源泉徵收税(一般是租金收入的20.42%

具体税率取还会决根据您的国籍丶和日本税务所得的特性丶双边税收协定的规则和内容等可能有所不同。如果您有计划投资日本不动产,建议请谘询您的不动产经纪人或税理师。

编者注:此文章是准确性和完整性是根据至2018年9月的资讯。

照片:David Sanz via Flickr