作者：Jeff Wynkoop
根据外国人的居住身份，收入和工作经历，在日本购买房产时可以获得融资。
以下会讨论，申请房产贷款所需的签证和工作要求，金融机构怎么向外国人提供贷款，可以借到多少，以及申请房屋贷款时需要考虑的其他问题。
签证和收入要求
1.持有永久居留签证或与日本公民结婚的外国人：
- 您需要收入证明（年度扣税预单，genzenchōshū-hyō，源泉徴收票源泉徴收票），并且需要在同一家公司工作数年以上
2.居住在日本且有长期工作经验的外国人或持有永久居留签证的配偶：
- 您需要收入证明（年度扣税预单，genzenchōshū-hyō，源泉徴收票源泉徴收票），并且在日本的工作经历需要比持有永久居留签证的外国人更加完善。
3.非日本居民的外国人
- 这种类型在日本申请贷款很困难，但有些贷款人可能会根据具体情况来评价。
- 如果您是中国公民，东京的中国银行和新生财务金融公司（针对香港居民）可以根据您的全球总资产和价值等因素，为购买房屋提供融资。
人寿保险
一般来说，申请人在贷款全额偿还时不得低于75岁。
借款人还必须获得团体信用人寿保险（dantai shin’you seimei hoken，団体信用生命保険）。集团信用人寿保险是一项特殊的保险单，旨在保护借款人因为长期疾病或死亡，无法缴清其全额偿还贷款。根据住房贷款的类型，购买此类保险是许多贷方的要求。通常，实际保险费包含在借款人的每月付款中，但有时需要单独付款。
日语水平
需要记住的是，通常融资的文件都是用日语来执行，因此日语文件的确认至关重要。英语翻译也只是仅供参考。
哪些银行会借款给外国人
在大多数情况下，外国人从日本银行获得融资比从外国银行获得融资更困难。
相对于大银行，较小的银行或当地信用合作社可能可以灵活地向外国人提供贷款。
目前日本面向外国人的主要大银行是骏河银行，新生银行，中国银行和SMBC Prestia。
澳大利亚国家银行过去曾提供过日本房屋融资，但目前尚未有相关事宜。
然而，住房贷款市场变动相对频繁，因此考虑投资的潜在借款人也应当审视，市场中是否还有新的贷款方。
可以借到多少钱
在寻找二手独立式住宅的融资时，日本银行主要根据对土地价值的评估提供融资，而建筑物的价值很小。
其原因在于日本的新房的土地一旦被使用，就会相对迅速地在市场上失去价值，事实上，日本的大多数独立式住宅在建成后的30-35年内就会被拆除。
如果您是同时购买土地和房屋，这意味着融资只会支付您总成本的一部分。
在东京，土地价值通常占总购买价格的70％-85％（取决于建筑物的年龄等因素），所以购屋时应该准备好自付购买价格的至少20％-35％（用于支付贷款首付款，保证金以及购买时的各种附带费用，如税金和代理费）。
在贷款抵押品中，登记贷款人的担保权益（抵押）也有单独的费用。根据银行对房产的评估，可能会从贷款中获得超过总购买价格的85％，但这取决于具体情况，视具体情况而定。
何时与贷方交谈
与其他国家一样，在购买房屋对房产提出要约前，最好与贷方或贷方进行交谈。
在通常的情况下，购买和销售协议会包含一项条款，授权买方在支付全部购买价格之前，融资开始的情况下取消交易而可以不用支付违约金。然而，在实际情况中，这意味着卖方只会与买方进行交易，而买方可以提供一些可靠的融资保证。
若提早支付完贷款
多年前，借款方很可能在没有任何额外费用，或没有违约的情况下提前还清贷款，这是因为银行认为很少会有借款人能够提前偿还贷款。
然而，贷款方其实不喜欢提前偿还（kuriage bensai，缲り上げ弁済）而且还不用支付违约金，因为这会让他们的投资收益率下降。也就是说，他们失去了借款人本来会支付的多年利息。大多数银行现在限制提前还款或向提前偿还的借款人收取额外费用，因此在购买贷款之前需要进行确认。
Jeff Wynkoop是日本房地产投资法律问题的作者
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封面照片：iStock