房屋贷款

外国人在日本如何申请住宅贷款

作者:Jeff Wynkoop

根据外国人的居住身份,收入和工作经历,在日本购买房产时可以获得融资。

以下会讨论,申请房产贷款所需的签证和工作要求,金融机构怎么向外国人提供贷款,可以借到多少,以及申请房屋贷款时需要考虑的其他问题。

签证和收入要求

 1.持有永久居留签证或与日本公民结婚的外国人:

  1. 您需要收入证明(年度扣税预单,genzenchōshū-hyō,源泉徴收票源泉徴收票),并且需要在同一家公司工作数年以上

 2.居住在日本且有长期工作经验的外国人或持有永久居留签证的配偶:

  1. 您需要收入证明(年度扣税预单,genzenchōshū-hyō,源泉徴收票源泉徴收票),并且在日本的工作经历需要比持有永久居留签证的外国人更加完善。

3.非日本居民的外国人

  1. 这种类型在日本申请贷款很困难,但有些贷款人可能会根据具体情况来评价。
  2. 如果您是中国公民,东京的中国银行和新生财务金融公司(针对香港居民)可以根据您的全球总资产和价值等因素,为购买房屋提供融资。

人寿保险

一般来说,申请人在贷款全额偿还时不得低于75岁。

借款人还必须获得团体信用人寿保险(dantai shin’you seimei hoken,団体信用生命保険)。集团信用人寿保险是一项特殊的保险单,旨在保护借款人因为长期疾病或死亡,无法缴清其全额偿还贷款。根据住房贷款的类型,购买此类保险是许多贷方的要求。通常,实际保险费包含在借款人的每月付款中,但有时需要单独付款。

日语水平

需要记住的是,通常融资的文件都是用日语来执行,因此日语文件的确认至关重要。英语翻译也只是仅供参考。

哪些银行会借款给外国人

在大多数情况下,外国人从日本银行获得融资比从外国银行获得融资更困难。

相对于大银行,较小的银行或当地信用合作社可能可以灵活地向外国人提供贷款。

目前日本面向外国人的主要大银行是骏河银行,新生银行,中国银行和SMBC Prestia。

澳大利亚国家银行过去曾提供过日本房屋融资,但目前尚未有相关事宜。

然而,住房贷款市场变动相对频繁,因此考虑投资的潜在借款人也应当审视,市场中是否还有新的贷款方。

可以借到多少钱

在寻找二手独立式住宅的融资时,日本银行主要根据对土地价值的评估提供融资,而建筑物的价值很小。

其原因在于日本的新房的土地一旦被使用,就会相对迅速地在市场上失去价值,事实上,日本的大多数独立式住宅在建成后的30-35年内就会被拆除。

如果您是同时购买土地和房屋,这意味着融资只会支付您总成本的一部分。

在东京,土地价值通常占总购买价格的70%-85%(取决于建筑物的年龄等因素),所以购屋时应该准备好自付购买价格的至少20%-35%(用于支付贷款首付款,保证金以及购买时的各种附带费用,如税金和代理费)。

在贷款抵押品中,登记贷款人的担保权益(抵押)也有单独的费用。根据银行对房产的评估,可能会从贷款中获得超过总购买价格的85%,但这取决于具体情况,视具体情况而定。

何时与贷方交谈

与其他国家一样,在购买房屋对房产提出要约前,最好与贷方或贷方进行交谈。

在通常的情况下,购买和销售协议会包含一项条款,授权买方在支付全部购买价格之前,融资开始的情况下取消交易而可以不用支付违约金。然而,在实际情况中,这意味着卖方只会与买方进行交易,而买方可以提供一些可靠的融资保证。

若提早支付完贷款

多年前,借款方很可能在没有任何额外费用,或没有违约的情况下提前还清贷款,这是因为银行认为很少会有借款人能够提前偿还贷款。

然而,贷款方其实不喜欢提前偿还(kuriage bensai,缲り上げ弁済)而且还不用支付违约金,因为这会让他们的投资收益率下降。也就是说,他们失去了借款人本来会支付的多年利息。大多数银行现在限制提前还款或向提前偿还的借款人收取额外费用,因此在购买贷款之前需要进行确认。

Jeff Wynkoop是日本房地产投资法律问题的作者

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