房屋贷款

日本住房贷款抵押指南

作者:Jeff Wynkoop

在日本选择住房抵押贷款时,消费者需要做出许多艰难的决定。借款人必须了解,每月支付贷款后的影响,以及对整个还款额度的影响(即借款人提供的贷款总成本)。本文的目的是为了帮助消费者,在做出如此繁杂的决定时,需要注意哪一些主要因素。

选择固定利率或可变利率或两者都

大多数日本私人金融机构提供(1)固定利率住房贷款,(2)可变利率住房贷款,以及(3)具有初始固定利率期和可变利率期的组合利率住房贷款。

日本最受欢迎的私人住房贷款是组合利率贷款,最初的5年,7年或10年是固定利率,剩余期间(通常为20 – 30年)则是浮动利率。不过,当贷款从固定利率转为浮动利率时,借款人可以选择用适当的固定利率来确认剩余期限的利率。

在通常情况下,固定利率贷款的初始利率高于基本的可变利率贷款。其原因是,在银行提供固定利率贷款时,也承担了基本利率在固定期间内上涨幅度,并相对地减少贷款风险。一般来说在比较不同的组合贷款时,固定利率期限越短,初始利率越低。

如何运作可变利率

可变利率贷款或期间可变的组合贷款,其适用利率的浮动,每六个月重置一次。但是,日本的大多数银行只要每五年就可以更换一次房屋贷款的月还款额。这意味着当浮动利率上升时,可变利率贷款的借款,在一段时间内不会发生每月付款金额的变化,而是在贷款期限,需要偿还的总金额将增加。

两个还款选项

日本住房贷款有两种主要的还款方式:本金持续返还抵押贷款(下面的“CAM贷款”,日语:元金均等返済金銭貸借,gankin kintoubensai kinsentaishaku)和本息持续返还抵押贷款(“CPM贷款”,日语:元利均等返済金銭貸借,ganri kintoubensai kinsentaishaku)。

CAM贷款(本金持续返还抵押贷款)

在CAM贷款中,借款人每月的总支付额,先是要通过计算,确定每月需要偿还贷款本金后的固定金额。之后,根据每月未偿还贷款余额,计算利息,并将其加到常数本金还款中,以此来计算借款人的每月总付款额。

CPM贷款(本息持续返还抵押贷款)

对于CPM贷款,借款人的每月付款金额在贷款期限内每月保持不变,这就导致贷款头几年偿还的大部分资金,会被分配到偿还贷款利息而非贷款本金里。

比较CAM和CPM贷款

对借款人来说CAM贷款(假设利率是不变的)意味着,(1)借款人每月付款的实际金额将随着时间的推移而变化并下降,以及(2)借款人的利息总额在贷款期限内向贷款人支付的款项将远低于同等金额和同样期限里的CPM贷款。

虽然CPM贷款对借款人来说更贵(因为支付的利息总额更高),但CPM贷款的优势在于,每月支付的金额低于相同金额和CAM贷款的每月初始支付金额,借款人每个月的付款在贷款期限内是不会变动的(假设利率不变)。

由于CAM贷款通常在贷款期限开始时,每月还款额相对较高,因此很多借款人通常有能力支付CPM贷款,但却没有足够的金额来支付CAM贷款。

日本的大多数抵押贷款都是CPM贷款,不过还是有少数私人金融机构提供CAM贷款。

Flat 35贷款是由大多数私人银行提供,日本住房金融机构(“JHFA”,一个类似于美国的Fannie Mae或加拿大抵押贷款的准政府机构)赞助的,35年公共/私人抵押贷款,住房公司可以提供CAM贷款或CPM贷款,通过雇主赞助住房抵押贷款计划后(财形融资,日语:財形融資 罗马音:zaikei yuushi programs)就可以提供住房贷款也可以选择CAM贷款或CPM贷款。

不同的贷方选择

日本主要的住房贷款机构是私人银行,当地信用合作社,某些雇主是,提供JHFA的财形融资计划,以及提供上述公共/私人Flat 35(或Flat 50)贷款的私人银行。

银行和信用合作社

大多数日本借款人选择银行或信用合作社的私人定制贷款,因为针对不同的方案会有更灵活的还款计划和利率选择,通常还有相关分支机构进行面对面咨询。

有借款人可以提前偿还而不用另缴罚款的优势,是这些贷款受欢迎的另一个重要因素。

此外,私人银行和信用合作社在中期改变贷款条件等方面往往更加灵活,但作为权衡,初始选择过程,需要更多时间才能彻底令人满意。有时也可以通过与特定住宅开发商合作的银行提供的合作计划,来获得特殊利率。

财形融资计划的利率往往相对较低,并只适用于参与公司的员工。

Flat 35贷款

Flat 35贷款是一种固定利率贷款,35年期限内是不变的。虽然个人收入较低的借款人一般有资格获得Flat 35贷款,但JHFA关于此类贷款设定的条件相当严格,特殊情况的补贴几乎不存在。另外,由于Flat 35贷款是通过私人金融机构提供的,因此Flat 35贷款的实际利率和各种贷款费用可能因贷方而有很大差异。

最近,Flat 35贷款的年利率开始走高。 JHFA于2017年1月为Flat 35贷款设定的基准利率为1.12%,较2016年12月增加0.02%。此外,这是该比率连续两个月上升。 2017年1月Flat50贷款的基本利率为1.58%,与上个月相比也增加了0.02%。 JHFA的Flat 35贷款的基本利率在去年8月创下历史新低0.9%,这导致借款人从可变利率贷款转向Flat 35贷款。 Flat 35贷款的申请数量已从2016年8月的14,000多的峰值下降至2016年11月的约11,000。

可用利率范围

借款人必须知道,贷款人可以根据贷款人对借款人的评估,为同一笔贷款提供一系列可能的利率。在日语中,降低的费率称为優遇金利(yuuguu kinri,首选费率)或引き下げ金利(hikisagekinri,折扣率)。

根据国土交通省2016年的报告,私人金融机构主要评估根据是,(1)贷款全额偿还时的年龄,(2)健康状况, (3)对抵押资产的评估。有趣的是,借款人的收入水平不是日本住房贷款机构的三大标准之一。

住房抵押贷款相关的人寿保险

值得注意的是,对于有长期疾病或死亡的借款人,还有一项特殊的保险政策,以防止不能全额偿还其抵押贷款。这被称为団体信用生命保険(dantai shinyou seimeihoken),根据住房贷款的类型,购买此类保险是许多贷款人的要求。通常,实际保险费包含在借款人的每月付款中,但有时需要单独付款。

编者注:作为外国人,从日本银行申请住房抵押贷款也有特殊考虑因素。有关在日本获得抵押贷款的基本要求的信息,请参阅此文章