日本买房

东京购买投资房产时常见的问与答:房地产顾问专家为您解惑

Real Estate Japan Inc.日前透过电子邮件采访了东京房地产顾问仲介公司株式会社LINC的首席执行官−川村真一先生。川村先生与我们详细讨论了在东京购买投资型住宅时的常见问题,特别是购买单间小套房,而不是整栋建筑。同时,他也解释了一些关於东京住宅市场的独特性。

问题1:与投资整体建筑相比,投资单间套房有哪些优势?

透过购买单间套房,你可以在将风险降至最低的同时入门房地产投资。然而,这种投资方式基本上仅适合初学者,对於名下已拥有十间或更多房产的业主来说,购买整栋建筑将享有更大的优势。

例如,如果你打算购买整栋建筑,在东京的房价将超过一亿日圆。但是如果是单间套房,你可以以一千万日圆上下的预算买到。

此外,由於与整栋建筑相比,目前市场上有更多的单间套房可供选择。你可以从众多待售物业中挑选地理位置优越的物件以降低各种风险,例如房间空置风险丶租金调降等。

同时,如果你在不同地方有许多物业,你可以分散风险。与整栋大楼相比,单间套房的维修管理费较节省,并可以更容易的规划未来收益。

但是,因为是小额投资,回收资金的期间自然也会拉长。因此我们还是建议已有大量投资经验的投资家直接购买整栋建筑。

问题2:根据您的经验,外国投资家对日本房地产市场常有哪些问题或误解?

我们从外国投资家那里收到许多关於驱逐租客与租客拖欠租金的问题。与其他国家相比,日本对於驱逐租客和对付租金拖欠的做法非常不同。在海外,如果你不支付租金,屋主可以立即进屋收钱(可能还有诉讼),但在日本,即使你迟迟不支付租金,也不会那麽容易被屋主踢出去。此外,在日本,如果租客失联并将他们的私人财物留在房间中,则屋主不能擅自将这些东西扔掉,因为租客仍继续拥有这些东西的所有权。

日本法律往往对承租人的保护措施有很强的保障,海外业主往往不了解这一点。

问题3:您认为东京都会区的住宅市场的独特之处是什麽?

可以非常肯定地说,日本的房地产经纪仲介业正发生巨大变化。

随着科技的发展,许多资讯现在都是公开透明的,人们可以随时获得所需的资讯。因此,房地产经纪仲介业务不再只专注於提供房地产资讯。

此外,“房子(House)”的定义可能在未来发生变化。例如在2009年,合租公寓(Share House)在日本爆红。现在,它正在成为我们生活方式的部分标准,“房子(House)”的定义也因此发生了变化。 在此之前没有人预料到的这种生活方式已经以极快的速度变得司空见惯。

现在一般来说一个人只会住在一间房子里,但是由於全球化和运输技术的发展,未来的新标准有可能会变成一个人拥有多间房屋。这是因为一个人的工作地点可能变得不固定,很可能基本上须在不同地方工作。

因此,房地产经纪仲介业务在未来有可能转变为提供人们“不同的生活方式”。

问题4:没有定居日本的外国人在投资日本房地产时,是否有可能获得本地(日本)银行融资?

可能。即使没有日本的永住权,还是会有几家金融机构愿意提供贷款。但是,如果没有永住权,贷款的审查标准往往比较严格。又或者贷款额可能很低,并在许多情况下,使用现金的负担会增加。

问题5:能否告诉我们您最近仲介成交或促使外国人投资单间套房的成功案例?

作为最近的趋势,我认为购买低风险中投报率的物业的外国投资家比例有所增长。

最近,我们与一家为了获得银行的信贷而开始进行房地产交易的外国客户合作,他们正为了2020年预计增长的房地产交易做准备。

由於奥运需求丶民法修订等背景,预计将有许多房地产於2020年出售。

他认为到时候会很难申请外国银行贷款,所以他选择先建立好贷得低风险中投报率物业的良好记录。该记录将会帮助他在2020年及後获得银行贷款。

他也非常关注数据分析。为了成功投资,他很谨慎过滤低风险物业的地点和原因。

我认为,他的投资入门方法是很正确的,而仅关注投报率或价格的房地产交易往往会带来很大的风险。 而我希望我们所有的客户都能在投资交易中成功。

株式会社LINC首席执行官−川村真一先生

编辑备注:

我们很荣幸与株式会社LINC为有兴趣跨足日本房地产投资第一步的外国人在东京举办一系列全新的投资研讨会。 该研讨会将由川村先生和弥左先主讲,我们的工作人员将为主讲人和参加者提供中英日翻译服务。

研讨会日期

研讨会主题:

  • 如何透过投资东京市区(1R)小套房公寓来降低风险
  • 如何为做为外国人的自己选择最佳融资计划
  • 作为外国人应该如何精选评估以及购入东京都市区(1R)小套房公寓
  • 如何选择合适的地区以符合您的投资目标
  • 购买东京房地产的税金解説
  • 介绍东京世田谷区的精选物业
  • 现金全额购入房产的事例
  • 房屋贷款模拟:研讨会结束後,我们将进行一对一谘询,包括协助您模拟量身打造的贷款计划,以便您构思您的贷款计划/利率。

了解更多信息&报名,请访问研讨会页面

封面照片:东京隅田川的永代桥和公寓大楼。