房屋贷款

骏河银行不当放款丑闻连环爆

文:Jeff Wynkoop

日本静冈县一间有着百年历史的银行老铺−骏河银行(日文:スルガ银行丶英文:Suruga Bank)房地产融资贷款丑闻又一桩!2018年5月23日,与骏河银行进行交易的房地产公司之一丶同时也是Share House(分租公寓丶合租公寓)营运商的“Golden Gain”(ゴールデンゲイン)申请破产。 这是继2018年4月,提供女性专用Share House的“南瓜马车(カボチャの马车)运营商“Smart Days”(スマートデイズ)宣告破产以来,第二家与骏河银行进行交易并申请破产的Share House营运商。投资者的不安十分可以理解,因为他们不仅没有收到购入物业後预期的获利,还身陷在无租金收入的情况下,必须偿还巨额房屋贷款的窘境。

这些Share House营运商提供给房地产投资者的投资计划架构大致是非常相似的。营运商先以“保证最低稳定回报”的方式让个人投资者同意抵押房屋申请贷款和/或提供土地。然後,营运商用现金和物业来向银行申请房屋贷款,借款来翻新公寓或者建造一栋新的公寓。营运商向投资者(即屋主)租下整栋公寓後,再用转租的方式将公寓分租给一般房客。但是,如果运营商因为找不到足够的房客入住而破产,投资者将因无力偿还房屋贷款导致负债或破产。

伪造文书丶粉饰帐目

在南瓜马车交易案中,日本金融厅(FSA)调查发现骏河银行内部许多职员涉嫌伪造文书丶窜改帐户使投资者得以申请房屋贷款。事实上,由於涉及的职员过多,骏河银行已聘请独立的第三方律师事务所来调查银行内部业务。伪造窜改的文书包括了伪造帐目丶年收入灌水和粉饰个人资产等,用以打造背後的获利比实际交易更多的印象,进而让实际上应该要被判断为融资风险太大的房贷审查轻易通过骏河银行的内部审核。

冰山一角

令人震惊的是,南瓜马车交易案恐怕只是冰山一角。截至2018年,骏河银行拥有超过1,250名申请房贷的Share House投资者,未偿还贷款超过2000亿日元。令人值得关切的是,许多(即使不是大多数)获得银行借款的投资者来自於伪造的融资帐目丶虚假的地价等。遭受负面波及的将不只是合租公寓市场和个人投资者,许多与骏河银行进行交易的中小型建筑设计公司丶转租公司等恐怕也会遭受波及风险,产生骨牌效应。

5月22日,当时的金融厅监督局长(现金融厅长)远藤俊英於日本参院财政金融委员会公布调查报吿,他指出金融厅目前正在对骏河银行进行现场调查,将会根据调查结果和财政金融委员会的建议,计划以 “适当且严格 “(厳正かつ适切)的方式处分骏河银行。5月15日,骏河银行发表了2018年3月期相关企业的纯营收盈馀预测为前期的50%丶缩减到210亿日元。并会针对Share House融资相关亏损,於2018财政年度准备382亿日元丶2019财政年度准备25亿日元的预备金。

封面照片:骏河银行东京支店,来自维基百科

相关文章: