房屋贷款

为什麽在日本向银行申请房地产投资贷款可能会更难?

在骏河银行(日文:スルガ银行丶英文:Suruga Bank)粉饰借款人(贷款申请人)帐目丑闻的持续影响下,根据日经新闻的一项最新调查,有提供个人投资人房地产投资贷款的日本全国的地方银行纷纷表明他们将暂缓提供这些类型的住房贷款。

骏河银行不当放款丑闻

今年9月,日本金融厅(FSA)下令骏河银行停止部分业务(住房贷款业务),因为许多内部员工参与了Share House南瓜马车(カボチャの马车)投资计划案相关的伪造文书丑闻。

失败的投资计划

在这个投资计划中,Share House南瓜马车的运营商招募个人投资人同意抵押房屋申请贷款和/或提供土地以换取“保证最低稳定回报”。然後,营运商用现金和物业来向银行申请住房贷款,用来翻新公寓或者建造一栋新的合租公寓。南瓜马车向投资人(即屋主)租下整栋公寓来以经营转租业务。在这样的投资计画中,即使运营商因为找不到足够的房客入住而破产,投资者仍需要偿还巨额贷款。事实上,这正是发生在南瓜马车及其投资人的真实案例。

粉饰帐目伪造文书

在南瓜马车交易案中,金融厅(FSA)调查发现骏河银行内部许多职员参与了伪造文书丶窜改帐户,使借款人得以顺利申请房屋贷款。伪造窜改的文书包括了伪造存款丶年收入灌水和粉饰个人资产等,用以打造获利比实际交易还多的印象,进而让实际上应该要被判断为融资风险太高的住房贷款计画能轻易通过骏河银行的内部审核。

独立调查委员会发现,骏河银行的员工因为被迫达成不合理的内部销售业绩,而导致他们铤而走险伪造文书丶夸大收入数据和将银行存款金额灌水,以便借款人能有资格顺利贷得住房贷款。

冰山一角

然而,正如之前的文章所述,骏河银行一案只是冰山一角。10月底,金融厅还表示将对西武信用金库(西武信金)进行现场内部勘查,以确定该银行的员工有无与房地产公司合作,一起窜改丶灌水借款人的存款金额等相关文件,并堪查银行内部的住房贷款审核机制是否正常运作。

日本媒体报导指出,根据不少银行业界内部人士消息,日本全国还有几家地方性银行也可能参与类似的伪造贷款文件,这样的银行被称为“骏河银行复刻版”。

地方银行急踩煞车丶全国性大银行防患未然

骏河银行丑闻带来的影响才刚要开始,现在已经清楚的是,它将对申请房地产投资贷款的个人投资人带来直接的影响。

日经新闻最近对日本全国的地方银行进行一项全国性调查,并提供了一些关於银行在骏河银行不正当贷款之後如何应对的见解。

这项调查於10月进行,共100家地方银行回答调查。这些银行目前借出的未偿付房地产投资贷款金额合计超过22兆9千亿日元(约202亿美元)。比去年同月增加了1.3%,地方银行占这类贷款总金额的65%左右。

在接受调查的银行中,没有一家表示他们会积极扩大房地产投资贷款业务,40%的银行回答他们会对这类贷款更为谨慎保守的评估担保价值丶更加严格的审核房地产投资贷款。

由於一直以来这些地方银行瞄准了这个市场,以便在日本人口减少和超低利率环境中依然能够增加收入。这次调查结果与融资丑闻爆发之前的地方银行融资贷款模式形成强烈对比。地方银行一直将融资对象瞄准在寻求节税对策的土地所有者以及希望增加副收入(租金收入)的个人投资人。接受调查的地方银行中约有81%表示,这些类型的住房贷款比去年增加了。

尽管地方银行不会完全退出这个市场,但审核贷款的标准可能会变得更加严格。22%的银行回答,在骏河银行一案爆发之後,他们有针对贷款文件进行全面检查,以确认是否有任何不正。有76%的银行回答,在检查借款人的银行帐簿和所得税扣缴凭单等文件时,会要求提供文件的“正本”以确认借款人的实际还款能力。

日本的全国性大银行早已对此类住房贷款抱持着谨慎态度。日本银行表示,今年7月至9月,新增加的住房贷款的全国贷款总额为7344亿日元,比去年同期减少14%,且连续7个季度持续减少中。

如果地方银行也决定采取谨慎态度,将可能对日本的住宅投资市场产生不小的冲击,而使市场减速更加明显。

资料来源:日经新闻,2018年11月15日

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