文：Tokyu Housing Lease Corporation Nils Herchenroeder
许多刚在日本购买房子来出租的屋主会询问我们，通常需要多长时间帮他们的房子找到租户。其实这个问题很难回答，因为这取决於当前的市场情况丶（相较於市场评估价格）房子租金的高低以及与房子本身条件，例如格局丶设备丶视野等。同时，在日本买房子之前，了解季节性需求如何影响房子出租的速度也是一件重要的事。
由於大多数租客将是日本人或公司，让我们来看看日本的典型不同季度的租屋需求。
1月至3月：租屋旺季
对租客和房东来说，每年一月至三月是租屋旺季。
这有几个原因：大多数日本房地产公司（开发商丶租屋经纪人，物业管理等）在三月底要结算一整年的财务状况，因此他们会在该财政年度结束时尽可能多完成交易 。
在需求方面，由於许多日本的公司企业会在每年四月开始新的财政年度，所以也会在四月开始雇用新员工。同时，绝大多数日本学校也是在四月开始新学期。日本大多数的毕业生会在三月底毕业丶四月开始成为社会新鲜人展开新生活。因为条件好的房子通常从一月和二月就会陆陆续续被租走，因此为确保能生活在想居住的地区，租客必须迅速展开行动。
在租屋旺季，从看房子到签订租屋合约的平均时间约为一周，几乎没有太多时间可以租金议价。
4月至6月：租屋需求减少
当旺季结束时，房地产经纪人会试图填补他们无法在三月底前租出去的空置物件。在此同时，租屋需求也大幅减少。
这意味着，在最糟糕的情况下，一些房屋可能将会空置一整年，直到下一个租屋旺季来临。
为了把房子租出去，一些屋主和物业经理会愿意为潜在租客提供一些额外优惠。
例如，他们可能会免除礼金丶调降租金或将房屋设备升级来增加房子的吸引力。屋主会开始催促房地产经纪人和物业管理公司尽快把在四月仍空置的物件租出去。因此对於一些租户来说，这可能是获得租屋优惠的好机会。
6月至7月：租屋持续需求减少
六月至七月也是租屋市场交易较少的时期。房地产公司通常会空闲下来，房东也比较难在夏天找到新租客。因此这也是租户容易得到租金折扣或议价空间的时期。
9月至10月：租屋需求增加
当进入秋季时，租屋市场交易量开始再次回升。虽然需求少於一月至四月期间，但由於许多日本公司会进行公司内部人员调动，因此对租屋有一定的需求。此外，许多房地产公司必须报告他们的上半年业绩（四月至九月月底），因此他们会尝试在此期间多创造一些销量业绩。新物件也在此时开始投入市场以准备迎接下一个租屋旺季。
11月至12月：准备迎接租屋旺季
从这里开始房地产公司会为了即将来临的租屋旺季进行全面准备。为了能赶快找到新租客入住，一些房地产公司会尝在旺季之前就采取行动，通过网路或房屋仲介帮忙宣传招租。
对租客来说，由於这个时期搬家的人还是不多，因此比较有可能和房屋仲介讨论有关租约开始的时期等详细资讯。潜在租客也比较有可能尝试议价获得一小笔租金折扣。
希望本指南能够帮助您了解租屋市场的季节波动以及淡旺季可能如何造成您房子的空置风险。如果您担心房子空置会影响您的租金收入，一些物业管理公司会有条件的提供屋主保证租金（以较低的租金租下您的物房子再转租给租客，日文称为“サブリース（sublease）” 或“一括借上（いっかつかりあげ）”），如此一来即使您的房子空置，管理公司也会支付您固定的租金，也比较能保障您的投资风险。
封面照片：iStock
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