日本买房

在购买日本的空屋前你应该知道些什麽?

文: Jeff Wynkoop

在日本购买空屋并将其修好是许多都市居民的梦想。随着东京大多数区新公寓的价格达到历史上最高的水平,许多人正在考虑购买二中古屋,以此节省更多的预算。这使得更多冒险的购买者透过寻找合适的废弃屋或空屋(“akiya”或日语“空き家”)来进一步节省预算。甚至有越来越多的公司如“家いちば(ieichiba)”致力於帮助消费者寻找和购买他们自己的空屋(akiya)。日本是一个美丽的国家,搬到农村丶远离都会,对於长期居住在都市里的居民来说非常诱人。

日本空屋数量已达百万,且数量不断增加中

根据总务省所得到的数据,2013年有大约820万的空屋。而在2018年的今日,这个数字可能已超过1000万。 此外,种种数据显示,到2033年,将会有超过30%的日本房屋将被遗弃和空置。 根据您所居住区域的位置,将来您十分有可能面临没有邻居的情况。针对此议题对东京所造成的种种影响,请参阅:如何处理东京成千上万的废弃房屋(英文 What to do with Tokyo’s hundreds of thousands of abandoned homes)

买空屋的三大风险

2018年2月在大东京首都圈的新公寓平均价格约为6,182万日元,在都心区域则高达7,223万日元(参考数据由不动产经济研究所提供),如此快速发展的住房供应将会产生何种问题?而也让人不禁思考在日本购买空置房屋又会遇到什麽风险呢?

一般来说,空屋有三个主要问题。 第一个涉及收购房产。 比如说,你找到一个处於良好位置的空屋似乎处於相当不错的状态。 如果找不到业主,您如何购买并获得房产的明确所有权?在日本,没有要求必须到法务局申报所有权转移,所以你怎麽找出合法所有者是谁?您可以查看固定资产税的记录,但是当所有者已经去世且不再付款时,这无济於事。如果没有卖家,您如何成为买家?答案是你做不到,因此该房产仍然将空置并被遗弃。

空屋的第二个主要问题与房产的实际状态有关:因为房屋结构通常十分破旧,简单的装修或翻新也是不够的。您可以将主要物理问题分为两类(1)与空气循环不足的问题,以及(2)(有时可能未检测到的)漏水或积水的问题。第一个问题可能会导致霉菌和露水凝结问题,但第二个问题是则会破坏建筑物的主体结构。在日本翻新卫浴的平均成本约为630,000日元(根据2011年国土交通省的调查报告),几乎所有装修都会产生相当大的成本。同时请不要忘记改装丶修复或翻新整间房屋这件事是一条很需要勇气的艰辛道路。

最後一个问题是房子里剩馀物的清理。拆除和清理前屋主的家具丶收音机丶书籍丶电视丶植物丶园艺工具丶雕像丶器具…等可能需要相当多的时间丶费用和精力,你能想到的一切物品都有可能出现在前屋主的剩馀物中。

在您购入空屋前所需思考的事

从好的方面来说,您可以在空屋中买到真正的便宜货,而且位置可能是十分理想的。如果您愿意不遗馀力地翻新改造自己所购买的空屋,那麽就值得一试。对於某些人来说,设计自己的住所并进行大改造是十分难得机会,那麽他们就十分适合购买空屋。

请注意,想要翻新空屋的人可以获得当地政府的各种补贴。 例如,在丰岛区,如果满足特定的条件,日本政府将对装修工程支付10万日元到20万日元的补贴。如果您正在认真考虑购买空屋,请联系最近的市政当局或对於地方税制补贴原则十分熟悉的人进行洽询。

我可以为我的空屋申请35级(フラット35丶Flat 35)住宅抵押贷款吗?

对於那些在1981年5月31日前(新耐震基准之前)建造的建筑,您需要获得抗震标准合格证书(耐震基准适合证明书)才能够申请35级住宅抵押贷款,以证明它符合目前有效的抗震结构。这意味着您必须透过翻新/重建整体建筑物来检测抗震系数,而这些步骤可能十分昂贵。

您还必须获得上述文件(耐震基准适合证明书),以便在购买20年或更老的独栋建筑空屋丶25年或更老的公寓空屋时,获得不动产取得税的优惠税率。

空屋的房贷可以获得减税吗?

一般来说,只有25年以下的房屋可以用来申请扣除日本的个人所得税的房屋贷款利息(住宅ローン减税)。您购买的空屋在屋龄超过25年的情况下,符合下述两个条件则有资格可以抵税。一是您为现有的房地产持有者购买保险(既存住宅売买瑕疵保险)。但是,为了投保这种保险,必须对不动产进行翻新改建,且保险只有5年内或更短。第二是你已经获得抗震标准合格证书(耐震基准适合证明书),以证明您房屋符合现行的耐震基准。如上述,这意味着您必须先透过翻新/重建整体建筑物来检测抗震系数才可申请证明书,而这可能又所费不赀。

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