在日本购买不动产

2019年消费税增加将对日本的购屋者和售屋者造成何种影响?

Real Estate Japan Inc.日前透过电子邮件采访了东京房地产顾问仲介公司株式会社LINC的首席执行长−川村真一先生。我们讨论到2019年10月宣布增加的消费税(从目前8%增加到10%)将如何影响日本的住宅房地产市场。

问1:您能否介绍一下日本政府上次提高消费税时,住宅房地产市场发生了什麽样的情况?

房地产的买家和卖家在一年之中有何影响?

答1:2014年公寓的供需情况来看,在2014年4月消费税增加前(从5%增加到8%),并未突然出现急於购买房产的情形。

您从上面图表中可以看到销售数字在2013年7月至9月期间达到顶峰,即为实施消费税增加的前六个月。从数据来看,销售量为19,249套房产(与去年同期相比增加42.9%,销售率为78.0%)。

这背後的原因是买家利用临时“过渡措施(経过措置)”来缓解消费税增加的预期效果。对於2014年4月1日之後拥有的房产,买方可在2013年9月30日之前签订房屋买卖合同,并以5%的消费税率购买。

此外,平均销售价格在2013年7月至9月达到顶峰。部分原因是由於税收增加前的大量购屋需求导致相对大量的房产被出售。

目前的消费税增加计划於2019年10月1日生效。如果按计划实施,过渡措施将适用於2019年3月31日前签订的房屋买卖合同。

问2:上一次消费税增加後买家/卖家的行为发生了什麽变化?上市价格总体上有何变化?实际销售价格有何改变?

答2:日本(1989年)引入消费税(3%)的第一年,房屋销售价格没有下降。实际上,它们还急剧攀升。

相反的,泡沫经济(从1990年到1991年)的影响对日本房地产价格产生了巨大的影响。在泡沫经济崩溃之後,住宅房地产市场需求过了三年才恢复(按售出的房产数量所得到的统计数据)。

1997年第二次消费税增加(从3%增加到5%)。次年,房产销售量下降了21%(从82,861套减少到65,470套)。出售的房产数量花了两年才恢复到加税前的水平。

2014财政年度(会计年度),消费税再次增加(从5%增加到8%),房产销售量相较於去年同期下降19%,从55,245套减少到44,529套。尚未恢复到消费前加税水平。

基本上,在前两次税金上调(1997年和2014年)中,售出房产数量都相较於前年同期下降了约20%。

问3:您如何看待即将到来的消费税增加将对卖家选择房产的价格造成何种影响?

答3:根据先前消费税增加後发生的情况,毫无疑问,市场上的物业数量和房地产价格将会增加。这意味着出售的“优质”和“劣质”房产数量也将增加,因此如何辨别优质房产是十分重要的关键。

在此同时,较高的销售价格也将对销售的房产数量产生重大的影响。

因此,虽然可购买的房产数量会增加,但是售出的房产数量是否会一并增加是值得怀疑的。

问4:就涉及的各种个人成本而言,消费税增加将如何影响物业的最终价格?

答4:实际上,土地不须徵收消费税,请参照下列表格。

关於转售房产,有些情况也不适用於消费税。

种类 消费税
新建建物 8%
转售住宅房地产(个人卖家) 免税
转售住宅房地产(公司卖家) 8%

但是,销售时花费的费用仍需缴纳消费税。例如,房仲费用,但这不会对房产的总成本产生太大的影响。

在购买之前,我们建议您先确认卖家为个人卖家还是公司卖家; 并且深入了解新建物或转售房产所需缴纳之消费税的差异。

问5:您是否还有其他信息想与我们分享?

答5:目前,我们最常被客户询问的问题是:现在是否是买房的好时机?实际上,房价处於相当高的水平。然而,房屋贷款的利率已降至1.0%以下。此外,政府正采取各种措施鼓励购屋,房屋贷款减税(住宅ローン减税)便是其中之一。这可以让您用贷款购买房产时最多扣除高达400万日元的费用。房贷利率处於历史新低时,将会有很多人投入购屋市场。

如果您正在考虑购买房屋,请花时间选择适合您的房屋抵押贷款。

株式会社LINC的首席执行长−川村真一先生

编者注:

Real Estate Japan Inc.很荣幸可以和株式会社LINC一起推出一系列关於在日本购买梦想家园的研讨会。该研讨会将由株式会社LINC川村先生(上文受访者)和弥左先生主持,现场由Real Estate Japan Inc.的工作人员提供口译服务。

我们将根据着重於单一房产或公寓的购买与投资【日本房地产投资入门研讨会】上收到的众多回响推出【在日本购买您梦想的家园】新系列研讨会

在本次研讨会中,我们将介绍在日本购买(自己居住用的)房地产的基本知识,包括:

  • 在日本买房的过程
  • 作为外国人将如何在日本获得融资
  • 优惠税制和税金减免
  • 政府有何种补贴可以帮助购屋

了解更多资讯并报名,请参考相关研讨会之一:

12月17日(周一)晚上7点 在日本购买您的理想家园

12月21日(周五)晚上7点 在日本购买您的理想家园:2019年日本消费税调涨後对策

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