日本买房

您应该要在日本买房好还是租屋好呢?

传统观点认为,购买房屋或公寓总是比租屋好;主要的原因是“租金只是在浪费钱 – 付房贷至少可以让我取得房屋的产权。”基本上这个观点是完全正确的,但购屋还是有隐藏性的风险存在,付租金可能风险较小,也较为便宜。

我们不会劝阻人们购买自己的房子。它可以成为建立长期资产的开端;而日本亦提供了世界上最低的贷款利率。

这篇文章将没有足够的篇幅来解决买房丶房地产投机丶税务和会计…等繁杂的问题,主要是想消除某些人对於日本房屋所有权的误解,并讨论一个很单纯的疑问“我应该在日本买房还是租屋?”的具体相关细节。

开始思考这个问题的最简单方法是条列出各项成本,并根据自己的收益进行权衡。

房仲费:日本的标准房仲费用为3.24%,另加64,800日元。 要寻找愿意提供折扣的房屋仲介并非易事。

司法书士的报酬(代书费)和房产登记税(登録免许税):大约为6万~15万日元加1.5%(如果使用贷款则额外再加上0.4%;如果是抵押房子贷款,则是额外减去0.4%)。

印花税:如果您在日本居住超过15分钟,并访问了邮局或区政府购买邮票并进行一些文书工作,那麽您对此应该不陌生。房地产也不例外。这将花费约1万~8万日元。

不动产取得税:这取决於当地政府每年所需的预算,但通常预计支付0.5%至1%。

年度房屋税:包括1.4%的固定资产税和0.3%的都市计画税,但若为屋主的主要住房则可申请减免(自用住宅)。

总计:这通常在交易成本中占约7%或更多。 好消息是你可以用你的第一笔房屋贷款来支付此费用。坏消息并不是所有的抵押贷款都可用於抵押资产。

购屋的成本示例:

  • 购买价格:6千万日元
  • 房屋抵押贷款:5千万日元
  • 贷款期间:30年@ 1%利息
  • 总交易成本:420万日元
  • 每月按揭(抵押贷款金额):~16万日元

每月支付16万日元的贷款费用,其中约4万日元为利息,12万日元为本金。每年建立约140万日圆的净资产价值,约3年左右(420 / 140 = 3)可达收支平衡。

然而,拥有和居住在自己的不动产中还会牵涉到实际的年度成本。

年度房屋税:上述的固定资产税和都市计画税,每年都需支付。

管理费丶维修费和修缮积立金:现在当设备出现问题时,您得自己负责出钱修理或更换。(漏水的水龙头丶空调丶窗户丶热水器丶房屋外观丶电梯或屋顶维修…等)

回到上述的示例,年度成本为60~80万日元;收支平衡时间增加为5至6年。此外,出售房产还涉及到3~4%的交易成本,一来一往的成本将增至约630万日元。

所以换句话说,对於“租金只是把钱丢掉 – 付房贷至少可以让我慢慢累积房屋的产权”说法,你可能需要确定你能够且可以在同一个地方居住超过7年或8年,才可达到收支平衡(630 / 80 = 7.9)。

其他考虑:

土地和房屋价值会增加还是减少?从长远来看,房地产通常可保值,但这也不是百分之百肯定的。

机会成本如何呢? 如果您将首付款投入其他的投资,又会赚多少钱呢?

您的雇主是否有提供租金补贴呢?在日本雇主可从你扣税前的薪资中为您支付房租,这意味着如果您有房屋抵押贷款,那麽数十万日元的年度税金优惠可能会消失。

如果你搬出去但保留房产并将其出租,那麽会如何呢?优惠贷款条款基於您的主要住所,而非投资性房地产。 如果这种情况发生变化,您获得的贷款利率可能会上升吗?租金收益是否足够支付抵押贷款丶税收和各项维护成本?

房屋所有权的无形利益是什麽? 本文讨论了一些数字,但还有哪些优点是无法量化的呢?

正如我们所预料的,“我应该购屋还是租屋呢?”并没有一个明确的答案。拥有一间房地产涉及到税金减免…等问题; 但它们的影响取决於房产和房主的税收情况,您应设想好日本国内房地产所需的纳税额将超过各种优惠扣除额。因为税务署绝对不可能提供您比纳税额更多的优惠减免。

作者:安德鲁梅雷迪思。Andrew Meredith是一位居住在东京的美国人,也是Tyton Capital Advisors的合夥人。

本文最初发布於Japan Today,并经许可在此重新发布。

照片:京都祗园高台寺的茶馆。

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