日本买房

日本政府如何为购屋者提供税金扣除优惠和现金回馈津贴:2019年消费税提高後各项买屋奖励措施

由於安倍政府敲定在2019年10月1日将消费税提高到10%,政府提出了各种政策和消费奖励措施,以维持消费者在耐用品丶汽车丶房屋…等各项商品在价格上涨时仍保持旺盛的购买力。

居住用途房地产的主要奖励措施为由所得税中扣除房屋贷款额优惠「住宅ローン减税」将再延长3年(由10年延长至13年),这有助於增加对新建房屋的需求,因为购买新屋需要缴纳消费税(二手屋不需要)。

其他奖励措施包括:

  • 购屋的现金回馈津贴「すまい给付金」
  • 赠与财产税的免课税额度增加「住宅取得等资金の赠与税の非课税」
  • 导入集点优惠制度,以鼓励节能丶抗震丶无障碍设施的建设「住宅エコポイント」

扣除房屋贷款额优惠延长「住宅ローン减税」

现行「住宅ローン减税」允许正在偿还房屋贷款的屋主可以从其年度所得税和住民税等税金中扣除该年终尚未偿还完的贷款馀额的1%。此项优惠长达10年,尚未偿完贷款馀额最高上限是四千万日元。因此,透过每年“确定申告”和“年末调整”,一年最多可扣除40万日元丶10年内可从所得税中扣除400万日元的税金。如果您的住家被认定为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”,则此扣除额的年度最高上限是50万日元,10年最多可扣除高达500万日元的税金。

日本政府近期提出的政策纲要中,此一扣除优惠将再延长三年,这意味着屋主最长可从所得税中扣除房贷的期限为十三年(但允许扣除的实际金额将会有所不同;请参阅下文“第十一年开始会如何呢?”)。

您什麽时候要搬进新家呢?

如果您从2019年10月1日到2020年12月31日开始居住新家,根据建筑物的价格您需支付新的消费税额(10%),且您将有资格获得再延长3年的房屋贷款扣除优惠(总共13年)。

如果您在2019年3月31日之前签订购屋合约,则需支付建筑物价格的8%消费税,但您仅能获得10年间房屋贷款扣除优惠。此外,请注意,购买二手屋时不需支付消费税。

从第11年开始会如何呢?

从第11年(额外延长3年的房屋贷款扣除优惠)开始,您可以用以下两种计算方式进行估算,扣除额较小的计算方式将被采用:

  1. 计算方式: 未偿还贷款馀额x 1%(最高贷款馀额为4千万日元)
  2. 计算方式: (房产的购买价格x 2)除以3(最高物业价格为4千万日元)

若该物业被认证为“长期优良住宅”或“低炭素住宅”,这些最高限额将增加至5千万日元。

若使用上述计算方式2,您应该能够在3年内扣除建筑物价格2%的金额。

购屋者的买房现金回馈津贴「すまい给付金」

当消费税之前从5%增加到8%(2014年)时,政府对低收入购屋者提供了“现金回馈”的津贴,因为这些购屋者可能无法从上述房贷扣除优惠中获益。这个津贴被称为“すまい给付金(发音:Sumai Kyufukin)”。此津贴金额取决於购屋者的年收水平,他们可以获得一定金额的现金回馈。当消费税增加到10%时,现金回馈最高可从30万日元增加为50万日元。

购屋者的其他受益:提高赠与财产的非课税额度丶节能住宅集点系统

提高赠与财产税(用於购屋)的免课税额度「住宅取得等资金の赠与税の非课税」

正如2015年税制改革中已经宣布的那样,在消费税增加为10%之後,如果在2019年4月1日到2020年3月31日的一年内使用来自父母(直系亲属)的赠与财产购买新屋,赠与财产税的免课税额度将从700万日元增加为2500万日元。如果购买的房屋符合抗震丶节能和无障碍标准等“长期优良住宅”或“低炭素住宅”,这个免课税额度的上限将增加为3000万日元。

节能住宅集点系统-礼品兑换「住宅エコポイント」

本年度的财政预算还包含了考虑恢复“节能住宅集点制度”,以提供点数(1点=1日元)的方式奖励购买或新建符合节能丶抗震和无障碍标准房屋的人们。这些屋主可以集点数来兑换礼品券丶预付卡丶或住宅补强工程。

*以上优惠税制丶奖励措施仅适用於“定居在日本”的购房者。

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