日本買房

在日本买房是一件可以/难以承担的事?

原文发表於2015年8月

日本Kantei宣布了其对於2014年「平均收入倍数」的调查结果,即将平均年收入与日本主要市场新旧公寓的平均价格相比较。

关键看点是对於日本的平均新资收入者来说,房子越来越买不起了。

还值得注意的是,2014年大东京地区的收入倍数(与新建公寓相比)为10.61,到达了自1990年房地产泡沫以来的最高水平。

新建公寓价格超过平均收入

2014年是平均收入倍数连续增长的第五年,全国新建公寓的平均收入倍数为7.17。

新建公寓的平均收入倍数是由70平方米(约753平方英尺)公寓的平均价格除以某个特定市场的平均收入计算得来的。

举个例子,在2014年,将日本作为一个整体,计算过程为:30,690,000日元(按汇率247,600美元)除以4,280,000日元(约34,500美元)= 7.17。

倍数越低,对平均工资收入者来说买房就越能买得起。

在2013年,将日本作为一个整体,其收入倍数是6.59,意味着在2014年倍数值增加了0.58(上涨8.8%)。

在2014年,大东京地区(首都圈)有着全日本最高的收入倍数(指新建公寓)10.98。栃木县有着最低的收入倍数,为4.89。

大东京(10.61)和周边县(埼玉县(9.24),千叶(8.44)和神奈川(10.11))创下日本最高收入倍数。在大东京,收入倍数从2013年的9.79增长到2014年的10.61,上涨8.3%。

东京的平均收入从6,310,000日元减少到6,290,000日元,然而新建公寓的平均价格却从61,740,000日元增长到了62,900,000日元。

基本上,东京的平均收入减少的同时,新公寓的平均价格在增加。

在日本全国大部分市场上,这一消息对於想要购买新房的普通人来说并不算太好。据东京Kantei的追踪调查,仅有8个市场的收入倍数与上一年同比下降:岩手县(7.10,2014年),茨城(5.89),枥木(4.89),群马(6.10),山梨(5.38),奈良(6.47) ,高知(5.05)和鹿儿岛(7.02)等县。

二手公寓市场的收入倍数同样在增加

根东京Kantei,2014年全国二手公寓市场的收入倍数也有所增加,这一趋势自2010年以来已经明晰。

从日本全国来看,二手(定义为10年建筑)公寓的收入倍数增加了0.34(上涨7.4%)。这个数字源於用全国二手公寓的平均价格(21,010,000日元)与平均国民收入(4270000日元4,270,000)相除。

在2014年,按收入倍数来衡量,最难以承受的市场是大东京,收入倍数达7.61(与新建公寓的10.61形成对照)。在2014年,二手公寓最便宜的市场则是香川县,收入倍数仅为3.27。

其他国家的中位倍数

收入倍数如何与其他国际市场做比较呢?

世界银行和联合国建议用中位倍数来比较各国在城市房地产市场的购买力。

计算方法是:在一个给定的市场里,房价的中值除以全年家庭总收入的中值。

注意,这种方法不同於东京Kantei的计算方法,东京Kantei用的是价格和收入的平均值,但对於在通过比较两个倍数来大概了解在日本有多可以负担或者难以负担住房的程度上,东京Kantei的计算方法仍具有啓发意义。

根据来自Demographia国际住房购买力的调查

  • 中值倍数5.1,表明市场「极为难以负担」
  • 中值倍数4.1到5.0,表明市场「严重难以负担」
  • 中值倍数3.1到4.0,表明市场「轻微难以负担」
  • 中值倍数3.0,表明市场「可以负担」

在其2015年的调查中,Demographia国际住房购买力发现,

「连续第二年,在主要的大城市市场中,美国的住房最能可以负担,有着中度可以负担的中值倍数3.6。加拿大(4.3)丶爱尔兰 (4.3) 丶日本(4.4)丶英国(4.7)和新加坡(5.0)严重难以负担住房。

三个国家的市场是严重难以负担的,其中值倍数在5.1或以上。其中包括中国(香港)中值倍数为17.0,新西兰为8.2以及澳大利亚为6.4。」

无论如何我们从哪种计算方法看,中值倍数或收入倍数(由东京Kantei定义),日本在整体上都不能被称做一个普通人可以负担的市场。

这一点被日本相比其他发达国家相对较低的住房拥有率所证实。据日本总务省,在2013年,日本在整体上的住房拥有率为61.9%。大东京的比率仅为46.2%。

据维基百科,许多发达市场的平均房屋拥有率倾向於高於日本:例如,新加坡的平均住房拥有率为90.3%(2013年)丶中国为90.0% (2012年)丶澳大利亚为67.0% (2011年)丶美国为67.0% (2014年)。然而,香港的比率不出所料的低,为51.0%(2014年)。德国和瑞士的住房拥有率也低,分别为53.5%和44.0%。

一些国际房地产投资家指出,日本相对较低的住房拥有率是(租赁)房地产增值的一个点,尤其是在房价昂贵的城市地区。

来源:东京Kantei (日本),Financial SenseSUUMO (日本),维基百科

封面图片是香港的重庆大厦,正如我们上面提到的,其中值倍数是17.0。
图片来源:Wak-kun