日本租房

东京[关东]与大阪[关西]租屋市场的差异

如同东西方的文化差异一般,日本的关东和关西地区从食物丶语言丶文化习俗…等许多方面也存在着各种差异。

关东地区包括了东京地区和七个县:群马县丶枥木县丶茨城县丶埼玉县丶东京都丶千叶县和神奈川县。

关西地区的主要城市是大阪市丶神户市和京都市。关西地区包括七个县:三重县丶奈良县丶和歌山县丶京都府丶大阪府丶兵库县和滋贺县。

下面我们来看看关东和关西地区在住宅租赁市场方面的一些主要差异。

如果您想购买和出租您的日本房产,那麽您应该了解这些差异,以便最大化您的投资。

1. 空调

日文:エアコン(Eakonn)。在东京,作为业主出租您的房产,一般需要在所有房间预装空调系统。

但在大阪不是这样。在日本关西地区,在拥有多间卧室的房产中,一般来说只需要在客厅安装空调即可。承租人通常需要负责在卧室自行安装空调。

2. 押金保证金

日文:敷金(しききん丶Shikikin)。是一笔可退还的费用,用於支付租赁期间超出正常磨损的任何损坏,并支付未付租金。

通常业主收取的押金金额取决於地区和租房本身。

如果您请物业管理公司(PM)为您管理物业,PM将通常持有押金并在他们腾出房产时将其退还给租户。如果对公寓造成任何损坏或有任何未付的租金,这些费用将先扣除,再将押金馀额返还给租户。

在东京,押金通常为一至两个月的租金。 在大阪和京都,则通常为一个月。

根据房产的不同,可能需要更高或更低的押金。在日本的所有地区,如果租房允许饲养宠物,则通常会向租客额外收取一至两个月的宠物押金。

3. 礼金

日文:礼金(れいきん丶Reikin)。是支付给房东的小费。当租户们搬离公寓时,它不会被退还给租户。

礼金通常被认为是日本的文化习俗或战後经济快速增长时期的遗留物,当时日本都市出现了严重的住房短缺,准租户向房东支付礼金以获得优先租房的资格。

近年来,收取礼金的租房数量一直在减少中,但作为房产所有者,租房市场条件仍然允许您收取礼金,如此对您房产投资的盈亏将有所助益。

在东京,如果收取礼金,通常为一个月的租金。在大阪,礼金通常为两个月的租金。

如果您使用PM管理您的房产,向租户收取的礼金可以用来支付PM服务的更新协议费,因为此费用通常为一个月的租金。

如果您在出租房产时遇到困难或是希望尽快出租出去,减少礼金将是吸引更多潜在租户的一种方式。

4. 租约更新费

日文:更新料(こじゅしんりょう丶KoushinRyo)。日本的普通住宅租约通常为期两年。

在东京,如果租户希望续租,在大多数情况下,他们必须支付一个月的租金作为租约更新费,在京都亦是如此。根据房产的不同,有些会收取1.5个月的更新费,或加收更新手续费。

然而,在大阪,一般没有续租费,因为某些房东已经收取了两个月的礼金。

如果您使用PM管理您的房产,您通常只会收到部分费用,因为某些费用将作为行政手续费用支付给您的PM。

5. 原状恢复费

日文:原状回復(げんじょうかいふく丶Genjou Kaifuku),当租客搬出房产时,必须将其恢复至“原始状态”,这意味着该房产在租赁期内必须仅有长年累月使用下的普通磨损。

房东所负责的主要是租约结束时,负责修复由租户的正常使用而导致的普通房屋磨损,包括长年累月导致的房产劣化。而租户通常仅需负责在搬出房产後恢复“非正常使用下导致”的房屋磨损。参阅:【日本租房须知】如何避免退租房纠纷并取回押金

在东京,这个成本通常会根据许多不同的因素,并参阅日本国土交通省的「攸关房屋恢复原状的纠纷与指南」而由房东和租户之间平均分摊。

根据东急住宅租赁株式会社的调查,关西的房东往往比东京承担更高的租房原状恢复费。

6. 押金保证金折旧

日文:敷引き(しきびき丶Shikibiki,)。敷金若有“敷引き”或保证金若有“偿却”,表示这笔费用将不会退还给租客。根据东急住宅租赁株式会社调查,押金保证金的折旧在东京是很少见的,但在关西和博多(福冈)较为常见。

7. 公司租约与个人租约的比例

与关东地区相比,关西的个人租户和房东之间订定租约比率高於公司租户和房东订定租约的比例。东急住宅关西分公司租赁部门处理的合约中,约有一半为个人租约,但关西市场个别租赁的百分比约为70%。

8. 保证公司/保证人

在关西地区,业主通常要求租户提供一个人作为保证人的姓名,此外还要求使用担保证公司来承担租金拖欠的风险。

由於关西的租户经常被要求提出保证人,因此使用保证公司的费用会较低,通常是月租金的20~50%。相较之下,在东京,如果没有保证人,许多保证公司通常会收取50%~一个月份的租金。

担保费因保证公司而异,因此最好直接与对方确认。

9. AD广告促销费

由於房仲业者可以通过此费用增加业绩销售额,一些房东可能决定直接提供房屋仲介额外的促销费用,以获得优惠待遇和推广。此费用被称为AD,可以成为让您的房产在租房市场上占有优势,优先被介绍。在关西地区,这些费用通常相当於两个月的租金,而在关东地区,平均费用约为一个月的租金。当然,作为房东,您也可以自行决定您希望提供几个月份的AD。

10. 垃圾清理费

在关东地区,市政府负责垃圾清理,在关西地区,由私人公司处理。此费用通常由房东承担,并包含在每月管理费中。

本文根据日本着名的房产管理公司东急住宅租赁株式会社团队提供的相关资讯所撰写。

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