日本租房

日本租房子是否一定要付更新费?

在本文中,我们将深入讨论一笔租屋合约快到期时令人不太想面对的费用-更新费(日文:更新料)。为了继续承租您多年来一直是优良租户的房子,必须支付更新费似乎不通人情。那麽,当租约到期时,是否真的需要支付更新费?

什麽是更新费?

更新费是一项有的时候会包含在原始租屋合约的条例中丶要求租户在延长(更新)租约时必须支付的费用。日本的普通租约之租期为两年,到期前您可以选择续租或退租。通常房东或管理公司会在租约到期的1~3个月前寄发更新契约书和更新费请款书来通知租户如果要更新租约,请记得签署及缴交更新费。

日本大部分地区收取更新费的情况十分普遍,但有一点需要注意的是,这仅是从前延续至今的租屋习俗丶没有法律规定更新费必须是一份标准租屋合约的一部分。 事实上,国土交通省(MLIT)提供的「赁贷住宅标准契约书」范本的标准条款中并不包含更新费。

因此,非常需要注意的是,如果您的租屋合约中有注明“更新租约需要支付更新费”的条例,而且您也签署了,那您将受法律约束丶更新租约时必须支付更新费。如果您认为您会租两年以上,可在签约之前与房东协调是否可以取消更新费。

日本大部分地区收取更新费的情况是常态吗?

租房子是否要收更新费基本上取决於房东或物业管理公司,大部分地区习惯收费丶但也有一些区域倾向不收费。

在2007年,国土交通省进行了一项衡量全国住宅公寓租赁市场状况的调查。尽管是十年前的数据,但实际上仍然反映了市场现状。在此调查中,物业管理公司被问及1)目前出租中的房子是否在过去一年中收取了更新费; 2)收取了几个月份租金(倍数)作为更新费。

引入注目的是,大阪府和兵库县的管理公司完全没有收取更新费。今天,大阪和神户的房东仍然习惯不收更新费。相对的,大阪和兵库的房东/管理公司收取的礼金普遍比东京更高。作为租屋初期费用的一部分,礼金(礼金丶Reikin)是支付给房东的小费。当您搬走时,不会退还给您。参阅:东京[关东]与大阪[关西]租屋市场的差异

在东京,更新费平均相当於1个月份的租金,而在神奈川县(横滨丶川崎丶相模原和横须贺),更新费平均仅为0.8个月份租金。

有关国土交通省调查的更新费的地区差异,请参阅下表:

民间出租住宅之现状调查

备注1:如果有一家管理公司同时管理关东数个县市的房子,那麽该管理公司各地房子的更新费也有可能会统一(月份倍数)。

备注2:有些管理公司可能会收取1.5个月份更新费,或者另外收取“更新契约事务手续费”(此费用可能约在1~2万日元上下或相当於0.5个月份租金)。

房东为什麽要收更新费?

关於房东为何收取更新费,最为普遍接受的解释是,它实际上就是一种习俗丶一笔房东的一次性额外租金收入。

租房子真的必须支付租屋合约中规定的更新费吗?

如果您已签署了有更新费条例的租屋合约,那麽,是的,租约到期如果您想继续住下去,您必须需要付款。

根据2011年7月15日由日本最高法院裁定的案件中,如果租屋合约有明文规定租户需要支付更新费,则房东可有效力要求租户在更新租约时支付更新费的判决。作为承租人,您签署前您有权决定您是否愿意签署一份有更新费的租屋合约,也有权与房东交涉是否可以取消或调降更新费。

换句话说,如果您签约时已同意两年後续租要支付付更新费,那您就必须遵守。如果您已签署了却又不想支付,那您可以选择在房东通知您是否更新租约(寄送更新费请款书)时或主动在租约快到期的一或两个月前,以书面通知房东终止租约。不过您将因此需要重新找房子,并重新签一份有各种初期费用的租屋合约,以及负担其他搬家花费。

更新租约时,需要支付的费用:

  1. 更新费(1个月份房租)
  2. 更新事务手续费(不一定有此费用。若有则相当於1~2万日元或0.5个月份租金,需加消费税)
  3. 火灾保险费(保险期间为两年,约¥12,000~¥20,000)

假设〖房租¥80,000丶更新费1个月份房租丶更新事务手续费¥10,000(消费税8%)丶火灾保险费¥20,000〗的情况(概算)

更新费¥80,000+事务手续费¥10,800+保险费¥20,000=合计¥110,800

*每个月的房租照常缴交。

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