日本不动产

我的房子现在值多少钱?投资日本房地产影响房屋评估价值的五大因素

自2012年以来,日本的房地产价格一路飙升,预计2020年东京奥运会期间日本房地产市场价格将达到顶峰。本文将概述影响日本房屋评估价值的主要因素,希望对於考虑在日本购买投资型房产的人丶目前持有日本房产的人以及考虑出售日本房产的人都有所帮助。

如果您目前是日本房产的所有者(整栋建筑丶单间公寓丶房屋丶商业建筑或其他类型房产),并希望获得免费丶无偿的房屋价值评估,您可以填写本篇文章底部的谘询表与我们联系。

下图显示了一般财团法人日本不动产研究所对新建公寓的价格预测。根据此图表,东京23区的公寓价格预计将在2019年後开始下滑。

现在,很多人担心日本房地产“价格暴跌”,并正考虑赶快出售他们的房产。

然而,这并不代表同样的市场条件就通用於全日本的房地产市场。

根据房产的不同,继续持有房产的人可能会发现它未来可能有利於资产形成。此外,根据特定的房产状况,无论整体市场价格上涨还是下跌,其价值还是有可能上升。

当您考虑出售时,牢牢掌握市场状况并考虑谁可以购买您的房产都相当重要。上图是来自日本经济新闻(2018年1月6日)的数据,它显示了外国人购买日本房地产的合计金额和购买金额占总体的比例。从上图可看出,外国人购买日本房地产的比例呈逐年上升趋势,2017年约有24%的日本房地产被外国人购买,预测此数字将来会上升。

在考虑出售时,最重要的是看清目前市场状况和判断未来市场趋势。

此外,考虑您房子的个别条件也很重要。

 影响日本投资物业评估价的五大因素

居住型房产和投资型房产的估价方法不同。以下仅适用於投资型房产。

  1. 收益率
  2. 空置率
  3. 建成年数
  4. 地点
  5. 修缮纪录

#1 收益率

对於投资型房产,一般会通过将房产的净收入除以其假定收益来计算价值。计算方法是,通过根据该房产可获得的合理收益率兑现一年来的利润来评估房产的价值。

例如,假设您以1千万日元买下公寓并以月租金10万日元出租。在这种情况下,由於一年产生的利润为1,200,000日元(100,000×12个月),因此收益率为12%,此该收益率为净收益(net yield)

但是,净收益率并不是收入的指标,还必须从年租金收入扣除成本。对於经营一间公寓,固定定资产税丶物业管理费,支付给管委会的修理基金丶火灾保险费和房屋贷款的利息等各种费用都需算入成本当中。因此,实际利润(净收入)必须扣除这些费用再来计算。

一般会参考周围地域中类似房产的收益率来取得用来评估收益的数值。总之,决定收益率是评估投资型房产价值的最重要因素。

#2 空置率

在评估投资型房产的价值时,了解公寓是“绝对”有人来租还是“应该”有人来租也很重要。

在上述估价方法(基於收益计算价值)中,收益是假设该公寓完全出租并且可以流入完整的租金,因此当公寓中存在大量空屋或有很长时间空置时,上述估价方法将失去意义。因此,无论何时出售,您在经营投资型房产时都应尽量减少空置期。要降低空置率,妥善管理建筑物相当重要。例如,定期进行所有必要的维护和修理。

如果公寓离车站很远或位置不是很好,那麽这可能会成为评估房产价值时的不利因素。 但是,如果公寓完全出租,那麽它就可能会获得良好的评价。因此,为了尽可能获得高评价,屋主是否有妥善管理维护建筑物也是关键。

#3 建成年数

在上述估价方法中,租金是衡量投资型房价值的指标,因此评估房产价值时的租金很重要。影响租金水平的因素有很多种,其中一项是房产的建成年数。

根据上图,您可以看到租金水平随着建成年数的增长而下滑。特别是落成至第10年的下降速度相当陡峭; 之後,斜坡逐渐平缓。根据此图,可以预测房产目前和未来的出售价格。

#4 地点

与居住型房产的情况相同,以交通便利性和公寓的实际宜居性来说,人们往往选择方便且舒适的生活环境,而不仅仅挑选一间宽敞的公寓。 因此,具有高度便利因素的公寓的销售价格往往比较高。

以下几点是对房产地点好坏的代表性因素:

  1. 距离车站/多条电车路线不到10分钟的步行路程
  2. 附近有无便利商店丶银行丶医院等设施
  3. 周边几乎没有可相互竞争的公寓
  4. 低噪音低环境/高度安全性

#5 修缮纪录

修缮纪录是有关建筑物构造和设备器材的维修报告。为了有利地出售您的房产,务必妥善保管建筑物的修缮纪录和报告,以便未来可以提示给有意购买的买主参考。

修复或翻修後的房子的销售价格也会立即上涨。

在出售房产时,建造年份很重要,通常很难出售老旧房产。但是,如果您有恰当地维护和修理您的房产,就比较有可能以可接受的价格出售。特别是出售单间公寓或整栋建筑物的情况下,通常买主都会希望卖主提供房子的维修历史记录。

 

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