作者：Jeff Wynkoop
日本的大多数买家都知道在购买房屋之前评估地震风险的重要性。随着2011年的311震灾和2018年6月18日的大阪大地震多次向我们显示，日本是一个拥有自然灾害的国家，以及地震（以及伴随而来的海啸）对日本的所有屋主都构成了严重的风险。
三种不同的建筑标准
在日本购买二手公寓或独立式住宅时，最初了解建筑物何时完工非常重要：
- 1981年之前
- 1981年至2000年
- 2000年以後
这一点很重要的原因是建筑基准法在1981年和2000年发生了显着的变化。2000年以後兴建的住宅相较於1981年至2000年期间完成的住宅，受到更严格的地震施工规范限制，而1981年之前兴建的住宅的建筑标准则更为宽松。
如果建筑物在1981-1983完工，请务必让您的房地产经纪人确认建筑确认申请受理日的申请日期，因为只有申请日为1981年6月1日之後的建筑物受到更严格的建筑标准法的约束。这取决於项目的规模等，但建筑物通常在申请之日起一至两年内完成。通常向有意购买者做广告用的是建筑完工日期（竣工年月建物の完成年月（竣工年月）)，并非申请日期。
有关日本地震建筑规范的更多信息，请参阅：日本的地震建筑规范和技术
影响建筑抗震能力的三个主要因素是什麽？
新屋和转售屋的交易市场在过去五年中以飞快的速度增长中，廉价房产的供应量越来越少，这导致有更多购房者考虑购买1981年之前兴建的房产。
购屋者如何理解这些建筑物的地震风险？在1981年之前兴建的所有建筑物是否都会在发生地震时遭受巨大破坏？ 1981年以後的房子的地震风险总是比1981年以前的房子小吗？
评估建筑物的抗震性能有三个主要因素：
- 建筑物本身设计产生的结构阻力。
- 施工期间的工艺水平（有无施工缺陷的存在）和/或使用低等级或有缺陷的材料。
- 建筑物的维护程度随着时间的推移，需要评估建物/或翻新建物现阶段的磨损程度。
1981年之前兴建的所有建筑物是否都比新建筑物抗震性差？
重要的是，有许多1981年之前兴建的建筑物的设计和施工都考虑了抗震性能。
除了设计和施工，如果建筑物根据长期维护策略来定期维护和整修，建筑物可能已经满足1981年後的建筑标准。根据经验法则，地点丶房屋设计等原因，1981年之前的住宅也可以像10年甚至20年後兴建的住宅一样抗震。
很多年前，当我在大阪丰中做家庭寄宿时，我和一个家庭住在一起，这个家庭自己设计和兴建了独立式住宅。一家之主感到非常自豪，因为他不遗馀力地兴建了特别抗震的房屋。他告诉我他将巨大的柱子深深扎入房子的地下。事实上，在1995年的阪神大地震中，地震十分剧烈，桌子上的所有书都掉到地上，但房屋几乎没有损坏。与此同时，仅仅两个街区之外的老房子则被完全摧毁（基本上是有着巨大而沉重的瓦片屋顶的古老木造建筑）。
＃1 建筑物的设计
通常，检视建筑物设计的最简单方法是让房地产专业人员（如建筑师）审查在施工结束时最终确定用的建筑蓝图（竣工図面）的副本。然而，问题是卖方通常没有建筑蓝图的副本，特别是旧建筑更是如此。在这种情况下，您需要在当地政府机关询问，尽管不一定找得到施工蓝图。在购买房屋并检查相关费用之前，有许多因素需要注意。
a.墙壁的数量及位置
耐震性与可否承受地震最初的水平地震冲击有关。为了承受外力冲击，应考虑住宅墙壁的数量及位置，建筑物中的墙壁是否均衡也很重要。如果一侧有许多厚壁，而另一侧只有几片脆弱的墙壁，那麽建筑物的整体将是不稳固的。
b.铅笔式细长建筑物和小土地面积的建筑物
小块土地上的建筑物通常会设计减小房屋内墙壁的大小和数量，以便拥有更宜居的居住空间。尤其是前面有停车位的小型建筑更是如此。如果建筑物和入口区域很小但是土地的面积很大，通常建筑物将设计为将停车位作为单独的区域（即不占用住宅的空间）。无论如何，一定要注意面向停车位的墙壁是否足够（为了拥有更宽敞的停车位，墙壁是否更薄？）。
c.转角窗户
转角的窗户通常会导致结构完整性降低。角落窗户伸出的建筑物，例如凸窗，将使建筑结构更不坚固。
d.拥有内部楼梯和挑高天花板的建筑
拥有有挑高天花板的房子，例如带有下沉式起居室的房子，通常不能好好地承受水平冲击。内部楼梯也不是很稳定。通常情况下，地板上的任何断裂都会导致建筑物抗震性降低。
e.兴建在狭小土地上的古老的木造三层楼建筑
相对来说，老旧木造的三层住宅的购买者比较容易遇到最严重的问题。然而，这只是个道听途说来的观察，并不适用於所有情况。新建的三层房屋采用了地震完整性所需的额外设计和处理。如果你发现一个古老的丶木造的三层楼建筑，并建在一块狭小的土地上，且有许多突出的角窗，以及许多内部楼梯和挑高天花板，且建於1981年之前，你应该仔细考虑在时间和费用允许下，尽快安排房屋抗震检查。
f.房产的实际位置
房子是否位於高风险的地震区？以下连结的日语页面，提供日本官方对潜在自然灾害风险的评估。
地震风险
东京都地区地震风险评估（日语）
洪水区
您的建筑物位在洪水区吗？（日语）
土壤液化风险
该建筑物是否处於已知的土壤液化风险区域？液化是指土壤在地震期间变成“液体状”（通常是填土造地或海埔新生地），通常会导致重大的生命和财产损失。
东京都市区液化预测（日语）
g.地基
建筑物是否位在土壤和地基很坚硬的土地上？如果土地不是很坚硬，则地震的力量将直接传递到上面的建筑物。根据日本国土交通省的国土地理院公布的地图（土地条件図），您可以在这里查看你家的地址是否位於高地（台地），地基通常很硬丶淹水和液化的可能性较小。然而，兴建在高地上的路提丶堤防（盛土）的建筑物则不太理想。
＃2 工艺水平和施工缺陷的存在
一旦您对房产设计感到满意，更重要的是要了解房产中是否存在建筑缺陷。简而言之，该房产是否完全按照建设蓝图兴建？施工时使用的材料是否为最高等级？建筑缺陷通常不容易找到，大多数购买者需要安排房地产专业人员进行房屋检查。虽然卖方的代理人会向您介绍几个房屋检验师，但强烈建议买方独立寻找和雇用房屋检验师，以避免卖方代理人与检验师之间存在任何潜在的利益冲突。
＃3 随着时间的推移的房产维护品质
有时，建筑物的磨损程度是显而易见的。但是，为了真正了解磨损的相对程度，了解建筑物的工艺水平/建筑缺陷的存在，您需要聘请房地产专业人员进行房屋检查。即使房产设计精良，并使用高级建筑材料进行适当的建设，建筑物也会随着时间的推移而日渐老化和损坏。如果没有定期的维护计画，即使是最好的房产屋况也会变得十分糟糕。
封面照片：东日本大地震和海啸发生後第三天（2011年3月14日）的宫城县亘理町。日本自卫队用一架直升机救出了一名因海啸被孤立的灾民。资料来源：维基百科
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封面照片：海啸後的仙台市荒滨小学校，2019年Real Estate Japan编辑摄。