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2019年日本土地公告价格调查:时隔27年地方县市的土地价格首次上升

根据日本国土交通省於3月19日公布的「地価公示」,日本全国各地平均土地价格连续四年上升中,2019年公布的土地价格比去年同期上升1.2%。三大都会区(东京丶大阪丶名古屋)以外的地方县市的土地价格在时隔27年後也首次上升,比去年同期上升0.4%。

「地価公示」指的是“土地公告价格”,为国土交通省於每年一月一日调查之土地价格,今年总共调查了日本全国两万六千个地区,并将土地依用途分类为住宅用丶商业用和工业用。

日本全国的住宅区土地公告价格已连续两年上升,比去年同期平均上升0.6%。价格上升的主要背景是雇用情况丶薪资改善,政府推动的低利率贷款方案和住宅取得支援等政策带动住宅买气。以交通便利丶居住环境优良的地区为中心,需求量最高。价格上升率依序是东京(1.3%)丶名古屋(1.2%)丶大阪(0.3%)丶地方县市(0.2%)。

日本全国的商业地区土地公告价格已连续四年上升,比去年同期平均上升2.8%。土地价格上升的主要背景是景气升温以及资金周转容易的环境下,主要都市的办公室出租情况良好丶租金上涨。同时,年年增加的海外旅客带动店铺丶旅馆等纷纷开业,加上都市再开发等也是带动商业地区土地公吿价格上升的因素。价格上升率以大阪(6.4%)最高,其次是东京(4.7%)和名古屋(4.7%)丶地方县市(1.0%)。

值得注意的是,北海道倶知安町由於当地的粉雪丶自然景色深受外国旅客喜爱,为因应激增的观光需求,许多外资纷纷投资当地别墅丶旅馆和酒店建设,以及当地外国人雇员居住需求增加,因此住宅和商业地区的公告价格皆比去年同期大幅上升50%。当地居民表示在倶知安町的街道上,十个人中有八个人是外国人。

以下,将探讨三大都会区−东京丶大阪丶名古屋和地方县市的土地价格。

东京土地公告价格

东京生活圈主要包含东京都丶神奈川县丶埼玉县丶千叶县和茨城县。

商业地区

东京生活圈的商业地区的土地公告价格比去年同期上升4.7%,已连续上升六年。东京都则是比去年同期上升6.8%,已连续上升六年。东京23区中,大田区(上升4.7%)以外的行政区皆上升5%以上。

台东区(浅草丶上野)的商业地区土地价格大幅上升11%,主要原因是为了因应年年增加的外国旅客住宿丶购物需求,以浅草雷门为中心,浅草寺以及周边车站等地区,许多公司纷纷在此开设旅馆和药妆店等商业设施。

住宅地区

东京生活圈的住宅地区的土地公告价格去年同期上升1.3%,已连续上升六年。东京都则是比去年同期上升2.9%,已连续上升六年。东京23区中,土地价格上升率最高的是东京北东部的荒川区(8.6%)丶台东区(7.2%)丶北区(7.1%)。

分析师指出虽然市中心(中央区丶港区丶千代田区)仍有高度需求,但因人手不足丶建材价格高腾等影响,地价高涨且供给量少。因此,赤羽丶北千住等交通便利丶地价相对较低的地区近年来越来越热门。市中心的住宅公寓受到上述因素影响,却无法与租金水平成正比,因此在投资收益报酬率不如往年的情况下,2018年後半年投资热度趋为保守,专家建议谨慎挑再行投资。

大阪土地公告价格

大阪生活圈主要包括大阪府丶京都府丶兵库县和奈良县。

商业地区

大阪生活圈的商业地区的土地公告价格比去年同期上升6.4%%,已连续上升六年。大阪府比去年同期上升6.8%,已连续上升六年。京都府价格上升率最高,比去年同期上升9.7%,同样也连续上升六年。

在日本全国土地公告价格变动率前10名商业地区中,有四个位在大阪府和三个位在京都府。主要背景是受到访日外国旅客的影响,例如黑门市场(大阪市中央区日本桥)以及八坂神社和只园所在的京都市东山区等,价格上升率皆超过44%。

住宅地区

大阪生活圈的住宅地区的土地公告价格比去年同期上升0.3%,已连续上升两年。大阪府比去年同期上升0.2%,连续上升四年,平均土地价格为241,800日元/㎡。京都府价格上升率最高,比去年同期上升0.8%,连续上升三年,京都市平均土地价格为209,500日元/㎡。价格上升率最高的是大阪府箕面市北大阪急行新车站计划预定地的周边地区,为19.3%。

名古屋土地公告价格

名古屋生活圈主要为包含名古屋市在内的爱知县和三重县。

商业地区

名古屋生活圈的商业地区的土地公告价格比去年同期上升4.7%,已连续上升六年。名古屋市比去年同期上升8.9%,已连续上升六年。价格涨幅最强劲的主要是新干线磁浮列车预计开通的名古屋车站周边。但由於车站附近商业大楼供给量有限,因此也带动车站附近的伏见丶荣等市中心地区的价格上升。

住宅地区

名古屋生活圈的商业地区的土地公告价格比去年同期上升1.2%,已连续上升六年。名古屋市比去年同期上升2.3%,已连续上升六年,平均土地价格为183,100日元/㎡。爱知县内价格上升明显的城市主要有以下两个特色:一丶汽车产业盛行,例如丰田市和刈谷市。二丶方便前往名古屋车站,例如一宫市的车站沿线。

地方县市土地公告价格

四个地方城市(札幌市丶仙台市丶广岛市丶福冈市)的住宅和商业地区的土地公告价格都高於三大都市区。

商业地区

上述四个城市的商业业地区土地公告价格平均上升率高达 9.4%,主要是受到访日外国旅客增加的影响。例如北海道倶知安町。

住宅地区

上述四个城市的住宅地区土地公告价格平均上升率达 4.4%,其他城市的价格下降率也正在缩小中。价格上升的主要背景是低贷款利率政策鼓励人们贷款买房。此外,企业为了因应人手不足而提高薪资也成为鼓励人们买房的原因。

然而,地方城市的土地价格呈现两极化。在交通不便丶人口持续减少的地区,价格则持续下滑。

在景气复苏丶访日外国旅客增加的背景下,地方县市的土地价格在时隔27年上升。虽然短时间内不至於价格崩落。在全球经济不明朗的情势,加上日本施工工人人手不足丶建材价格高涨之下,势必今後会影响下日本不动产市场。因此分析师建议买房之前务必先观望今後市场走势。

 

参考来源:

国土交通省 平成31年地価公示

2019/3/20 NHK NEW WEB丶2019/3/20日本经济新闻