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LeoPalace21施工不良问题不断扩大:截至2018年兴建的缺陷公寓再增3,700栋

日本大手建商LeoPalace21(レオパレス21)是在日本全国拥有超过3万栋套房式公寓的建商,於4月10日宣布在另外3,784栋建筑物中发现劣质建筑,使建筑缺陷的建筑物总数达到14,599栋。截至之前的调查,只有在2014年为止兴建的建筑物中发现缺陷,但昨天的公告明确指出,该公司截至2018年兴建的建筑物亦发现不符合建筑基准法。

持续的丑闻不仅严重影响承租缺陷建筑的租户,也影响该公司的营运以及依赖LeoPalace21代为转租公寓的屋主们。

截至目前为止

昨天的公告是继2018年5月坦承及今年2月7日揭露後发布的,有14,443名租户居住在防火不足的建筑物内

LeoPalace 21日前已经要求被发现天花板防火材料有缺陷的建筑中的现租户立刻搬家,该公司经会承担搬家费用。虽然建筑缺陷是在2月初宣布的,但400栋缺陷建筑的4,518间公寓中仍约有30%(1,399)的租户尚未决定搬迁日期。该公司曾督促租户在3月底前搬走,但由於3月是搬家旺季的高峰月份,似乎很多人无法立刻找到新的租屋地点。

以下是昨天最新公告的建筑缺陷重点整理。

已查验56%栋公寓,发现3个主要缺陷

LeoPalace21共兴建了52种系列公寓,其中10种系列公寓在去年春天发现缺陷後优先进行了後续查验。随着调查的继续,查验对象公寓扩大到其他系列。截至今年3月底,已完成21,811栋建筑的查验,占总数的56%。

发现的三个主要缺陷是:不合规的间隙(在3,766栋建筑物中发现),建筑物阁楼中缺少边界墙(界壁)(在1,892栋建筑物中发现),以及阳台存在缺陷(在1,427栋建筑物中发现)。

LeoPalace21原先认为这些缺陷并不违反建筑基准法,但当施工不良丑闻在去年春天爆发後,各地政府调查员对受影响的建筑物进行了调查,并得到这些建筑物违反了建筑基准法的结论。

事後维修

该公司宣布,目前这些新发现的缺陷不会产生额外的修缮费用。然而,至3月31日的财政年度为止,关於缺陷建筑的相关修缮成本,LeoPalace21的特殊损失已累计达到430亿日元。

国土交通省已指示该公司在今年10月(提前到今年夏天)之前加速完成建筑缺陷修复,但最新发布的建筑缺陷似乎可能对目前的修缮进度产生严重影响。

入住率和招租

自丑闻爆发以来,对LeoPalace21公寓的入住率造成相当大的冲击。

尽管3月是搬家旺季的高峰月份,人们往往在这段期间为了开始新工作或进入新学校就读而搬家,今年3月份,该公司的公寓平均入住率仅为84%。今年3月份的入住率也是截至目前为止最低的一次。

由於新租户大多集中在3月入住,入住率往往预期会上升,然而入住率不但较去年同期低,还已连续8个月下降。

LeoPalace21目前已经暂停一些公寓的招租,并预计修缮完工後恢复招租,然而入住率能恢复多少仍是未知数。

“亏损倒陪”

LeoPalace21的营运模式取决於保持至少80%的公寓出租率。该公司的出租业务主要是向公寓屋主租下公寓,支付每月固定金额(保证租金)给屋主,再将公寓较高的租金转租给一般租户。向租户收取的租金与实际支付给屋主的保证租金之间的差额便是公司的收益来源。

由於施工不良问题,LeoPalace21已承诺屋主在未来两年不会减少支付给他们的租金。但是,如果入住率低於80%,LeoPalace21恐怕将无法弥补租金收入与屋主保证租金之间的差距。为了履行与将公寓委托给该公司代为出租的屋主之义务,其公司恐将流失大量资金,最後造成“亏损倒陪”。

资料来源:日本经济新闻,2019年4月10日「レオパレス丶施工不良拡大 新たに3700栋」

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封面照片:LeoPalace21总部大楼(维基百科)