日本租房

如何看懂日本租屋初期费用?计算初期费用篇

在日本租房子的初期费用是多少?通常日本租屋的初期费用约是租金的4~6倍。

在我们过去的文章中曾多次提到日本租屋时的初期费用,并在上一篇文章中解释了初期费用中常见的名词和中文对照。租屋初期费用的日文是「初期費用(しょきひよう丶shokihiyō)」或「契約金(けいやくきん丶keiyakukin)」。若想询问房仲房子的初期费用是多少钱?可以说“初期費用はいくらですか?(shokihiyō ha ikuradesuka)”。

这篇文章让我们根据实际招租广告来计算在日本租一间房子的初期费用要多少钱?

租屋之前为什麽建议自行计算租屋初期费用?

主要原因有二:

  1. 确认租屋费用是否可接受:抽空现场看房子,却发现租屋费用远远超过预算,要忍痛放弃还是痛下去呢?不如一开始就锁定预算范围的房子吧!
  2. 验算金额是否正确:租屋报价(甚至签约前收到的请款书)金额不一定绝对正确!房仲跟管理公司每天要服务许多客人,难免有计算错误的时候。因此建议绝对要自行验算,否则多缴吃了亏或少缴日後被要求补缴,只有更麻烦。

日本出租公寓的招租广告

一个非常常见的招租广告,租屋资讯应要包含:物件名丶公寓号室丶公寓室内室外照片丶所在地点丶交通丶房屋格局布局丶面积丶所在楼层丶建材丶落成年份丶公寓设备丶租屋费用丶契约方式丶更新租约费用和租屋其他条件等。

基本上,一份资讯详细的招租广告可以提供租客掌握80%细节(剩下的20%是实际看过房子的观感和最终实际入住费用),如果您已经看过许多招租广告,甚至可以一看就知道哪些公寓最符合预算和理想。

租屋初期费用-计算篇

接下来让我们根据以下招租广告中的资讯来计算租这间房子需要多少钱:

一个常见的招租广告,可以先在每项费用细目的金额(重点!)标上1,2,3或A,B,C,方便等一下列表计算。点图可放大图片。

重点金额标上A,B,C,重点标好了,开始笔记计算!

  • 租约开始日:2018年12月27日(两年租约)
  • 月租金: 108,000日元
  • 月管理费: 8,000日元
项目 金额(日元) 计算 中文说明
押金 216,000 108000 ×2 = 216000 2个月的月租金
礼金 108,000 108000 ×1= 108000 1个月的月租金
C-1 租金 17,419 (108000÷31) ×5 = 17419 12/27~12/31共5日租金
D-1 管理费 1,290 (8000÷31) ×5 = 1290 12/27~12/31共5日管理费
C-2 租金 108,000 108000 ×1 = 108000 次月租金(2019年1月)
D-2 管理费 8,000 8000 ×1 = 8000 次月管理费(2019年1月)
保险公司 20,000 两年保险期
保证公司 58,000 (10800 + 8000) ×0.5 =58000 月租金总额的50%
初回换钥匙费(税别) 21,600 20000 ×1.08 = 21600 需加消费税8%
入居者限定会员服务会费/2年(税别) 10,800 10000 ×1.08 = 10800 需加消费税8%
仲介费 116,640 10800 ×1.08 = 116640 1.08表示一个月租金+消费税8%
合计总金额 685,749 月租金总额的5.9倍

接下来,对照房仲提供的初期费用报价(下图):

照房仲提供的初期费用报价。点图可放大图片。

是否发现了?为什麽自己估算的金额跟房仲提供的报价有落差呢?

反覆验算并确认後发现,房仲提供的报价有两大错误!

  • C-1租金 和 D-1管理费:租约起始月的日租金计算天数:日租金(日文:日割り(ひわり丶hiwari))计算方式是月租金除以租约起始月的大月31天或小月30天,再乘以实际日数。12月有31天丶12月27日~12月31日一共5天,因此C-1租金正确应为(108000日元 ÷ 31天)× 5天 = 17419日元。D-1管理费的计算方式同理可证。
  • F保证公司:管理公司规定,租屋可以不用保证人,但必须加入保证公司。根据租屋资讯,加入保证公司的费用是月租金总额的50%。反覆确认租屋资讯,月租金总额只有租金和管理费两个项目。因此F保证公司:正确应为(租金10800日元+管理费8000日元)× 50% = 58000日元。

当验算发现有错误後或有其他疑虑,请立刻谘询房仲正确的金额。

隐藏在背後可能产生的费用

除了上述初期费用,租屋之後还有一些费用也应注意。参阅下图黄线部分。

  • 室内清洁费丶空调清洗费
  • 更新费
  • 短期解约违约金(未被列出)

根据租屋资讯的备考,租客搬走时必须另外付费给管理公司来进行室内清洁和空调内部清洗。由於租屋资讯并未详细说明费用(25平米的公寓室内清洁费一般为30,000日元~+消费税,空调内部清洗为10,000日元+消费税),建议请房仲向管理公司确认。

这间房子的租约类型是【普通借家契约】,租约期间为两年。如果您有计画租两年以上,那麽根据招租资料,这间房子两年租约到期时,您需支付相当於一个月租金的更新费。由於更新时租金有可能变动,因此以「新赁料」来表示新租约的租金。

相反的,如果您预计两年内会搬走,那务必请房仲向管理公司事先确认短期解约是否有违约金,否则如果住不到半年丶一年甚至两年,说不定又必须损失一笔相当於0.5或一个月的租金。

租屋初期费用-应用篇

问题:请根据上图的初期费用,推算承租这间房子的以下招租条件:

  • 租金:租约起始月的日租金计算方式
  • 共益费:租约起始月的日租金计算方式
  • 町会费:以日计算或月份计算
  • 押金:?个月租金
  • 礼金:?个月租金
  • 仲介费:?个月租金
  • 换钥匙费:未税额
  • 保证公司:收费%是多少

回答:房仲已经标记上租金丶共益费和町会费的月份金额,因此:

  • 租金:5月租金为(78,000÷31) ×11 = 27,677日元
  • 共益费:5月共益费为(6,000÷31) ×11 = 2,129日元
  • 町会费:以月份计算(200日元)
  • 押金:一个月租金 (78,000日元)
  • 礼金: 这间公寓并未收取礼金(0日元)
  • 仲介费:一个月租金(84,240日元÷消费税8%)
  • 换钥匙费:18,000日元(19,440日元÷消费税8%)
  • 保证公司费:月租金总额的30%(25,260÷(78,000+6,000+200) =0.3)

*有关保险公司,由於租客自行另外投保其他保险公司,因此未列入此表。有关为什麽租客可以另行投保,我们将在後续文章说明。

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