东京不动产

2019年影响东京住宅价格的主要因素是什么? <上>

原文:Jeff Wynkoop

在2019年,影响东京住宅售价的主要因素是什么?让我们将此主题分为上下两篇文章来探讨。本文是关于影响今年东京房价主要因素系列文章的上篇。


1. 黑田火箭炮效应(黒田バズーカ)

自从日本央行总裁黑田东彦为了提高经济景气,一连串实施强有力的货币宽松措施以克服通货紧缩(日文称为:黒田バズーカ),东京住宅的房价逐渐扭曲,住宅市场经历着一次又一次的重大变革。抵押贷款利率对于人们事实上能负担得起多少的影响可以简单地概括为:在为期35年的三千万日元抵押贷款中,当固定利率为1%,每月付款约为85,000日元。如果所有其他因素保持不变,当固定利率为3%而不是1%,那么每月的支付金额约为115,000日元。

许多每月能负担85,000日元的人无法负担每月+30,000日元的支出,这相当于在贷款期间内总额将增加1300万日元支出。他们可能也达不到银行3%贷款的资格。换句话说,由黑田火箭炮的超低利率,使得以前某些无法负担得起住宅价格的家庭变得可以负担得起。大家猜测利率会维持低水平多久,这是几年前抵押贷款市场出现转机的主要原因,新固定利率贷款的数量现已超过新可变利息贷款的数量。 1970年代的可变利息抵押贷款曾在日本风靡一时,但现在已不复存在了。

2. 地理位置和市场3个等级

对于日本住宅市场(包括新建公寓、中古公寓和独栋住宅)而言,最重要的关键可能是,无论您是在关东,关西还是日本其他地区找房子,住宅市场越来越多是根据地理位置划分为市场上中下3个等级。

市场仅约10%-15%的住宅(市场最顶端等级)位于最有可能保有住宅价值值甚至在可预见的未来可能升值的社区或地区。尽管与日本即将出现的主要人口变化无关,此变化预计有可能加剧市场区分为3个等级的趋势。

市场中段的住宅(约占市场的70%)最有可能发生的是,由于地理位置等原因,将来的住宅价值会可见性地逐渐下跌。市场最底段(占市场的15%-20%)是价值已经下跌的住宅,有时甚至是没有底线的暴跌。幸运的是,这些住宅主要位于几乎没有人想要购买的地区。当然,一间住宅是否可以预期每年下跌1%或4%之间存在很大差异,但在东京买房子时,上述三个等级提供了需铭记在心的良好经验法则。

3. 靠近车站的重要性

也许是由于新抵押贷款利息的大幅减少,某些住宅可开放给更多潜在买家购买、距离最近车站有多近、特别是位在哪个车站和电车路线上,都变得越来越重要。五年前,一套位于东京主要的七个行政区内的二手公寓的情况是,从车站步行距离增加1分钟,每平方米价格下降约8,000日元。如今,步行距离每增加一分钟,通常意味着在同一市场的每平方米价格下降16,000日元。

4. 东京奥运的效应

许多人说,东京的房价可能会直线上涨到2020年奥运会之前,然后在奥运结束后开始下跌。然而,在像日本这样的高度先进国家,预计奥运效应不会对整体市场价格产生很大影响,但奥运场馆附近地区来说,影响还是将比其他地区要大些的。

以2012年伦敦奥运会为例,英国政府认为奥运会对伦敦的房价水平没有明显的影响。未来的买家应该记住,影响房价的主要因素是国家和地方的经济基础和价格趋势,以及长期预期的人口变化,而不是需求的短期波动。

5. 消费税的影响

日本的消费税在今年的10月份从8%增加到了10%。消费税的上涨会影响到购买需求,从而影响短期价格变动。然而,预计影响会比2014年消费税由5%增加至8%的时候要少。此外,买家应该记住,这种增税的影响可能会越接近其生效日期就越明显。


下篇中,我们将介绍在东京购买房屋时的新建住宅、中古房产、独栋房屋以及受欢迎的社区。

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封面照片:Pixabay无料素材