By Jeff Wynkoop
日本的抵押贷款利率一直很低，大多数借款人认为利率不会很快变高。在2019年4月的会议上，日银明确宣布，他们将维持目前的低利率至少到2020年春季。
选择可变利率抵押贷款的借款人数创历史新高
低利率在抵押贷款市场有明确的渗漏效应，在2018年4月至9月期间，有57%的借款人选择可变利率贷款，这与只有20%的借款人选择固定利率贷款成对比（数据来自住宅金融支援机构）。在日本的抵押贷款市场中，其余部分就由选择不同期限的固定期限抵押贷款的借款人以及选择可变利率期限的借款人而组成。十年前，最流行的是固定最初10年的利率，之后享受可变利率的商品，但现在就不一样了。
在2019年5月，Flat 35贷款的主要利率为1.29%，是一些大型银行向其优秀客户提供的全期可变利率抵押贷款(最低利率为0.525%)的两倍多。浮动利率为0.525%的贷款似乎比固定利率为1.29%的贷款便宜得多，但当利率变化时，浮动利率贷款很难偿还抵押贷款成本。造成这种困难的原因是所谓的“5年规则”。
5年规则是什么?
“5年规则”是银行内部的一项规则，即在利率变动后的五年内，银行将为借款人维持相同的月还款额。还有125%的规定，这使得一些银行将每月还款额的增长率限制在前5年的125%以内。其目的是为了“帮助”借款人，保护他们不发生月还款额突然波动而无法偿还等情况。
你可能会问，银行怎么能负担得起? 如果利率上升，但每月还款额没有上升，那么对银行来说不是一件大事吗？ 当然，出借人仍然在赚钱。他们通过降低每月用于偿还本金的金额，增加用于偿还利息的比例来做到这一点。通过这种方式，银行可以延长可变利率抵押贷款的期限，使其需要更长的时间来偿还贷款本金。而且，由于利率上升后，月还款额在许多年内都不会改变，因此还款总额变高对借款人来说可能更难察觉。虽然有些金融机构已经废除了这种固执的5年规则，但在申请并比较不同银行的可变利率、固定利率抵押贷款时，这一点是还是非常重要的。
另外，你还要记住另一个“5年规则”，就是一些银行不顾借款人利益的损害。在理想的情况下，贷款本金总额不应超过借款人5年份的税后年薪(不包括任何奖金) 。相反，当借款人和出借人从理想的月还款额倒过来计算时，他们可以证明过高的可变贷款额是合理的(例如，在35年贷款期间里，10万日元的月还款额为0.525%，相当于3835万日元的贷款本金)。随着房地产价格继续攀升，不择手段的销售人员很容易说服借款人尽可能多地借钱来支付并购买他们梦想中的房子。然而，当未来利率上升时，他们的抵押贷款的实际总成本可能会超过借款人的预料。
作为外国人在日本申请住房贷款
作为一个在日本的外国人，你的居留身份会影响到你的融资条件。如果你是日本的永居者，当地银行会给你比持有工作签证的外国人更好的融资条件。你可以在即将到来的研讨会上了解更多信息。
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