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 【事故物件】REJ不动产相关常用日语单词

事故物件

  • 平假名:じこぶっけん
  • 罗马拼音:jiko bukken
  • 中文:事故物件、物件内有过死亡事件的房子
  • 英文:stigmatized

事故物件?

事故物件,就如字面上的意思是“发生过事故”的物件。以前有人在该物件中死亡且死于非自然原因(如自杀、孤独死、杀人或意外事故)的公寓、房子都称为「事故物件 (日文发音:jiko bukken)」。中文白话解释成「凶宅」会更容易理解。

瑕疵物件≠事故物件

在调查事故物件一词的时候,您可能会看到许多相关或相似的词汇。就如同【瑕疵物件】一文所述,瑕疵物件≠事故物件。瑕疵物件涵盖的范围最广,事故物件为瑕疵物件的一部分。有瑕疵的房子在出租(出售)广告中会注释「告知事项あり」。

根据日本《宅建业法》规定,若该房屋为瑕疵物件(包含事故物件),租房代理人或房屋仲介或签订租屋(房屋买卖)合约的时候,有告知新租客(买主)的义务,日语称为「告知义务」。

瑕疵物件覆盖范围如下:

瑕疵物件(有瑕疵的物件)=訳あり物件(有故的物件)=いわくつき物件(有理由的物件)>心理的瑕疵物件>事故物件

有瑕疵的物件覆盖范围最广,事故物件的范围最窄。图片:Real EstateJapan制图。

事故物件的死亡事件

以下是事故物件内常见的死亡事件:

  • 杀人事件
  • 伤害致死
  • 自杀
  • 孤独死
  • 家中意外事故死亡( 例如跌落楼梯)
  • 火灾导致人员伤亡(遭人放火或失火)

并非所有屋内有人死亡的房子都能算是事故物件,例如在屋内自然死亡或病死的情况下,如果有家人或看陪伴,物件就不能称事故物件。反之如果独居情况下在公寓内自然死亡或病死,过了一段时间才被发现的情况,则该物件将成为事故物件。

即使是在屋外(例如阳台、电梯、花园、停车场)发生的死亡事件,由于是在该物件发生的事件或事故,(需根据事故或事件的内容)整个物件也有可能被认定是事故物件。然而,之外(公寓大厦公共区域)生的事故,并不一定会告知租客。根据日本赁贷住宅管理协会的日管协短观(2019年4月~2019年9月报告),以下是不动产业者认为是告知事项的6大死亡事件:

  • (1) 室内自杀(74.6%)
  • (2) 室内病死、腐坏并发出臭味(69.4%)
  • (3) 室内发生他杀事件(64.9%)
  • (4) 室内自杀、腐坏并发出臭味(64.2%)
  • (5) 室内发生他杀事件、腐坏并发出臭味(61.2%)
  • (6) 室内病死以及意外身亡(59.7%)

不动产业者认为发生在“室内以外区域”的死亡事件是告知事项的比例约5成(并少于5成)。图片:日本赁贷住宅管理协会(日管协短观2019年4月~2019年9月报告)

事故物件的后续处

当物件成为了事故物件,通常会有以下几种可能的处理方式:

  1. 改装或装修:外观全面改装或单间公寓内部整修。钢筋水泥大楼内情况有可能仅一室公寓重新装修。
  2. 拆除重建、土地分售(重建分租)或改用为其他用途:例如整栋拆除,土地改做停车场。或在该土地上重新建造新公寓分让出售或出租,这种情况可减缓心理上瑕疵的效果。
  3. 继续出租:
    • 作为居住用途出租:为了吸引租客入住,房东通常会给予低于租平均金水平的折扣。
    • 作为其他用途出租:因为根据裁判所的判断,“居住用途之外的出租物没有告知义务”,屋      主可能会将该物件出租作为仓库、餐厅、咖啡店等其他出租用途。

事故物件常见问

  1. 事故物件绝对便宜

并非绝对。根据日本赁贷住宅管理协会的日管协短观(2019年10月~2020年3月报告),在日本全国,承租事故物件一般可以获得约20~39%的租金折扣。但是在同一个地区、甚至同一栋大楼里,事故物件并不绝对是最便宜的,这是因为房租还需取决于房间大小、所在楼层、交通便利性以及公寓是否有翻修等其他因素。

根据日本赁贷住宅管理协会(日管协短观2019年10月~2020年3月报告),在日本全国范围中,超过4成不动产业者在出租事故物件时可提供20~39%的租金折扣。

通常公寓内全面翻新装修的二手公寓可以提高租金或售价,事故物件也不例外。例如,事故物件的房东有可能将屋内全面重新精美装修、提供高级生活设备并打造时尚室内设计。假设该大楼平均月租金5万,房东把室内升级成价值10万租金的内装,并提供30%折扣给租客。就结论来说,房东的确提供了租金折扣,但最后的月租金可能比其他公寓高。

2.事故物件只要之后有1个人居住,就没有告知义务

虽然目前还没有明确的定义,但基本上没有过了几年后、换了几任租客后就没有告知义务的规定。例如好几年前该物件内发生了自杀或杀人事件,并替换许多任的租客,(根据事故或事件的内容)仍可能有需要告知新租客的义务。

作为参考,根据日本赁贷住宅管理协会的日管协短观(2019年4月~2019年9月报告),日本全国约有50%的不动产业者认为,告知义务的期间为替换了1~2任租客后(替换了1任租客后:35.1%、替换了2任租客后:14.9%)。但根据事故/事件内容和认知度等,也有不动产业者认为事故物件的告知义务期间为半永久或有一定的年限。

不论如何,如果担心租到事故物件,事先做功课、看房子时询问不动产公司、甚至问看看附近邻居都是很重要的。

根据日本联邦信贷住宅管理协会(日管协短观2019年4月〜2019年9月报告),日本全国有5成不动产业者认为租客替换了1〜2任租客后可结束申报义务。

3.承租事故物件公寓候,房屋仲介是否有义务告知租客该户公寓周有事故物件?

没有告知义务。事故物件的告知义务仅适用于事故物件本身。

根据日本赁贷住宅管理协会的日管协短观(2019年4月~2019年9月报告),在日本全国范围中,65.7%的不动产业者认为事故物件的告知义务仅为承租该事故物件的租客。

根据日本赁贷住宅管理协会(日管协短观 2019年4月~2019年9月报告),日本全国有65.7%的不动产业者认为事故物件的告知义务仅需告知承租该户租客即可。

4.什么的事故物件,房仲可以不主告知租客?

居住用途之外的出租物没有告知义务。因此如果屋主把该物件作为仓库出租,租客有可能不会被告知该户过去曾发生死亡事故。

此外,如问题2. 和问题3. 所述,日本全国约5成不动产业者认为告知义务的期间在租客替换了1~2任租客后可结束,以及6成认为事故物件的告知义务仅需告知承租该户租客。因此承租过去曾是事故物件(但后来有其他住户居住过)或承租了事故物件隔壁的房子(甚至该大楼公共区域发生过事故),租客也有可能不会被告知。

5.在房仲和租客双方都不知情的情况下,租下公寓。过了一阵子,警方告知该公寓是事故物件,租客可否要求房仲和房东退还礼金、赔偿损失并负担搬家费用?

在签订租约当时双方都不知情的情况下,基本上租客无法要求归还礼金、负担搬家费用等损失。但是经过交涉商谈,房仲和房东也有可能会同意补偿租客的损失。

6.事故物件常的共通点有些?

大幅低于平均租金、租屋条件诱人、同栋大楼仅该户公寓大幅装修△、公寓外观明显和之前不同△、该户公寓中的格局不自然△、室内局部大幅装修△、住宅公寓大楼中仅一户出租做仓库▲等。

(△=也有可能仅是屋主为了维护房地产资产价值而进行翻新)、(▲=也有可能仅是屋主今后有其他使用计画)。

当发现集合住宅中仅一户外观和其他公寓不同,或许您会想知道该户过去是否发生过意外? !图片:irasutoya.com


资料来源:日本赁贷住宅管理协会(日管协短观2019年4月~2019年9月日管协短观2019年10月~2020年3月

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封面照片:iStock