投资于整栋公寓大楼并不适合每个人，但是如果您想使自己的投资组合多样化或正在日本寻找相对稳定的收入来源，或许可以考虑投资整栋住宅公寓。
1.运用您的资金
和购买J-REIT(日本不动产投资信托)等房地产基金相比，直接拥有房地产的优点很多，但最重要的是您能够直接运用您的资金。
通常，您无法从银行获得贷款来投资证券，但可以获得贷款直接投资于房地产，这使您可以运用初期资金做更多的事情。因此，您可以回收全部购买金额(扣除贷款金额后)的净资产收益。此外，通过直接拥有房地产的所有权，您可以从房屋折旧和其他物业维持费中受益，例如在许多情况下，这些费用当您申报所得时，可以作为其他收入的税费减免。
2.严格的贷款标准
然而，现在在日本获得房地产贷款已经不像以前那么容易。 2018年秋天，骏河银行丑闻爆发后(日文：スルガ银行、英文：Suruga Bank。骏河银行的行员被发现粉饰借款人的贷款文件，使借款人得以增加投资合租公寓的贷款金额) ，投资合租公寓和单间套房公寓的“上班族”申请借贷变得相当严格。
加上新型冠状病毒肺炎(新冠肺炎、COVID-19)疫情爆发以来，在经济形势充满不确定性的背景下，日本银行的审核条件也变得更加严格、更加仔细审查了贷款申请人的收入和就业前景。这不仅是对于日本人，对于非日本籍申请人也是。
一般而言，持有日本工作签证(或更理想的是拥有永住权、日本人的配偶等永久居留身份)并且收入够高(通常每年至少700万日元)的外国人，有可能在一些日本银行获得贷款价值比(LTV)高达90％的房地产投资贷款。 LTV是贷款金额除以房地产评估价值或购买价格的比例。 LTV比率越高，银行的风险就越大。另一方面，LTV比率越高，您(借款人)可以为您的投资提供更多资金。
典型的贷款期限为25至30年，期间越长，产生现金流量的机会就越高。大多数不动产投资贷款的结构为初期固定利率搭配变动型利率。初期的固定期间因银行而异，大型银行(三菱东京UFJ、瑞穗银行和三井住友银行)的利率最低(2020年2月为1.0％左右)，但贷款标准最严格。地方银行的贷款标准较不严格，介于3.5％和4.5％之间。对于投资整栋公寓，典型的首付资金是销售价格加上成交成本的10％到30％。
当然，每个人的财务和风险状况会有所不同，因此仅满足这两个条件还不足以保证您一定能获得日本银行的不动产投资贷款。在研究您是否有资格获得贷款，甚至投资整栋公寓是否适合您的投资状况时，务必直接咨询潜在的贷方和房地产经纪人。
3.投资整栋公寓可以期望多少收益？
影响潜在收益的因素非常多。一般来说，在福冈和北海道等地方城市较有可能获得两位数的收益。刊登在Real Estate Japan网站上的收益物业中，房地产公司刊登在东京的投资型物业的推估总投资收益在3.5％至6.0％之间。
例如，下面物业是做为投资物业出租中的札幌市的整栋公寓大楼，房价为2千80万日元(195,000美元)，推估总投资收益率为16.8％。请点此处查看完整售屋资讯：札幌市白石区投资型整栋公寓大楼。
东京大田区待售整栋公寓–推估总收益率6.1％
这栋建于1989年的公寓大楼位在东京都大田区，是由位在东京都千代田区的双语房地产经纪人Mr.LAND株式会社所刊登和代理的。
这是一栋业主变更的投资用房地产(因为该房产内的公寓已经租出)，售价为5亿5000万日元(515万美元)。具有优良抗震性和耐火性的钢筋混凝土建筑结构公寓为4层楼建筑、共有43户1K单身公寓。公寓全部租出时的潜在租金收入为每年33,753,600日元，推估总投资收益率为6.13％。
该物业可骑自行车抵达东京工业大学，因此对于学生来说是租屋需求很高的地区。该物业距离(东急池上线)洗足池车站仅5分钟步行路程，车站附近有许的超市、便利商店和餐厅等能满足学生和单身人士需求的便民设施。
与地方城市的房地产相比，投资东京房地产的主要长期优势之一是人口方面。越来越多的年轻人搬到东京上学和工作。同时，日本由于人口老龄化以及结婚和出生率越来越低，单身家庭正在增加。
需要考量的其他潜在优势
作为一栋住宅大楼的所有者，您被视为小型企业主，您使用租金收入偿还贷款时可以增加信用额度。
当您建立起信用，如果您将来选择购买规模更大的房产，将有资格获得更高的贷款额度。 当您直接投资房地产时，您将需要负责您的物业管理。但实际上，许多投资公寓大楼的屋主都会请专业的物业管理公司来处理建筑物的实际管理事宜。
在日本，如果您去世或遭受严重伤害，房屋贷款还可以使您或您的继承人对于任何租金收入和房产没有偿还债务的权利。 这是因为当您从日本银行获得房屋贷款时，您还必须购买“团体信用生命保险(日语：団体信用生命保険)”，如果您在贷款还清之前过世了，保险公司将用您的保险金支付贷款余额，房产将可在无抵押债务的情况下过继给您的继承人。
风险、进一步研究、寻找合适的房地产代理商
和其他任何类型的投资一样，事先进行研究和尽职调查非常重要，这样您才能了解投资各种类型的房地产的风险。
您最好的资讯来源将是您可以信任并为您带来最大利益的房地产经纪人。因此双向沟通将很重要，在Real Estate Japan网站上，您可以找到精通英语、日语，以及还可以说中文的房地产经纪人。
联络房地产经纪人的方法很简单，您可以从出售中的日本房地产列表检索几间您感兴趣的房地产，然后由该房地产资讯页的咨询表格联络到刊登该房地产的房地产经纪人。或者您也可以搜寻可服务外国人的不动产公司，根据地区、语言、业务内容等找到适当的房地产代理商，请对方直接协助您。
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资料来源：2020年(令和2年)最新版 不动产投资ローンの金利はどのくらい？相场を比较
封面照片：iStock