日本买房

在日本超高层公寓购买一户公寓要注意的潜在风险

超高公寓大厦或称“塔式公寓”,日语是タワーマンション,英语写成Tower Mansion。超高层公寓大厦是日本城市景观的一大特色,也是买房者的热门选择,因为这类型的高级公寓通常有顶级的设备,例如有24小时礼宾服务员、高档设备或住户专用的健身房等。但是您正在考虑拥有一户超高层公寓,有许多特定风险您需要事先了解。

在日本超高层公寓大厦通常定义为建筑高度60公尺以上或楼高20层楼以上的超高层公寓住宅。日本第一栋「超高层公寓」建于1971年。目前,日本售出的新建住宅中,每5户就有1户是高层公寓。

2000年至2018年,日本总共兴建了1096栋超高层公寓,其中约80%集中在东京和关西地区。若将2000年以前兴建的超高层公寓合计,截至2018年底,在东京和其他35个道府县总共有333,789户公寓位在1289栋超高层公寓之中。 *数据来自东京カンテイ的统计。

防灾准

居住在高层公寓首先要考虑的问题之一是在发生大地震时的防灾准备。在地震中,离地数百英尺并不会更容易防灾。反而,位于较高楼层的公寓比位于较低楼层的公寓更容易摇晃。日本拥有世界领先的地震建筑规范,但即使是具有抗震建筑技术的建筑,例如2011年311发生9.1级大地震的时候,新宿摩天楼群仍会明显晃动。屋龄较新的建筑在结构上的确是比较坚固的,但仍有可能会有问题。

风过后,设备淹水

几乎所有日本的高层住宅都有一个共同的问题,那就是电力供应设备的设置。简单地说,提电给整栋超高层公寓大楼的电力设备和装置需要至少两三楼高的面积,要摆放厦这些设备需要很大的空间。为了充分利用空间,建筑师们几乎都会把供电设备设计在大楼地下室或地下楼层。

当台风来袭,水开始渗入地下室的话,就会成为一个大问题了。如果大楼的电力受到影响,这可能导致电梯停止运行、供水马达停止运作、甚至温水马桶也无法冲水。作为应对措施,一些建筑开发商会在每个楼层设置应急用水和洗手间,但这只是例外,并不是常规。

2019年10月19号台风哈吉贝(Hagibis)带来的暴雨导致河川溃堤,多摩川附近淹大水,一些高层公寓的地下电力设备被淹(尤其是在川崎武蔵小杉车站周边的一栋47层的高层公寓),导致电梯停止运作和断水。居住在较高楼层的居民生活机能崩溃,差点成了陆上孤岛。

由于台风哈吉贝引发严重的河川泛滥的教训,国土交通部宣布在2020年3月底之前发布新的高层公寓防灾规则。

建物管理修缮费的特别预

对于在自然灾害中受灾的高层公寓的住户来说,台风过后仍有许多后续修复工作需要进行。为了修复建筑物,除了每月缴​​交的建物管理修缮费(日语「修缮积立金」,中文又称「管理费及公共基金」),住户们通常还会需要共同商讨提供一笔特别预算来充当维修费用。但如果要通过此笔特别预算,至少需要75%的住户同意。

其实这是一个很难克服的问题,特别是因为低层公寓住户与高层公寓住户的利益并不一致。低层居民可能会觉得,由于高层公寓的房价更高,所以高层居民理应付更多的费用。因此许多低层住户可能会不情愿为高层住户支付他们所认为的「特殊费用」。通常的建物管理修缮费的金额是根据房子的大小、面积来计算并分配给每户住户(公寓屋主),而非视屋主实际付了多少钱购买该公寓而定。可想而知,低层住户和高层住户在讨论维修管理费的时候可能出现多种纠纷。

无论灾难是否发生,可能都会出现上述问题。一般来说,大型集合住宅大楼每隔12-15年都需进行定期检查、修复和翻新等。为了支付庞大的修缮费用,公寓的建物管理委员会以每个月向每户公寓的屋主收取储备金的方式来筹资。但根据国土交通省统计,截止2018年日本有超过28%的高层公寓大楼处于储备金不足的状态,甚至有40%有拖欠管理费的状态。 如果你打算购买或搬家到一栋超高层大楼的公寓,一定要先确认建管会的公共基金目前有多少余额、每月的维修管理费是多少钱以及其他住户的身份,因为一旦您加入到这个社区,为了更长远维护您的资产价值,您将需要和其他住户共同努力并保护大家的居住环境。


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封面照片:隅田川畔的超高层公寓大楼,istock

 


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