2020年东京23区内的公寓平均租金创下新高。东京23区公寓平均租金在2019年9月为每平方公尺3,675日元，在今年9月达到3,845日元，年增长率为4.6%。这意味着以承租一间面积为25平方公尺的套房公寓为例，月租金由91,875日元涨至96,125日元。此外，根据东京Kantei的公寓月租金调查，今年1~9月的公寓平均租金为3,832日元/每平方公尺，最高点为今年8月(3,862日元)。
虽然10月的同比增长只是一个数据点，但如果放眼在长期的房租走势当中，我们将会看到东京23区的平均租金在不久的将来稳步上升，这主要是受外来人口增长的影响。但在这里需要注意的是，所言及到的是23区的整体增长趋势，而不是某个区或街区的平均租金的走势。
23区的租金涨了多少？
在过去五年中，23区的年平均租金有四年都有增长。
2019年1月至10月的平均租金与2015年的平均租金相比增长了11.4%，与2018年相比增长了3.9%。这里计算出的3.9%的增长率与上述提到的5.4%的增长率不同，因为它是10个月的平均值，而不仅仅是10月份的数据。
如果将这些增长率与国际其他主要城市的增长率相比，（从租房者的角度来看）可能没有什么可抱怨的，因为在旧金山、洛杉矶等地租房的人在过去几年中都看到了令人头晕的租金增长。
但是，如果考虑到日本整体处于通货紧张的环境中，23区的平均租金趋势显然与整体CPI（消费者物价指数）不一致。以下数据来自inflation.eu。
- 2018年日本CPI：0.30%
- 2017: 1.10%
- 2016: 0.30%
- 2015: 0.10%
东京23区人口趋势
23区平均租金的长期增长趋势主要是由于日本其他地区的外来移民。
主要人口趋势
- 截至2019年1月，东京（包括23区、西郊、离岛）的人口为13,857,443人。
- 约69%的东京人口，即9,569,121人居住在23区。
- 从1996年开始，东京人口连续23年增长。
- 2018年东京整体人口比2017年增长了约1.0%，其中约78%的增长是由于日本其他地区的移民。
- 东京整体人口中约有3.8%，即52.15万人是登记在册的外国人。居住在东京的外国人中，有439,959人，占84.4%，大部分居住在东京23区。
- 2018年，东京失去了3415名登记在册的外国居民，他们离开了东京。与此同时，由于出生和死亡，外国人口增加了2,346人。
- 截至2019年6月底，居住在日本的外国人数量为2,282,416人，与2018年底相比增加了3.6%，居住在东京的登记外国人约占20%。
- 东京都预计，2015年至2030年间，东京23区的家庭数量将增加约20万户（增长4.2%）。
- 在日本，随着人口老龄化和结婚率的下降，预计小规模家庭（定义为两人以下的家庭和单亲家庭）的数量将增加。东京23区预计将占到这一增长的20%以上。
- 根据第一太平戴维斯的研究，中央五区（千代田区、中央区、港区、涩谷、新宿）和内东区（台东、墨田、江东）预计家庭数量增长率最高。
供不应求
住房存量已经跟不上外来人口的增长。据Tokyo Kantei称，从老建筑到新建筑，需求全面超过了供应。上述人口趋势可能会继续推高租金水平。
然而，23区的人口增长并不均匀。
2018年，东京增长最快的5个区分別是。
- 世田谷区
- 品川区
- 太田区
- 中央区
- 江户川区
总体而言，东京西部城市（23区以西）的增长速度较慢，甚至出现了负增长。
例如，二子玉川车站（世田川区）和品川车站附近地区的再开发，让这些里成为了现代公寓开发项目的人气区域，购物、餐饮和良好的学校都在车站的步行范围内，受到有孩子的家庭和已婚家庭的欢迎。
公寓开发商也在与酒店开发商激烈竞争，争夺黄金地段、中心位置的土地，而入境旅游一直是土地价格上涨的主要增长动力。不过，这也意味着新建公寓项目的售价也在不断上涨。
这是否意味着明年的房租会上涨？
在日本，与大多数国家相比，租房者享有很强的承租权。
在普通的租约中，租户有无限期续约的权利，所以一般情况下，除非有情有可原的理由，否则房东是不会轻易提高房租的。除非是特殊情况(比如长期拖欠房租)，否则房东也很难赶走房客。
23区的平均租金水平很有可能会继续上涨，当然，这个总体趋势不包括具体区域的具体小区、车站或个别物业。
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资料来源: 东京Kantei新闻稿2019年11月15日、2020年10月15日；东京都政府人口数据；第一太平戴维斯。
封面照片：iStock