日本租屋

东京公寓的平均租金为何会持续上涨?

2020年东京23区内的公寓平均租金创下过去几年新高。23区公寓平均租金在20199每平方公尺3,675日元,在今年93,845日元,年增4.6%。这意味着以承租一间面积为25平方公尺的套房公寓为例,月租金由91,875日元涨至96,125日元。此外,根据东京Kantei的公寓月租金调查,今年1~9月的公寓平均租金为3,832日元/每平方公尺,最高点为今年8月(3,862日元)。

虽然9月的增长率只是一个数据点,但如果放眼看长期房租走势,我们可以看到东京23区的平均租金稳步上升中,这主要是受外来人口增长的影响。但在这里需要注意的是,所言及到的是23区的整体租金增长趋势,而不是某个区或街区的平均租金的走势。

23区的租金了多少?

在过去6年中,23区的公寓年平均租金有5年都有增长。

2020年1月至9月的平均租金与2015年的年平均租金相比增长了17.37%,与2019年相比增长了4.9%。这里计算出的4.9%的增长率与上述提到的年增长率4.6%不同,因为它是1~9月的平均值,而不仅仅是9月份的数据。

如果将这些增长率与国际其他主要城市的增长率相比,(从租房者的角度来看)可能没有什么可抱怨的,因为在旧金山、洛杉矶等地租房的人在过去几年中都看到了令人头晕的租金增长。

但是,如果考虑到日本整体处于通货紧张的环境中,23区的平均租金趋势显然与整体CPI(消费者物价指数)不一致。以下数据来自 inflation.eu

  • 2018年日本CPI:0.30%
  • 2017年:1.10%
  • 2016年:0.30%
  • 2015年:0.10%

23区人口趋势

23区公寓平均租金的长期增长趋势主要是由于日本其他地区的外来移民。

主要人口趋势

  • 截至2019年1月,东京都(包括23区、西郊、离岛)的总人口数为13,857,443人。
  • 约69%的东京人口,即9,569,121人居住在23区。
  • 从1996年开始,东京人口连续23年增长。
  • 2018年东京总人口比2017年增长了约1.0%,其中约78%的增长是来自日本其他地区的移民。
  • 东京总人口中约有3.8%,即52.15万人是地址登记在东京的外国人(在留外国人)。居住在东京的外国人中,约有439,959人(占84.4%),大部分居住在东京23区
    • 2018年,东京减少了3415名在留外国人,主要是由于他们离开了东京。与此同时,因出生或死亡的外国人口增加了2,346人。
    • 截至2019年6月底,居住在日本的外国人为2,282,416人,与2018年底相比增加了3.6%,居住在东京的在留外国人约占20%。
  • 东京都预计,2015年至2030年间,东京23区的家庭户数将增加约20万户(增长4.2%)。
  • 在日本,随着人口老龄化和结婚率下降,预计小规模家庭(定义为两人以下的家庭和单亲家庭)的数量将增加。东京23区预计此增长率将超过20%以上。
  • 根据第一太平戴维斯的研究,中央五区(千代田区、中央区、港区、涩谷区、新宿区)和城东(台东区、墨田区、江东区)预计家庭户数增长率最高。

供不应求

住房存量已经跟不上外来人口的增长。东京Kantei指出,从老旧公寓到新式公寓住宅,需求都全面超过了供应。上述人口趋势可能会继续推高租金水平。然而,23区的人口增长并不均匀。

2018年,东京增长最快的5个区分别是。

  • 世田谷区
  • 品川区
  • 太田区
  • 中央区
  • 江户川区

总体而言,东京西郊城市(23区以西的多摩地区)的增长速度较慢,甚至出现了负增长。

例如,二子玉川车站(世田川区)和品川车站(港区)附近地区的都市再开发建案让这些街区成为了现代公寓开发项目的人气区域,非常受到有孩子的家庭和已婚家庭的欢迎,因为购物、餐饮和良好的学校都在车站的步行范围内。

一方面,由于入境旅游一直是推高土地价格上涨的主要动力,公寓开发商也在与酒店开发商激烈竞争争夺黄金地段、中心位置的土地。这也意味着新建公寓建案的房屋售价基本上只会不断上涨。

是否意味着明年的房租会上

与大多数国家相比,日本的租房者享有很强的承租权。

在普通的租约中,租客拥有无限期续约(更新租约)的权利。所以一般情况下,除非有情有可原的理由,否则房东是不能轻易提高房租的。此外。除非是特殊情况(比如长期拖欠房租),否则房东也很难赶走租客。

总而言之,东京23区公寓平均租金水平很有可能会继续上涨。当然需注意的是,此为整体趋势,并不代表具体区域的社区、车站或个别物业的租金势必随之上涨或下跌。

2016年至2020年(1-9月) 日本主要城市公寓平均租金变动,东京公寓的租金和涨幅都相较其他城市明显。



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资料来源:东京Kantei新闻稿 2019年11月15日2020年10月15日东京都政府人口数据;第一太平戴维斯。

封面照片:iStock