根据不动产经济研究所(REEI)的2021年公寓房地产市场预测，包括东京都、神奈川县、千叶县和埼玉县在内的首都圈公寓市场的供应量可望增加。都心东京湾岸地区大型建案的行情坚定，周边城市的塔楼型超高层公寓有望增加。
以下是2021年东京房地产市场预测主要摘要。
东京首都圈公寓供应量预计增加31%
不动产经济研究所预测，2021年首都圈全部地区的公寓供应量将会增加。首都圈住宅开发商在2021年预计会恢复供应，发售约32,000户新建公寓，比2020年增加31.1％，并超过2019年的总供应量(31,238户)。
2020年首都圈大约供应了24,400户新建公寓，比2019年减少21.9％。大幅减少的原因主要是受到新冠病毒的紧急事态宣言和营业自肃的影响，许多开发商选择不开放样品屋。
疫情影响下开发商如何制定2021年的公寓供应・销售计划？
为了应对逐渐增加的在家上班趋势，许多开发商积极扩大供应公寓地区。
“塔楼型”超高层公寓大型建案将继续占据市场主导地位
不动产经济研究所指出「Tower Mansion」超高层公寓大型建案仍会是东京公寓房地产市场的特征，销售行情坚定。开发商的重点开发地区仍在东京市中心和东京湾地区，但在东京周围的卫星城市也出现引人瞩目的超高层公寓建案。
首都圈2021年公寓供应量
东京23区的新公寓供应预计将有14,000户，比2020年增加30.8％。除了东京湾岸地区以及中央区，东京城东(台东区、墨田区、江东区、葛饰区和江户川区)的大型开发案也值得关注。
- 东京23区：14,000户(比2020年增加30.8％)
- 东京西郊：3,000户(比2020年增加25.0％）
- 神奈川县：7,000户(比2020年增加34.6％）
- 埼玉县：预计将新建4,000户(比2020年增加48.1％）
- 千叶县：4,000户(比2020年增加17.6％）
公寓库存稳定约6,000户
2020年1月到10月，动工兴建的新公寓减少了8.0％，仅47,503户。
截至2020年11月的新公寓库存约为6,841户，与2019年11月相比减少了9.1％。实际上，东京都的公寓库存减少了两位数，而埼玉县和千叶县的库存却增加了。
首都圈新建公寓2020年平均销售价格
2020年1月至11月，东京首都圈新建公寓的平均售价为6254万日元，是自1990年以来第二次平均销售价格超过6000万日元。
以下是2020年1月至11月首都圈各地区的新公寓平均销售价格：
| ㎡单价 (单位:万日元) | 2018年 | 2019年 | 2020年 1～11月 |
对前年比 (2020年1~11月vs 2019年) |
| 东京23区 | 7,142 | 7,286 | 7,775 | +6.7% |
| 东京西郊 | 5,235 | 5,487 | 5,425 | −1.1% |
| 神奈川县 | 5,457 | 5,295 | 5,498 | +3.8% |
| 埼玉县 | 4,305 | 4,513 | 4,567 | +1.2% |
| 千叶县 | 4,306 | 4,399 | 4,555 | +3.5% |
| 首都圏平均 | 5,871 | 5,980 | 6,254 | +4.6% |
2020年1月至11月首都圈各地区的新公寓㎡平均价格：
| ㎡单价 (单位:万日元) | 2018年 | 2019年 | 2020年 1～11月 |
对前年比 (2020年1~11月vs 2019年) |
| 东京23区 | 113.8 | 112.3 | 127.8 | +13.8% |
| 东京西郊 | 74.5 | 79.3 | 80.0 | +0.9% |
| 神奈川县 | 76.9 | 75.8 | 82.3 | +8.6% |
| 埼玉县 | 61.9 | 64.0 | 66.5 | +3.9% |
| 千葉县 | 58.5 | 60.5 | 63.4 | +4.8% |
| 首都圏平均 | 86.9 | 87.9 | 95.9 | +9.1% |
2021年东京房地产市场趋势预测
- 不管是“后疫情”时代或是郊区房地产对于一些买房者有明显吸引力，不动产经济研究所预测，郊区主要车站中心地区和东京都心的超高层公寓的人气不减。
- 在政府修改和扩大「住宅ローン减税」房屋贷款控除优惠的刺激下，紧凑型公寓*(コンパクトマンション：多为面积40m²～50m²左右的1LDK～2LDK的宽敞公寓)的人气升高。
- 东京市中心的豪华公寓的人气不减、价格稳定，房价将维持在高水平。
- 郊区主要车站附近的房地产也没有价格下跌的迹象。
- 住宅开发商规划住宅时的主题受到新冠病毒影响。为了因应在家工作的需求增加，在公寓公共区域或是自家公寓中增设“在宅勤务(在家工作)”成了当务之急。
- 2020年1月至11月，东京首都圈的住宅开发商数量略增，共114家(与2019年同期相比增加了4家公司)。
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资料来源：不动产经济研究所2020年12月21日首都圈・近畿圈公寓场预测新闻稿
封面照片：国立竞技场，Instagram用户5Second10(已许可使用)