住宅贷款减税扣除制度

2021年度日本住宅贷款减税扣除优惠将进行税制修正

针对2021年的税制修正,日本政府拟延长住宅贷款减税扣除的搬家期限并放宽住宅的面积限制。以下是执政党与在野党就2021年税制修正案商讨中有关住宅贷款减税扣除制度「住宅ローン减税」的主要变更:

1.13年期住宅贷款扣除制度的入住期限延长至2022年12月31日

现行「住宅ローン减税」住宅贷款减税扣除制度允许正在偿还房屋贷款的屋主可以从其年度所得税和住民税等税金中扣除该年终尚未偿还完的贷款余额的1%。

此减税制度的优惠期间原为10年,2019年10月消费税调涨时再延长3年,因此目前的减税期间为13年,最多可扣除(一般住宅的贷款余额或取得对价)4000万日元的1%,每年最多可扣除40万日元。

如果您的住宅被认定为新建的“长期优良住宅”或“低炭素住宅”,则房屋贷款余额或取得对价分别为3000万日元和5000万日元。

13年减税扣除

现行制度规定,购房者如果要获得13年减税优惠,就必须在2020年12月31日之前搬入。

这是因为住宅减税优惠期间原先仅有10年,新建的公寓或独栋住宅的买卖均需缴纳消费税,而中古屋和中古公寓则无需缴纳消费税。当2019年10月1日消费税提高到10%时,政府为了减轻购房者的财务负担,将优惠期间延长至13年。

税制修正

2021年的税制变更将13年住宅贷款减税优惠的搬入日期延长至2022年12月31日。条件是房屋买卖契约必须在以下日期之前签署:

  • 新建注文住宅(订制独栋住宅):2021年9月30日前
  • 公寓或中古住宅:2021年11月30日前

延长入住期限的主要原因是,大部分人很少能在签署房屋买卖契约立即搬入的。

此外,政府也希望减轻受到疫情影响的潜在消费者的买房负担。此变更对开发公司和房地产经纪人来说也算是好消息。因为受到新型冠状病毒疫情实施的社交距离政策以及边境管制措施影响,许多外国进口的建材无法准时进货。在难以准时取得建材的情况下,一些新建公寓的建商不得不延后交屋日期。

2.地板面积40平方米以上的物件也认可为住宅贷款扣除制度对象

「住宅ローン减税」住宅贷款减税扣除制度目前允许建筑地板面积50平方米(含以上)的住宅屋主可从所得税中扣除其年末住宅贷款未偿还完余额的1%。这是因为目前住宅贷款减税的主要对象物件是家庭式(三房一厅)3LDK公寓,房屋面积通常至少为50平米。

税制修正

2021年的税制变更将对象物件的地板面积扩大到40平米(含以上)的住宅。其背景是许多没有子女的夫妇可能想要购买中小型公寓。放宽住宅面积的限制就可以使有这种需求的消费者也可以享有1%的住宅减税优惠。

需注意的是,购买地板面积小于50平方米的住宅的消费者如希望获得住宅减税优惠,年收上限将不得超过1000万日元。这是因为住宅减税旨在优惠自用住宅而非投资物业。许多投资客会为了投资目的而购买市区小型投资物业,这样的情况不能适用住宅减税优惠,因此将年收上限定为1000万日元。

3.2021年度维持1%扣除率,2022年度重新评估

政府表示2021年度将维持现行的1%住宅贷款余额扣除率,但2022年度可能会重新评估。

这是因为会计检查院认为在日本的超低利率环境中,借款人的住宅贷款利率实际上可能低于1%的扣除率。在这种情况下扣除额可能超过实际支出的利息,从而使他们可以从负利差中受益。因此政府考虑于2022年度进行税制修改,如果支付的利息金额少于贷款余额的1%,则可能仅允许屋主扣除实际利息部分的支付金额。

一旦政府确定修正现行1%住宅贷款余额扣除率,势必对买房者的财务造成重大影响。如果您未来一两年计画在日本买房子,那您应定期追踪日本政府有关住宅税务改革的各项政策。


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资料来源:日本经济新闻2020年12月5日

封面照片:日本传统住宅,iStock