作为专门面向外国人的日本不动产资讯网站Real Estate Japan很荣幸邀请日本事故物件公吿网站「大島てる(大島Teru))」负责人大岛照(大島てる)先生来为读者解答有关事故物件(凶宅)的基本常见疑问。
💡REJ编辑部备注：根据大岛先生表示「「大島てる」之中文汉字应为「大島照」。
问1.该如何辨别事故物件(凶宅)呢？
（1）首先，如果租金比市场平均租金还便宜就可留意一下。
（2）公寓的情况，例如只有一户公寓或一间房间经过翻新，又或者仅部分区域经过改装的话也值得留意一下。
- 例如公寓里只有浴缸特别换成新的。
（3）公寓等建筑物的名称或外墙颜色更换的情况。
- 有可能是因为该建筑物因发生杀人事件被报导而出名，屋主为了改变印象而改名或更换外观。
（4）如果租约型态是「定期借家契约」也可以了解一下原因。
- 这有可能是利用不动产业界常见的告知义务*惯例。将告知义务反过来操作，限制第一位租客的居住期间，这样就可以尽快让房子恢复成原本租金，再租给下一位租客(可能也就不再告知曾经是凶宅)
- *告知义务：根据日本《宅建业法》规定，若该房屋发生过事故或事件，屋主或房屋仲介和租客签订租屋合约的时候，有义务告知新租客此为凶宅。而不动产业界常见惯例是仅告知(事故或事故发生后)第1位入住该物件的住户，第2位及之后就不再告知。
- 💡REJ编辑部备注：与是否为凶宅无关，月租公寓多为定期借家契约，此外根据屋主意愿，奢华高级公寓、商业用或事务所物件的租约型态也有可能是定期借家契约。
（5）如果隔壁或上方的房间一直空着，也值得留意一下。
- 事故物件的告知义务仅适用于该物件本身，也就是心理瑕疵物件的告知义务仅限定在该公寓本身，为了避免与其他住户发生纠纷，想说“那干脆不要把凶宅出租好了”的房东也不少。
有关如何分辨事故物件也可参考此文章〈事故物件の見抜き方〉。
问2.听说“事故物件(凶宅)在事故后只要有1组租客居住过，之后就没有告知义务”这是真的吗？
与以前相比，不动产业界对于事故物件的告知义务的意识有所变化，我想第一位入住的租客都有好好地告知，但这不表示第二位租客之后就不必告知。如果您觉得可疑请仔细询问房地产仲介。
有关更多回答也可参考此文章〈心理的瑕疵物件の告知〉。
💡REJ编辑部备注：虽然目前对于「告知义务」的期间还没有明确规定，但基本上没有过了几年后、换了几名租客后就不再告知的规定。例如好几年前发生了自杀或杀人事件的物件、就算替换许多任租客，根据事故或事件的内容可能仍有义务告知新租客。
作为参考，根据日本赁贷住宅管理协会的日管協短观 (2019年4月~2019年9月报告)，日本全国约有50%的不动产管理公司表示“告知义务的期间为1~2任租客(替换了1任租客：35.1%、替换了2任租客：14.9%)”。
不论如何，如果担心租到事故物件，看房子时询问不动产公司、甚至问看看附近邻居都是很重要的。但根据事故/事件内容和认知度等，也有不动产业者认为事故物件的告知义务期间为半永久或有一定的年限。有关详细说明请参考此文章〈【事故物件】REJ不动产相关常用日文单字〉之「事故物件常见问答2. 事故物件只要之后有1个人居住过，就没有告知义务了吗？」章节。
问3.如果有人从共管公寓的顶楼跳楼或在其中一间公寓内自杀，是否需要告知所有入住该共管公寓的住户？告知义务的期限又是多久？
“单一间公寓”的情况，仅须对该公寓进行告知义务。
另一方面，共管公寓公共区域(例如屋顶)的情况，就有义务须告知希望购买或租用该共管公寓中的公寓的人。 (但不是对于目前居住中住户，而是今后要签约的人。)
告知义务的期限要视个别情况而定。实际经验上我觉得并没有特别要掩盖事实的样子。这是因为就算告知“有人从屋顶跳楼自杀”，住户又不是要住在屋顶上，因此放弃购买/租屋的购房者/租客好像也不多。
💡REJ编辑部备注：根据日本赁贷住宅管理协会的日管协短观(2019年4月~2019年9月报告)，表示发生在「室内以外的公共区域的自杀」有需要进行告知义务的比例约47.8％，详细说明请参考此文章〈【事故物件】REJ不动产相关常用日文单字〉之「死亡事件」章节。
问4.将事故物件(凶宅)作为民宿或月租公寓出租的话，是否有必要告知所有入住的客人？告知义务的期限又是多久？
我不是法律专家，但如果是民宿或旅馆的话，法律上应该是没有义务吿知客人。
月租公寓出租的话，应该是有义务告知。但告知期间的期限也只能说视个别情况而定。
不管是哪一种情况，我认为从长期事业经营的观点来看，都应该主动告知。
问5.事物物件(凶宅)的买卖/租赁市场价格是否会因事故内容而异？价格将折扣多少？
不管是出租还是出售价格，我想折扣范围大致介于：
- 杀人事件：-50％〜-40％
- 自杀事件(跳楼除外)：-30％〜-20％
- 孤独死亡：-10％左右
- 跳楼自杀：-5％〜0％
＊火灾的情况之后有可能整栋拆除重建，因此除外。
＊事故物件有可能之后重新装潢、设备升等，租金甚至有可能比原来更高。
但理所当然的，实际价格还是根据“供应x需求”的关系而定。
💡REJ编辑部备注：也可参考此文章〈【事故物件】REJ不动产相关常用日文单字〉之「事故物件常见问答1. 事故物件绝对比较便宜吗？」章节。
问6.您有什么想告诉正在考虑租或购买事故物件(凶宅)的外国人的吗？
就算跟房屋仲介说「我想要租事故物件」，如果不告诉对方您的预算，对方也会觉得很困扰的。
这是因为比方说「通常租金100万日元的超高级公寓，受到有人自杀的影响而租金降价为70万日元」跟「通常租金5万日元的低层木造公寓，受到有人自杀而租金降价为4万日元」是不能混为一谈的。
不是告诉房屋仲介「我想要租事故物件」，而是告诉对方「我希望将租金压在每月〇万日元以内。租金够便宜的话，事故物件也OK！」我认为这样会比较好。
购买事故物件的情况也是一样的(告诉房地产经纪人您的预算)。
*以上为截至2021年2月1日之访问内容，实际情况有可能更改。
日本凶宅网：事故物件公示サイト「大島てる」
- 日本凶宅网：事故物件公示サイト：大島てる
- 推特：@Oshimaland
- 部落格：大島てるオフィシャルブログ
照片：「大島てる」负责人大岛照先生授权使用。
相关文章：
【事故物件】REJ不动产相关常用日语单词