根据日本国土交通省于2月公告《2020年第4季度地价LOOK报告》,调查全国100个地区中有15个地区的土地价格上涨。本报告所调查的地区为东京、大阪、名古屋和地方主要城市的高度集中使用的商业和住宅用地的2020年10月1日至2021年1月1日之地价趋势。
与只有1个地区(札幌市中央区駅前通的商业区)小幅上涨的第3季度相比,第4季度的地价明显跃进。尽管全国100个地区中地价下跌(38个地区、前期为45)仍然较多,但有47个地区地价持平(前期为54),更有15个地区地价上涨(前期为1)。一些城市的住宅用地地价从连续两季(2020年4月1日至10月1日)受到新型冠状病毒疫情、活动自肃与紧急事态宣言所造成的地价下跌中逐渐恢复。
哪里的住宅/商业用地土地价格上涨?
住宅用地的部分,调查的地区共32个。其中3个地区地价下跌(前期为6)、9个地区地价上涨(前期为0)以及20个地区地价持平(前期为26)。
以下城市的9个住宅用地被评为土地价格上涨:
- 北海道札幌市中央区宫之森
- 宫城县仙台市青叶区锦町
- 神奈川县横横滨市都筑区中心南
- 神奈川县川崎市麻生区新百合丘
- 爱知县名古屋东区大曾根
- 爱知县名古屋市千种区觉王山
- 兵库县神户市滩区六甲
- 兵库县西宫市甲子园口
- 兵库县芦屋市JR芦屋站周边
商业用地的部分,调查的地区共68个。其中35个地区地价下跌(前期为39)、6个地区地价上涨(前期为1)以及27个地区地价持平(前期为28)。
被评为土地价格上涨的6个商业用地为:
- 宫城县仙台市青叶区中央一丁目
- 神奈川县横滨市西区横滨车站西口
- 神奈川县横滨市西区港未来
- 神奈川县川崎市川崎车站东口
- 神奈川县川崎市中原区武藏小杉
- 兵库县西宫市阪急西宫北口车站周边
备注:以上住宅和商业地区的地价涨幅为0%~3%
国土交通省报告指出,买家对不动产投资的强烈兴趣使得公寓买气上升,这些公寓主要位于交通方便容易通勤到市中心的住宅用地,例如川崎的新百合丘车站,搭乘小田急线大约30分钟车程即可直达新宿。
然而,从上述地价上涨的地区清单可以发现,东京都、千叶县、埼玉县和大阪府没有住宅或商业用地的土地价格在2020年最后一个季度是上涨。
商业用地持续受到疫情影响
尽管全国38个地区(占总数的40%)土地价格下跌,与前期调查的45个地区相比有所减少。但从上述数字可以发现,办公大楼和餐饮场所集中的商业区地价仍持续受到政府呼吁民众自肃减少外出的防疫宣导政策影响。如果单看商业用地,51%地价下跌、40%地价持平,而仅9%为地价上涨。
实际上,有5个商业区的地价在前期为止(2020年1月1日至10月1日)为持平,但在第4季下跌了。分别是:东京都中央区八重洲、东京都中央区日本桥(两者皆为东京车站周边)、东京都港区品川车站东口周边、东京都江东区青海・台场以及地方城市的岩手县盛冈市盛冈车站周边。
一方面,也有少数商业区的地价由持平转上涨,例如仙台市青叶区中央一丁目(2020年仅第3季度为持平,其他季度皆为上涨)、横滨横滨车站西口、横滨港未来和川崎车站东口。国土交通省报告指出,远程办公的趋势促使许多人选择到离家较近的商业区消费,从而带动港未来等商业区的地价上涨。此外,一些地区的都市再开发建案也不断提高人们对未来地价上涨的期望,进而刺激店铺租赁需求和投资需求的增加。例如阪急西宫北口车站大楼及周边的大规模街区再开发计画。
但由于日本许多城市在2021年1月后再次发布紧急事态宣言,包括东京、大阪、爱知和福冈等主要都道府县,因此现在对今后的土地价格走势定调还为时过早。
三大城市地价趋势
此调查共有77个地区(住宅和商业用地位)于三大主要城市—东京、大阪、名古屋:
- 东京(43个地区):本期调查6个地区地价上涨(前期为0)、26个地区地价持平(前期为34)、11个地区地价下跌(前期为9)。
- 大阪(25个地区):本期调查4个地区地价上涨(前期为0)、4个地区地价持平(前期为7)、17个地区地价下跌(前期为18)。
- 名古屋(9个地区):本期调查2个地区地价上涨(前期为0)、4个地区地价持平(前期为0)、3个地区地价下跌(前期为9)。
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资料来源:国土交通省~地価LOOKレポート~《2020年第4四半期》
封面照片:名古屋市街景(电视塔、久屋大通公园),来自istock